Droits de mutation à Genève : taux, paiement, Casatax et calculateur

Les droits de mutation à Genève sont un impôt cantonal sur les transferts de propriété immobilière contre paiement, dits à titre onéreux, que la loi genevoise range parmi les droits d'enregistrement sous le nom de droit de vente. Ils portent sur la valeur du logement au taux de 3 % et se règlent en dehors du crédit hypothécaire.

Cet article couvre le taux applicable, son montant sur un prix d'achat donné, sa base, son débiteur, le moment où il est dû, le rabais Casatax en faveur de la résidence principale, ainsi que les acquisitions hors du champ des droits de mutation. Un calculateur permet de chiffrer son montant exact pour un achat genevois, rabais Casatax inclus.

Quel est le taux des droits de mutation à Genève ?

Le taux des droits de mutation à Genève est de 3 % de la valeur du bien. Aucun centime additionnel ne s'y ajoute.

La loi genevoise sur les droits d'enregistrement (rsGE D 3 30) fixe ce taux à son article 33 alinéa 1 et son article 49 écarte toute perception de centime additionnel sur le droit de vente immobilier. Le canton l'appelle officiellement le droit de vente et l'englobe dans les droits d'enregistrement quand les acheteurs et les banques parlent de droits de mutation.

Le droit de 3 % frappe tous les actes translatifs à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien immobilier sis dans le canton de Genève, notamment les ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, apports et reprises de biens. Le taux reste identique quel que soit le prix de vente, sans barème par tranches.

Sur un appartement acheté 800 000 francs, le droit de vente atteint 24 000 francs avant rabais Casatax.

Combien les droits de mutation représentent-ils pour votre achat ?

Le calculateur ci-dessous chiffre les droits de mutation dus sur un achat genevois, rabais Casatax compris.

Pour un prix de 1 000 000 francs, les droits atteignent 30 000 francs bruts, soit 9 076 francs après déduction du rabais Casatax de 20 924 francs applicable aux actes instrumentés depuis le 1er mars 2026.

Les droits nets sortent des liquidités de l'acquéreur. Le crédit hypothécaire se calcule sur la valeur de nantissement de l'immeuble, et les droits d'enregistrement n'entrent pas dans cette valeur : l'acquéreur les verse au notaire, qui les acquitte auprès de l'administration de l'enregistrement.

Ces droits s'ajoutent intégralement aux fonds propres exigés par la banque, qui ne les finance pas.

À 1 400 000 francs, les droits sont de 42 000 francs, contre 20 924 francs dus juste en dessous du plafond de l'opération.

Sur quel montant les droits de mutation se calculent-ils ?

Les droits de mutation se calculent sur le prix indiqué dans l'acte de vente ou sur la valeur du bien au prix du marché, appelée valeur vénale, sans aucune déduction des dettes hypothécaires (LDE art. 35 al. 1).

L'assiette porte sur le prix total : une cédule hypothécaire reprise au vendeur ne réduit pas la base taxable. Les charges exprimées en capital mises à la charge de l'acheteur s'y ajoutent. Deux configurations écartent une partie du prix du taux de 3 %.

• Le mobilier vendu avec le logement. Le droit frappe la totalité du prix au taux des immeubles, sauf stipulation d'un prix séparé pour les objets mobiliers, désignés et estimés article par article dans le contrat ou dans un état annexe (LDE art. 58 al. 1). Ce prix mobilier relève du droit de 1 % (art. 52 al. 1).
• Le logement pas encore construit. Le taux de 3 % frappe la valeur du bien-fonds et celle de la construction déjà effectuée à la date du transfert ; le surplus de la construction à terminer relève du droit de 1 % au titre du contrat d'entreprise (LDE art. 83 al. 2).

Qui paie les droits de mutation à Genève ?

L'acheteur paie les droits de mutation à Genève : la loi met les droits afférents aux actes translatifs de la propriété immobilière à la charge des nouveaux propriétaires (LDE art. 163 al. 1).

Le notaire verse l'impôt à l'État avant l'enregistrement de l'acte et le répercute sur l'acquéreur (LDE art. 161 al. 1 lettre a et art. 163 al. 1).

Une clause contraire du contrat de vente vaut entre les parties uniquement, sans être opposable à l'administration de l'enregistrement (LDE art. 163 al. 3). L'acheteur qui obtient du vendeur une participation aux droits négocie un élément du prix : la charge des 3 % reste sur le nouveau propriétaire.

Ce que dit la loi (art. 163 al. 3 LDE) : « Aucune stipulation contraire n'est opposable à l'administration de l'enregistrement. »

Quand faut-il payer les droits de mutation ?

Il faut payer les droits de mutation avant l'enregistrement de l'acte de vente, soit avant l'inscription au registre foncier (LDE art. 161 al. 1).

Le notaire doit ensuite déposer l'acte à l'enregistrement sous 10 jours à partir de sa date (LDE art. 154) et est personnellement tenu du paiement des droits, des intérêts et des amendes (art. 161 al. 3). Cette responsabilité explique la provision que le notaire demande à l'acheteur avant de déposer l'acte.

Par exception, la loi permet au notaire de verser en bloc les droits d'actes déposés au cours du mois civil précédent, au plus tard deux jours ouvrables après l'indication de son compte des droits (art. 161 al. 2). Le conservateur du registre foncier n'accepte aucune réquisition qui ne soit enregistrée ou qui ne résulte pas d'un titre enregistré (art. 136 al. 2). L'inscription, qui seule opère le transfert de propriété (code civil art. 656 al. 1), est postérieure au paiement des droits.

Le défaut de fonds bloque l'enregistrement de l'acte et le transfert de propriété. Le directeur de l'administration accorde une prolongation des délais de paiement dans des circonstances exceptionnelles (LDE art. 162).

La frise ci-dessous suit l'argent et l'acte, de la provision remise au notaire jusqu'à l'inscription au registre foncier.

Quels frais s'ajoutent aux droits de mutation ?

Les frais qui s'ajoutent aux droits de mutation dans un achat genevois sont trois postes de nature différente.

• Émolument du registre foncier : 0,21 % du prix, au maximum 40 000 francs par opération (REmORFDIT art. 3), contrepartie administrative de l'inscription.
• Émolument du notaire : barème dégressif par tranches (REmNot art. 10), soit 5 200 francs pour un acte de 1 000 000 francs, rémunération d'un officier public.
• Acte hypothécaire : droit d'enregistrement de 0,65 % porté à 1,365 % par les centimes additionnels, et émolument de 0,085 % de la créance au registre foncier.

Le notaire reverse à l'État la part fiscale et l'émolument du registre foncier. L'étude ne conserve que son émolument, dégressif et inférieur à 1 % du prix selon la Chambre des notaires de Genève, seule part des frais de notaire au sens strict soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, au taux normal de 8,1 %.

Quelles conditions ouvrent le rabais Casatax ?

Les conditions qui ouvrent le rabais Casatax sont au nombre de quatre, cumulatives (LDE art. 8A).

• L'immeuble sert de résidence principale à l'acquéreur.
• La valeur de l'opération ne dépasse pas le plafond légal.
• La preuve de l'affectation parvient à l'administration dans les deux ans suivant l'enregistrement de l'acte.
• L'occupation dure ensuite trois ans sans interruption.

Le plafond de l'opération et la réduction suivent chaque année l'indice genevois des prix de la construction. Sur la base d'un indice de 115,5 points, le plafond de l'opération s'élève à 1 394 928 francs et la réduction à 20 924 francs pour les actes instrumentés dès le 1er mars 2026 (RDE art. 1). Un dépassement d'un franc du plafond fait perdre l'entier du rabais Casatax.

Le graphique ci-dessous montre cette falaise : jusqu'au plafond, les droits dus restent sous 21 000 francs ; un franc plus haut, ils doublent d'un coup.

Le rabais réduit de moitié les droits d'enregistrement de l'acte hypothécaire, centimes additionnels compris, dans les mêmes limites.

Faut-il rembourser le rabais Casatax en cas de revente avant trois ans ?

Oui, le bénéficiaire doit rembourser le rabais Casatax en cas de revente avant trois ans : le solde non perçu des droits devient immédiatement exigible (LDE art. 8A al. 3). Seul le décès du bénéficiaire est une exception.

La preuve de l'affectation se dépose sur le formulaire de déclaration d'affectation effective, avec une attestation de résidence de l'office cantonal de la population et des migrations. Une déclaration incomplète entraîne une reprise des droits.

Une donation ou une succession déclenche-t-elle des droits de mutation ?

Non, une donation ou une succession ne déclenche pas de droits de mutation à Genève : le droit de vente de 3 % frappe les seuls actes translatifs à titre onéreux (LDE art. 33 al. 1).

Un transfert sans contrepartie correspondante relève des droits de donation (LDE art. 11), au tarif fonction du degré de parenté (LDE art. 19 à 23), qui exonère totalement le conjoint et les parents en ligne directe (LDE art. 27A).

Un transfert qui découle d'un décès relève des droits de succession genevois (LDS du 26 novembre 1960), dont le conjoint survivant et les héritiers en ligne directe sont exonérés (LDS art. 6A).

Le partage entre héritiers et le partage des biens matrimoniaux supportent un droit de 1 pour mille, au minimum 10 francs (LDE art. 62).

Les droits de mutation sont-ils plus élevés à Genève qu'ailleurs en Suisse ?

Oui, les droits de mutation sont plus élevés à Genève que dans la majorité des cantons suisses. Le taux genevois de 3 % dépasse les 1,8 % bernois et reste sous les 3,3 % vaudois, qui cumulent 2,2 % cantonaux et jusqu'à 1,1 % communaux. Zurich et Zoug se limitent à un émolument du registre foncier, et Schwyz ne perçoit aucun droit de mutation, selon l'Administration fédérale des contributions.