Compromis de vente à Genève : contenu, conditions, frais et pièges

À Genève, le compromis de vente nomme l'étape qui sépare l'accord sur le prix de la signature de l'acte de vente. Le terme vient du droit français, qui ne lui donne pas la même portée que le droit suisse.

Cet article couvre les avant-contrats pratiqués dans le canton, ce qu'ils engagent, ce qu'ils contiennent et ce qu'ils coûtent. Acompte versé à la signature, délais, rétractation et vérifications préalables y sont traités à partir du droit fédéral de la vente immobilière et de la réglementation genevoise sur les notaires et l'enregistrement des actes.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente à Genève ?

Un compromis de vente à Genève est une promesse de vente et d'achat reçue par un notaire, l'expression elle-même ne correspondant à aucun acte du droit suisse. Cet acte oblige les deux parties à signer la vente.

Le mot vient de la pratique française, où la promesse de vente vaut vente dès le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix (art. 1589 du code civil). Un lecteur qui transpose ce schéma à Genève se trompe sur deux points.

• La forme. En France, le compromis de vente est valable sous seing privé ; à Genève, un document signé entre particuliers sans notaire n'oblige ni à vendre ni à acheter.
• Le droit de repentir. La France ouvre dix jours de rétractation à l'acquéreur non professionnel (art. L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation) ; Genève n'en connaît aucun.

Quelle différence entre réservation, promesse de vente et vente à terme ?

La différence entre réservation, promesse de vente et vente à terme est la possibilité d'obtenir la vente en justice, et, entre les deux actes notariés, le moment du transfert de propriété. Seul un acte reçu devant notaire contraint la partie qui se rétracte.

Document	Forme exigée	Ce qui engage les parties	Sort de l'acompte	Coût d'ordre de grandeur	Délai usuel
Protocole d'accord ou convention de réservation	Écrit non notarié	Aucune obligation exécutable en justice	Versement modeste, sans valeur de dédit sauf stipulation contraire (art. 158 al. 1 CO)	Aucun émolument notarial	Non fixé par la loi
Promesse de vente et d'achat	Acte authentique, sous peine de nullité (art. 216 al. 2 CO)	Obligation de signer l'acte de vente, exécutable en justice	Acompte proche de 10 % du prix, imputé à l'acte	Émolument réduit au tiers (art. 12 al. 1 REmNot) et droit d'enregistrement de 1 ‰ de la valeur vénale (art. 50 al. 1 de la loi genevoise sur les droits d'enregistrement, LDE)	De quelques semaines à quelques mois
Vente à terme	Acte authentique (art. 216 al. 1 CO)	Vente déjà conclue, transfert de propriété reporté au terme convenu	Acompte imputé sur le prix de vente	Droit d'enregistrement de 3 % (art. 33 al. 1 LDE) et émolument plein du barème (art. 10 al. 1 REmNot)	Terme fixé dans l'acte
Acte de vente	Acte authentique (art. 216 al. 1 CO)	Transfert de propriété par l'inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC)	Solde du prix payé le jour de la signature	Droit d'enregistrement de 3 %, émolument plein et frais du registre foncier	Signature finale

La convention de réservation bloque un bien le temps d'une visite technique, sans engager. La promesse convient à celui dont le financement reste à confirmer, parce qu'elle accueille des conditions suspensives tout en liant le vendeur. La vente à terme convient au vendeur qui veut la certitude immédiate.

Un compromis de vente sans notaire est-il valable ?

Non, un compromis de vente signé sans notaire est nul à Genève : les promesses de vente portant sur un immeuble ne sont valables que si elles ont été passées en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO).

Ce que dit la loi (art. 216 al. 2 CO) : « Les promesses de vente et les pactes de préemption, d’emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s’ils ont été passés en la forme authentique. »

La sanction est la nullité du contrat, faute de forme observée (art. 11 al. 2 CO). Aucune des deux parties n'obtient la signature de l'acte de vente sur cette base, et les sommes versées se restituent, la cause du versement ne s'étant pas réalisée (art. 62 al. 2 CO).

Aucune disposition genevoise n'attribue le choix du notaire au vendeur ou à l'acheteur : les parties le désignent, et le notaire requis est tenu de prêter son ministère (art. 2 al. 1 de la loi sur le notariat, rsGE E 6 05). Son devoir de conseil s'exerce envers les deux parties, sur la portée juridique, les conséquences fiscales et le coût de l'acte signé (art. 8 LNot).

Un modèle de compromis de vente téléchargé, un formulaire PDF rempli entre particuliers ou un accord manuscrit produisent le même résultat à Genève : aucune obligation de vendre, aucune obligation d'acheter. Le contenu de l'acte se construit clause par clause avec le notaire.

Que contient une promesse de vente à Genève ?

Une promesse de vente à Genève contient neuf rubriques, de l'identification des parties à l'annotation du droit d'emption au registre foncier.

• L'identification des parties : état civil complet, domicile et régime matrimonial de chaque signataire.
• La désignation du bien : commune, feuille et numéro de parcelle au registre foncier, part d'étage pour un appartement en propriété par étages (PPE), servitudes inscrites.
• Le prix et ses modalités de paiement : montant total, acompte versé à la signature, lieu de consignation de cet acompte, solde payable le jour de l'acte.
• Le calendrier : date limite de signature de l'acte de vente et date de transfert de possession, ce terme commandant le passage des profits et des risques à l'acquéreur (art. 220 CO).
• Les conditions suspensives : événements dont dépend l'exécution de la promesse, avec leur délai de réalisation. Une promesse sans condition engage l'acheteur même si son financement échoue.
• La clause pénale : montant dû par la partie qui n'exécute pas son engagement, usuellement aligné sur l'acompte.
• La garantie des défauts : étendue de la garantie du vendeur, liste nominative des défauts connus et clause d'exclusion éventuelle.
• La répartition des frais et des impôts : qui supporte l'émolument du notaire, les droits d'enregistrement et les frais du registre foncier.
• Le droit d'emption et son annotation : durée convenue dans la limite de dix ans, et réquisition d'annotation au registre foncier (art. 216a CO). Sans annotation, l'engagement du vendeur ne vaut qu'entre les parties.

Les conditions suspensives concentrent l'essentiel du risque pour l'acheteur : elles décident du sort de la transaction quand une pièce du montage manque.

Quelles conditions suspensives faut-il prévoir ?

Quatre conditions suspensives couvrent l'essentiel du risque à Genève : le financement, les autorisations administratives, la vente préalable du bien de l'acheteur et l'état documenté de l'immeuble.

Tant qu'une condition n'est pas accomplie, la promesse ne produit aucun effet, sauf intention contraire des parties (art. 151 al. 2 CO).

• L'obtention du financement : la clause nomme le montant du crédit recherché, le nombre d'établissements sollicités, le délai de réponse et la preuve exigée, soit un refus écrit.
• Les autorisations administratives : l'aliénation d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué est soumise à autorisation lorsqu'il entre, par son loyer ou son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR, rsGE L 5 20), et l'acquéreur domicilié à l'étranger relève d'un régime d'autorisation propre.
• La vente préalable du bien de l'acheteur : la clause fixe une date butoir et le prix minimal en dessous duquel la condition défaille.
• L'état documenté de l'immeuble : la clause subordonne l'engagement à la remise du règlement de propriété par étages, des comptes du fonds de rénovation et des procès-verbaux d'assemblée, avec un délai d'examen.

Le refus du prêt libère-t-il l'acheteur ?

Non, pas par lui-même : le refus de prêt ne libère l'acheteur que si l'acte contient une condition suspensive de financement. Sans cette clause, l'engagement d'acheter reste entier et la peine conventionnelle s'applique.

Une clause qui protège réellement nomme la preuve du refus à produire, une attestation écrite de l'établissement, et prévoit la restitution intégrale de l'acompte si le crédit est refusé. Une clause qui se contente d'évoquer « l'obtention d'un crédit » laisse au vendeur le soin d'apprécier si l'acheteur a réellement cherché à l'obtenir.

Le montage du financement immobilier se prépare avant la signature de la promesse, puisque la clause ne protège que l'acheteur capable de démontrer qu'il a déposé un dossier complet dans le délai convenu.

Combien coûte un compromis de vente à Genève ?

Un compromis de vente à Genève coûte environ 0,3 % du prix du bien pour les postes tarifés, et jusqu'à 0,5 % honoraires et débours compris, selon la Chambre des notaires de Genève. Le total additionne l'émolument du notaire réduit au tiers, le droit d'enregistrement de 1 ‰ et les frais du registre foncier.

Cinq postes figurent sur la note remise à la signature, les trois derniers uniquement lorsqu'ils sont dus.

Poste	Base de calcul	Qui l'encaisse
Émolument du notaire	Le tiers du barème des actes translatifs, au minimum 200 francs (art. 12 al. 1 REmNot)	Le notaire
Droit d'enregistrement	1 ‰ de la valeur vénale, sans déduction des dettes ni des charges (art. 50 al. 1 LDE)	L'État de Genève
Annotation au registre foncier	255 francs forfaitaires quand l'acte prévoit l'annotation (art. 6 REmORFDIT)	L'office du registre foncier
Débours	Coût réel des pièces avancées, 50 francs par extrait certifié conforme (art. 3 REmNot)	Le notaire, pour le compte des tiers
Honoraires du notaire	Libres, facturés séparément de l'émolument (art. 1 al. 2 REmNot)	Le notaire

Un appartement vendu 1 000 000 de francs produit le décompte suivant.

• Émolument de l'acte translatif, quatre tranches cumulées : 5 200 francs
• Émolument de la promesse, tiers du précédent : 1 733 francs
• Droit d'enregistrement, 1 ‰ de 1 000 000 : 1 000 francs
• Annotation au registre foncier : 255 francs
• Total : 2 988 francs, soit 0,30 % du prix

Le droit de 1 ‰ acquitté sur la promesse ne vient pas en déduction des 3 % dus à la vente, aucune imputation n'étant prévue entre les deux actes.

Le calculateur ci-dessous estime ce coût à partir du prix du bien et détaille chaque poste.

Ce graphique compare, poste par poste, ce que coûte une promesse de vente et ce que coûte l'acte de vente définitif, pour trois prix de bien.

Quels frais restent à payer le jour de l'acte de vente ?

Les frais qui restent à payer le jour de l'acte de vente atteignent environ 4 % du prix, contre à peu près 0,5 % pour la promesse : l'avant-contrat ne représente qu'une fraction du coût total.

Le droit d'enregistrement pèse le plus lourd, à 3 % de la valeur de tout acte translatif à titre onéreux de la propriété d'un immeuble sis dans le canton de Genève (art. 33 al. 1 LDE). L'émolument du notaire s'y ajoute en plein, sans la réduction au tiers réservée à la promesse de vente.

Ce que l'acheteur genevois appelle frais de notaire agrège en réalité l'impôt cantonal, l'émolument du notaire et les émoluments du registre foncier, l'impôt cantonal en formant la part dominante, environ trois quarts de la facture, et l'émolument du registre foncier la plus faible.

Quel acompte verser à la signature ?

L'acompte à verser à la signature est d'environ 10 % du prix du bien, selon l'usage relevé par la Chambre des notaires de Genève. Aucune disposition légale n'impose de montant, le chiffre relève de la pratique notariale genevoise.

L'acompte va au vendeur ou sur le compte de consignation du notaire, selon ce que l'acte prévoit. La consignation, où la somme reste bloquée jusqu'au transfert de propriété, est la modalité la plus protectrice, et les notaires de swisNot la décrivent comme le régime ordinaire de la promesse.

Le blocage protège le vendeur, dont la créance de peine conventionnelle est couverte, et l'acquéreur, dont les fonds échappent au patrimoine du vendeur jusqu'à la signature.

Que devient l'acompte si la vente n'aboutit pas ?

L'acompte retourne à l'acquéreur quand une condition suspensive n'est pas réalisée, et reste acquis au vendeur quand l'acquéreur fait défaut sans motif prévu au contrat.

La condition de financement qui échoue prive la promesse de tout effet : le notaire libère l'acompte consigné, sur la preuve fixée par la clause, une attestation de refus bancaire produite dans le délai convenu. La mauvaise foi renverse ce résultat, l'acquéreur qui refuse toute offre de crédit raisonnable perdant le bénéfice de sa propre clause (art. 156 CO).

La partie qui renonce sans motif prévu à l'acte s'expose à la peine conventionnelle, ou à l'exécution forcée de la vente. Les notaires de swisNot décrivent la mécanique romande : le vendeur fait constater la défaillance par le notaire, puis réclame l'acompte consigné à titre de peine conventionnelle, pour un montant usuel de 10 % du prix. Aucun texte ne fixe ce taux, les parties arrêtant librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO).

Ces clauses se négocient avant le rendez-vous de signature.

Ce schéma oppose les deux issues de l'acompte : restitution intégrale quand une condition suspensive échoue, versement au vendeur quand une partie fait défaut.

Peut-on se rétracter après avoir signé ?

Non, se rétracter après avoir signé n'est possible qu'avec un droit de dédit expressément stipulé dans l'acte : la promesse de vente et d'achat signée devant notaire oblige le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter, et un juge peut contraindre la partie défaillante à l'exécuter. Aucun délai de réflexion ne court après la signature.

La partie qui subit la défaillance dispose d'un choix fixé par l'art. 160 al. 1 CO : elle réclame l'exécution du contrat, ou la peine convenue, sans cumuler les deux hors convention contraire.

L'idée qu'une promesse s'achète en payant une somme est fausse dans la plupart des actes genevois. Se départir du contrat contre paiement suppose un droit de dédit expressément stipulé (art. 158 al. 3 CO) ; à défaut, la somme remise à la signature n'est pas un dédit mais un acompte, imputé sur le prix de vente.

Le délai de rétractation de dix jours n'existe dans aucune disposition du droit suisse : il relève du droit français, qui l'accorde à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation (art. L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation), et aucune règle fédérale ou genevoise ne le reprend.

Quels pièges éviter avant de signer ?

Six pièges reviennent dans les promesses de vente signées à Genève, tous logés dans des clauses d'apparence banale.

• L'exclusion de la garantie des défauts. La formule « l'acheteur a visité et accepte le bien en l'état » ferme la plupart des recours, sans couvrir la dissimulation frauduleuse (art. 199 CO). Le réflexe : faire lister nommément les défauts connus.
• La condition de financement sans contours. Une condition qui ne chiffre ni le montant du prêt, ni le délai bancaire, ni la preuve à produire laisse le vendeur apprécier si l'acheteur a fait le nécessaire.
• La peine conventionnelle déséquilibrée. Une peine qui frappe une seule partie, ou qui s'ajoute à des dommages-intérêts, transforme un retard administratif en sanction lourde. Le réflexe : vérifier sa réciprocité et son montant avant la signature.
• La date butoir irréaliste. Un calendrier trop serré fait porter la défaillance à celui qui attend une décision de crédit ou une autorisation. Le réflexe : caler la date de l'acte définitif sur le délai réel du financement et prévoir la prolongation par acte notarié.
• Les travaux et charges non chiffrés. Une clause qui met « les travaux en cours » à la charge de l'acheteur sans liste ni plafond expose à des appels de fonds découverts après la signature. Le réflexe : exiger les procès-verbaux des dernières assemblées, le décompte des charges et l'état du fonds de rénovation.
• Le sort de l'acompte laissé implicite. Un acompte versé sans que l'acte dise où il est déposé ni à quelles conditions il revient devient l'objet du litige. Le réflexe : consigner la somme chez le notaire et écrire les deux hypothèses de restitution.

Ces six points se vérifient sur le projet d'acte : une fois l'acte reçu, une clause déséquilibrée ne se corrige qu'en justice.