Offre d'achat immobilier à Genève : modèle, engagement, prix et retrait

Une offre d'achat immobilier à Genève ouvre la négociation avec le vendeur d'un logement. C'est une manifestation de volonté par laquelle l'acheteur se propose d'acquérir un bien déterminé à un prix et à des conditions précis. Elle ne vaut pas vente, le droit suisse réservant la vente d'un immeuble à l'acte authentique passé devant notaire (art. 216 CO).

Cet article couvre la rédaction de l'offre à l'aide d'un modèle de lettre, ses mentions et ses conditions suspensives. Il traite son engagement, l'acompte, sa durée de validité et son retrait. Il évoque le prix à proposer, les règles genevoises et les documents à obtenir, puis la place de l'offre face au compromis de vente et à la contre-offre.

Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?

Pour rédiger une offre d'achat immobilier, écrivez une lettre datée, signée par chaque acheteur et adressée au vendeur ou à son courtier, qui énonce le prix proposé et le délai de réponse.

Le modèle de lettre ci-dessous sert d'exemple à compléter avec les données du bien visé.

[nom de l'acheteur]

[nom du vendeur]

Genève, le 29 septembre 2026

Objet : offre d'achat, [adresse du bien], [commune]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous soumets une offre d'achat pour le bien suivant :

- Type de bien : appartement en propriété par étages (PPE)
- Adresse : [adresse du bien], [commune]

Le prix que j'offre est de CHF [prix offert].

J'entends financer cette acquisition au moyen de fonds propres et d'un prêt hypothécaire.

Cette offre est faite sous les conditions suspensives suivantes :
- l'obtention par mes soins d'un prêt hypothécaire de CHF [montant] au plus tard le [date].

Cette offre est valable jusqu'au [date de validité] inclus. Sans acceptation écrite de votre part à cette date, elle sera caduque.

La présente offre est faite sous réserve de la signature d'un acte authentique de vente devant notaire, forme exigée par l'article 216 du Code des obligations. Elle ne constitue ni une promesse de vente ni une vente.
Aucune somme n'est versée à ce stade.

En cas d'acceptation, je vous remercie de me le confirmer par écrit, afin que l'acte de vente puisse être préparé par un notaire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.


[nom de l'acheteur]

Faites signer la lettre par les deux acquéreurs si vous achetez à deux. L'offre n'exprime que la volonté de ses signataires : l'acquéreur absent de la lettre n'a exprimé aucune volonté.

Adressez l'offre par courriel au courtier, lettre signée en pièce jointe en PDF, ou par pli recommandé au vendeur en l'absence d'intermédiaire. L'envoi daté permet de conserver la trace de l'offre.

Juridiquement, une offre d'achat reçue par courriel ne vaut pas plus qu'une lettre remise en main propre : aucune des deux ne revêt la forme authentique que l'art. 216 CO prescrit pour la vente et la promesse de vente d'un immeuble. Une offre orale produit le même effet, sans trace écrite du prix ni du délai en cas de désaccord.

Que doit contenir une offre d'achat ?

Une offre d'achat doit contenir les 7 mentions suivantes, qui fixent l'objet, le prix et les limites de l'engagement de l'acheteur.

• L'identité des acquéreurs : noms et type de propriété visé, inscrit au registre foncier (art. 970 al. 2 CC).
• La désignation du bien : commune, numéro de parcelle et, pour un appartement, lot de propriété par étages (PPE) (art. 655 CC).
• Le prix proposé : montant en francs, avec un prix séparé pour le mobilier, sinon taxé au taux immobilier de 3 % (art. 58 LDE).
• Le mode de financement : fonds propres et prêt hypothécaire attendu.
• Le délai de validité : date limite de réponse du vendeur.
• La date d'entrée en jouissance : date calée sur le congé du logement que l'acheteur loue, donné trois mois avant le terme (art. 266c CO).
• La réserve de l'acte authentique : clause écartant toute vente avant la signature chez le notaire (art. 216 CO).

Quelles conditions suspensives inscrire dans une offre d'achat ?

Les conditions suspensives courantes dans une offre d'achat sont au nombre de trois, chacune liant l'achat à un événement incertain (art. 151 CO).

• L'obtention du prêt hypothécaire : montant, taux maximal et date limite ; sans accord bancaire à cette date, l'acheteur se retire.
• L'autorisation d'achat par une personne à l'étranger (LFAIE) : requise pour certains acquéreurs étrangers, hors résidence principale ; un refus rend l'achat caduc.
• La vente du logement actuel : faute d'acheteur à la date fixée, l'offre tombe.

Une clause suspensive ne protège l'acheteur que si elle est reprise dans la promesse ou l'acte de vente authentique (art. 216 CO). Sur un marché tendu, une offre dépourvue de condition suspensive rassure le vendeur, mais l'acquéreur qui signe ensuite la promesse sans condition de financement demeure engagé même sans prêt.

Une offre d'achat engage-t-elle l'acheteur ?

Non, une offre d'achat n'engage pas l'acheteur à acquérir le bien : la vente d'un immeuble n'est valable que signée par acte authentique devant notaire (art. 216 al. 1 CO), et une lettre d'offre ne remplit pas cette forme.

Le vendeur bénéficie de la même règle, car l'accord qu'il contresigne est nul faute de la forme authentique réservée à la promesse de vente (art. 216 al. 2 et 11 al. 2 CO). L'acheteur ne peut pas contraindre le vendeur à passer chez le notaire, et inversement. La mention « ferme et irrévocable » n'ajoute aucun effet juridique à l'offre.

Ce que dit la loi (art. 216 al. 1 et 2 CO) : « Les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. Les promesses de vente et les pactes de préemption, d’emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s’ils ont été passés en la forme authentique. »

La stipulation d'un délai dans l'offre n'y change rien : elle lie en principe l'acheteur jusqu'à son expiration (art. 3 CO), mais ce lien reste sans portée : l'acceptation reçue à temps ne forme qu'un accord nul.

Le tableau situe l'engagement de chaque partie aux 4 étapes de l'achat.

Étape	Engage l'acheteur ?	Engage le vendeur ?	Forme
Offre d'achat	Non, sauf responsabilité précontractuelle	Non, sauf responsabilité précontractuelle	Libre ; l'écrit sert de preuve
Offre acceptée ou réservation privée	Non, accord nul (art. 216 al. 2 CO), sauf responsabilité précontractuelle	Non, accord nul, sauf responsabilité précontractuelle	Écrit simple, insuffisant
Promesse de vente	Oui, conclure la vente	Oui, conclure la vente	Acte authentique
Acte de vente	Oui, paiement du prix	Oui, transfert de propriété à l'inscription (art. 656 CC)	Acte authentique

Le véritable engagement réside dans la responsabilité précontractuelle (culpa in contrahendo). Selon l'ATF 140 III 200, chaque partie reste libre de rompre les pourparlers, mais celle qui a laissé l'autre dans l'impression que la vente se ferait, et qui refuse l'acte authentique au dernier moment, peut être condamnée à réparer l'intérêt négatif : les dépenses engagées en vue du contrat, comme l'expertise ou le dossier de financement. Une offre retirée après acceptation peut surtout nuire à la crédibilité de l'acheteur auprès du courtier du vendeur.

Faut-il verser un acompte avec une offre d'achat ?

Non, il ne faut pas verser d'acompte avec une offre d'achat : un accord privé de réservation qui engage à conclure la vente d'un immeuble est nul faute d'acte authentique (art. 216 al. 2 CO).

Le Tribunal fédéral a statué en ce sens pour une « convention de réservation » accompagnée d'un acompte de 50 000 francs : convention nulle, clause de perte de l'acompte nulle avec elle, somme à rembourser (arrêt 4A_109/2018). L'acheteur la récupère par l'action en enrichissement illégitime (art. 62 al. 2 CO).

Seule une clause limitée aux frais engagés par le vendeur (intérêt négatif) reste valable sans acte authentique, et le vendeur doit encore prouver la faute de l'acheteur et son dommage.

Un acompte devient régulier à la signature de la promesse de vente devant notaire ; la promesse en fixe le montant.

Quelle est la durée de validité d'une offre d'achat ?

La durée de validité d'une offre d'achat est le délai que l'acheteur y fixe (art. 3 CO) ; une offre d'achat sans date de validité reste valable le temps normalement nécessaire à l'arrivée d'une réponse (art. 5 CO).

Une offre sans délai remise en main propre, ou discutée par téléphone, devient caduque si le vendeur ne l'accepte pas immédiatement (art. 4 CO). Les guides en ligne des courtiers romands font état d'un délai usuel compris entre cinq et dix jours ; mentionner une date et une heure précises évite toute discussion sur l'échéance.

À l'échéance sans réponse, l'acheteur est délié (art. 3 al. 2 CO).

Peut-on retirer une offre d'achat ?

Oui, on peut retirer une offre d'achat tant que ni promesse ni vente n'est signée par acte authentique, car l'offre privée ne forme aucun contrat immobilier valable (art. 216 CO).

Adressez la rétractation par écrit, courriel ou lettre recommandée, au vendeur ou à son courtier. Un retrait qui parvient avant l'offre ou en même temps qu'elle, ou avant que le destinataire en ait pris connaissance, la rend non avenue (art. 9 CO). Arrivé plus tard, il n'a plus cet effet, mais l'acheteur reste libre : l'acceptation du vendeur ne forme qu'un accord nul.

Le vendeur qui se rétracte après avoir donné son accord jouit de la même liberté : l'acheteur ne peut exiger la vente, ni le gain attendu. Il peut seulement obtenir le remboursement de ses frais, au titre de la responsabilité précontractuelle.

Une fois la promesse de vente signée, la rétractation n'est plus libre : chaque partie est tenue de conclure la vente (art. 22 al. 1 CO), sauf clause de dédit (art. 158 al. 3 CO) ou condition suspensive non réalisée.

Cet arbre de décision indique, pour chacune des trois étapes, si l'offre peut encore être retirée et pourquoi.

À quel prix faire une offre d'achat à Genève ?

À Genève, une offre d'achat se fait au prix que justifient les ventes comparables du quartier et l'estimation du bien, puis se confronte à la valeur que la banque retient pour le prêt hypothécaire.

La banque prête sur sa propre valeur de nantissement, et non sur le prix offert. Les Directives de l'Association suisse des banquiers (ASB, décembre 2023) imposent 10 % de fonds propres hors 2e pilier sur cette valeur. La part du prix qui la dépasse se règle entièrement en fonds propres hors 2e pilier.

D'après la Chambre des notaires de Genève, les frais d'acquisition sont de l'ordre de 4 % du prix. L'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) mesure au 1er juin 2026 un taux de vacance de 0,31 %, niveau le plus bas depuis 2011.

Ce schéma décompose le prix offert en deux parts que la banque traite différemment, puis ajoute les frais d'acquisition.

Trois positions de prix existent par rapport au prix affiché.

• Offre en dessous du prix : l'acheteur négocie à partir de comparables plus bas, de travaux à prévoir ou d'une valeur bancaire inférieure.
• Offre au prix : l'acheteur reprend le prix affiché et se distingue par un financement confirmé ou un délai court.
• Offre au-dessus du prix : l'acheteur surenchérit face à d'autres candidats.

Quelles règles genevoises vérifier avant de faire une offre ?

Les règles à vérifier à Genève avant de faire une offre sont quatre, issues de trois lois cantonales et d'une loi fédérale.

• Appartement loué (LDTR) : la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (L 5 20, art. 39) soumet à autorisation la vente d'un appartement jusqu'alors loué, s'il relève d'une catégorie en pénurie. L'offre pose cette autorisation en condition suspensive.
• Zone de développement (LGZD) : la loi générale sur les zones de développement (L 1 35, art. 5) contrôle pendant 10 ans le prix des logements construits pour la vente et impose au propriétaire de les occuper, sauf justes motifs. Le prix offert respecte le maximum autorisé par l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF).
• Droit de préemption (LGL) : la loi générale sur le logement (I 4 05, art. 3 à 5) réserve un droit de préemption à l'État et aux communes sur les parcelles en zone de développement ou déclassées qui peuvent accueillir des logements. L'État dispose de 60 jours dès le dépôt de l'acte au registre foncier.
• Acquéreur à l'étranger (LFAIE) : la Lex Koller soumet à autorisation cantonale l'achat par un étranger domicilié hors de Suisse, ou en Suisse sans nationalité UE/AELE ni permis C, sauf pour la résidence principale d'un acquéreur domicilié en Suisse (art. 2 al. 2 let. b). Sans autorisation, l'acte reste sans effet (art. 26).

Quels documents demander avant de faire une offre ?

Les documents à demander au vendeur ou à l'administrateur de la PPE avant de faire une offre sont au nombre de cinq.

• Extrait du registre foncier : révèle servitudes, gages et mentions ; l'office du registre foncier le certifie pour 50 francs.
• Acte constitutif et règlement de PPE : fixent la quote-part du lot et la répartition des charges.
• Procès-verbaux des assemblées : annoncent les travaux votés.
• État du fonds de rénovation et décompte de charges : chiffrent la réserve pour travaux et les charges annuelles.
• Indice de dépense de chaleur (IDC) : mesure la consommation d'énergie de l'immeuble, déclarée chaque année à l'office cantonal de l'énergie ; le seuil de conformité est de 125 kWh/m² par an.

Où se place l'offre d'achat dans un achat immobilier à Genève ?

L'offre d'achat se place au début de la négociation d'un achat immobilier à Genève, avant la promesse de vente et l'acte de vente, tous deux signés devant notaire.

Le parcours suit quatre étapes jusqu'au transfert de propriété.

1. L'offre écrite de l'acheteur.
2. L'acceptation du vendeur, ou sa contre-offre.
3. La promesse de vente, en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO).
4. L'acte de vente authentique, suivi de l'inscription au registre foncier, qui transfère la propriété (art. 656 al. 1 CC).

La frise ci-dessous montre ce qui engage à chaque étape, de l'offre d'achat sans engagement à l'acte authentique chez le notaire, qui engage les deux parties, puis à l'inscription au registre foncier, qui transfère la propriété.

Le délai entre acceptation et acte varie de quelques semaines à quelques mois. Ce calendrier inscrit l'offre dans l'ensemble des démarches permettant d'acheter un bien immobilier. Deux thèmes en découlent : la distinction entre offre et compromis, puis la réponse du vendeur à l'offre.

Quelle différence entre une offre d'achat et un compromis de vente ?

Offre d'achat et compromis de vente sont différents sur trois points, la forme, la force obligatoire et le contenu. À Genève, c'est le notaire qui instrumente le compromis de vente, appelé promesse de vente, qui succède à l'offre acceptée.

• Forme : l'offre tient dans une lettre ou un courriel signé ; la promesse de vente n'est valable qu'en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO).
• Force obligatoire : l'offre n'oblige ni à vendre ni à acheter l'immeuble ; la promesse oblige les deux parties à conclure la vente.
• Contenu : l'offre fixe le prix proposé, le délai de réponse et les conditions suspensives ; la promesse y ajoute la date de l'acte, l'acompte et, le cas échéant, une peine conventionnelle en cas de désistement (art. 160 CO).

Le vendeur est-il tenu d'accepter une offre au prix ?

Non, le vendeur n'est pas tenu d'accepter une offre au prix : le prix affiché ne l'engage envers aucun acheteur, et la vente d'un immeuble n'est valable que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO).

En présence de plusieurs offres, le vendeur choisit librement, sans être tenu de retenir l'offre la plus haute ni la première. Le mandat de courtage lie le vendeur au courtier, et non à l'acheteur.

Le vendeur peut-il répondre par une contre-offre ?

Oui, le vendeur peut répondre par une contre-offre, qui modifie le prix ou les conditions proposés par l'acheteur.

En l'absence d'accord concordant (art. 1 al. 1 CO), aucun accord n'est formé : la contre-offre vaut nouvelle offre, que l'acheteur est libre d'accepter ou de refuser.