Rendita vitalizia a Ginevra: importo, garanzie, fiscalità e calcolatore

Una rendita vitalizia immobiliare è la somma periodica versata dall'acquirente al venditore di un alloggio in contropartita della vendita dell'immobile, fino al decesso di quest'ultimo, di norma in aggiunta a un capitale iniziale detto bouquet.

Un secondo prodotto, dal meccanismo opposto, porta a torto lo stesso nome, la rendita vitalizia assicurativa: invece di incassare un capitale, il beneficiario della rendita ne versa uno.

Questo articolo tratta l'importo della rendita, i suoi parametri e la riduzione per l'occupazione applicata al vitalizio occupato, poi le garanzie di pagamento, l'estinzione della rendita, la sua imposizione e il venditore a cui si addice questa modalità di vendita.

Che cos'è una rendita vitalizia immobiliare?

Una rendita vitalizia immobiliare è la quota del prezzo di un alloggio convertita in versamenti periodici, che l'acquirente corrisponde al venditore fino al decesso di quest'ultimo.

Il venditore trasferisce la proprietà con l'iscrizione nel registro fondiario, richiesta sulla base dell'atto notarile, e riceve due controprestazioni: un capitale immediato, il bouquet, e la rendita. Il Codice delle obbligazioni chiama le due parti il creditore e il debitore della rendita; la prassi usa i termini francesi crédirentier, cioè il beneficiario della rendita (il venditore), e débirentier, cioè il debitore della rendita (l'acquirente).

La rendita vitalizia assicurativa segue il percorso inverso: l'articolo 520 del Codice delle obbligazioni la sottrae alle norme degli articoli da 516 a 519 e la rinvia alla legge federale sul contratto d'assicurazione. La tabella mette a confronto i due prodotti su sei punti.

Criterio	Rendita vitalizia assicurativa	Rendita vitalizia di un vitalizio immobiliare
Capitale versato all'inizio	Il beneficiario della rendita versa un premio all'assicuratore	L'acquirente versa un bouquet al venditore
Beneficiario della rendita	Il sottoscrittore della polizza	Il venditore dell'alloggio, beneficiario della rendita
Origine dei fondi	Il risparmio già accumulato dal beneficiario della rendita	Il prezzo dell'immobile venduto
Debitore della rendita	Una compagnia di assicurazione sulla vita	L'acquirente, privato o investitore
Sorte dell'alloggio	Estraneo al contratto, invariato	Trasferito all'acquirente, gravato da un diritto di abitazione quando il venditore resta nell'alloggio
Profilo di riferimento	Detentore di un capitale da convertire in reddito	Proprietario di un alloggio da convertire in reddito

Il primo prodotto consuma un risparmio già posseduto, il secondo monetizza un alloggio.

Come si ripartisce il prezzo tra bouquet e rendita?

Il prezzo di un vitalizio si ripartisce il più delle volte tra un bouquet versato alla firma e una rendita periodica corrisposta fino al decesso del venditore, la cui somma costituisce il prezzo convenuto.

Nulla obbliga le parti a prevedere un bouquet, e l'intero prezzo può essere convertito in rendita. La ripartizione parte dal valore venale dell'immobile, ossia il suo prezzo sul mercato libero. Il venditore che resta nell'alloggio ne conserva il godimento, che si detrae dal valore venale per ottenere il valore occupato.

È il valore occupato che va ripartito: il bouquet vi si preleva per primo, e solo il saldo viene convertito in rendita. La relazione tra le due componenti, inversa, è aritmetica: ogni franco aggiunto al bouquet riduce di un franco il capitale convertito, e l'importo periodico diminuisce di quel franco diviso per il fattore di annualità vitalizia adottato.

Questo schema illustra il calcolo, dal valore venale dell'immobile fino alla rendita, e mostra perché un bouquet più elevato abbassa l'importo periodico.

Nessuna proporzione tra queste due parti è imposta da una regola di legge. Il Codice svizzero delle obbligazioni lascia alle parti la libertà di determinare l'oggetto del contratto (art. 19) e il prezzo di vendita (art. 184), e i suoi articoli da 516 a 520 sulla rendita vitalizia non prescrivono alcuna misura per tale proporzione.

La prassi del mercato colloca il bouquet tra il 20% e il 30% del valore venale, senza alcuna rilevazione pubblica che lo attesti a Ginevra. Rapportata al valore occupato, più ristretto, la stessa quota pesa di più: il quarto del valore occupato scelto più avanti in questo articolo rappresenta circa il 19% del valore venale.

Quanto frutta la rendita per il vostro immobile?

La rendita frutta circa CHF 5 400 al mese per un appartamento ginevrino di 100 m² valutato CHF 1,09 milioni, venduto in vitalizio occupato da una proprietaria di 78 anni dopo un bouquet pari a un quarto del valore occupato.

Il calcolatore qui sotto vi restituisce il bouquet, la rendita mensile e la sua quota imponibile in funzione del valore dell'immobile, dell'età del venditore e della modalità di occupazione scelta.

Applica la tavola di mortalità dell'Ufficio federale di statistica (UST) e un tasso tecnico del 3,5%. Gli importi mensili presuppongono una clausola di versamento mensile nell'atto, mentre il regime legale è semestrale.

Il valore venale deve essere stabilito mediante la perizia dell'alloggio effettivo, in base al suo stato e alla sua ubicazione, e il tasso tecnico è liberamente negoziato tra le parti, poiché la legge non prevede alcuna tabella di riferimento. L'importo definitivo è quello indicato nell'atto di vendita rogato dal notaio.

Pochi punti di scarto rispetto al valore venale effettivamente ammesso spostano la rendita in misura corrispondente, anzi un po' di più nel vitalizio occupato: cinque punti di valore in più equivalgono a quasi sette punti di rendita.

Che cosa fa variare l'importo della rendita?

Il valore venale dell'immobile, l'età e il sesso del venditore che riceve la rendita, detto beneficiario della rendita, e il tasso tecnico adottato fanno variare l'importo della rendita vitalizia immobiliare a Ginevra.

• Il valore venale dell'immobile: è la base di calcolo e determina ogni rata in proporzione. L'Ufficio cantonale di statistica (OCSTAT) valuta la mediana ginevrina a CHF 10 853 al metro quadro nel 2024 per un appartamento non nuovo sul mercato libero.
• L'età del beneficiario della rendita: determina il numero di rate. La tavola di mortalità trasversale 2023 dell'UST indica che a 70 anni una donna ha ancora davanti a sé 18,95 anni di vita, contro 10,90 a 80 anni. Lo stesso capitale di CHF 600 000 dà così CHF 5 699 al mese a 80 anni, contro CHF 3 712 a 70 anni, ossia una differenza del 54%.
• Il sesso del beneficiario della rendita: lo scarto di speranza di vita raggiunge 2,71 anni a 70 anni. A parità di valore e di età, un uomo riceve CHF 4 181 al mese contro CHF 3 712 per una donna.
• Il tasso tecnico: attualizza le rate future al loro valore attuale. Nessuna legge obbliga ad applicarne uno per una vendita tra privati. La prassi segue il tasso di capitalizzazione del 3,5% che il Tribunale federale applica dal 1946 per stimare un danno (DTF 125 III 312), nonché le tavole di Stauffer e Schaetzle, che consentono di stimare il valore attuale di una rendita vitalizia (DTF 86 II 154).

Questo grafico quantifica l'effetto dell'età e del sesso sulla rendita mensile, per un identico capitale convertito di CHF 600 000.

Un tasso più basso riduce la rendita. Per una venditrice di 78 anni, un capitale di CHF 600 000 genera CHF 5 129 al mese al 3,5% e CHF 4 171 allo 0,5%.

I tassi di mercato sono attualmente molto inferiori al 3,5% della prassi: al 31 luglio 2026 la Banca nazionale svizzera rilevava lo 0,475% sulle obbligazioni della Confederazione a dieci anni e manteneva il tasso guida allo 0,0%.

La modalità di occupazione incide sulla base di partenza.

Che differenza di rendita c'è tra vitalizio occupato e vitalizio libero?

La differenza di rendita tra vitalizio occupato e vitalizio libero è di circa il 23% in meno per il vitalizio occupato, a parità di immobile e di età, perché il valore del diritto riservato al venditore esce dal prezzo prima di qualsiasi calcolo.

La riduzione capitalizza la pigione che l'alloggio produrrebbe se fosse libero. Per l'appartamento ginevrino di 100 m² preso a riferimento, un cinque locali, tale pigione raggiunge CHF 24 300 all'anno (OCSTAT, CHF 20,25 al metro quadro e al mese a pigione libera, 2025). Capitalizzata al tasso tecnico del 3,5% sulla durata di vita probabile di una donna di 78 anni, pesa CHF 248 000, ossia il 22,9% del valore venale.

La pigione pubblicata misura i contratti di locazione in corso, compresi i più vecchi, e sottostima quindi probabilmente la riduzione reale.

Due diritti reali gravano sull'immobile occupato, e la scelta tra i due sposta la riduzione. Il diritto di abitazione dell'articolo 776 del Codice civile consente al venditore di rimanere nell'alloggio, senza poterlo cedere né trasmettere ai suoi eredi. L'articolo 778 pone a suo carico le riparazioni ordinarie di manutenzione non appena egli gode da solo dell'alloggio.

L'usufrutto conferisce un diritto di godimento completo (art. 745 cpv. 2), il cui esercizio può essere trasferito a un terzo (art. 758 cpv. 1), il che consente la locazione dell'alloggio durante la vita del venditore.

Quattro aspetti distinguono le due formule.

	Vitalizio occupato	Vitalizio libero
Godimento dell'alloggio	riservato al venditore	trasferito all'acquirente
Base di calcolo del prezzo	valore venale meno il 22,9%	valore venale intero
Rendita mensile, caso di riferimento	CHF 5 368	CHF 6 958
Locazione da parte dell'acquirente	esclusa finché il diritto è in vigore	libera fin dalla firma

Il diritto riservato si estingue con il suo titolare, il che riconduce la rendita alla testa sulla quale le parti l'hanno costituita.

Su quali teste può essere costituita la rendita vitalizia?

Le teste su cui può essere costituita la rendita vitalizia sono quella del venditore che la riceve, detto beneficiario della rendita, quella dell'acquirente che la versa, detto debitore della rendita, e quella di un terzo, singole o combinate, in quanto l'articolo 516 del Codice delle obbligazioni le elenca in modo tassativo; il decesso di una qualsiasi di esse pone fine al versamento.

• Sulla testa del beneficiario della rendita: è la configurazione predefinita, che l'articolo 516 cpv. 2 presume.
• Sulla testa del debitore della rendita: il versamento segue la vita dell'acquirente e il credito passa agli eredi del venditore, salvo patto contrario (art. 516 cpv. 3).
• Sulla testa di un terzo: il contratto considera una persona estranea alla vendita, ad esempio un congiunto più giovane.

Per una coppia, la rendita costituita su una sola testa lascia il superstite senza reddito al primo decesso: solo la designazione delle due teste nell'atto, e non la sola qualità di venditore, fa proseguire la rendita fino al secondo decesso.

La rendita su due teste si calcola sulla sopravvivenza dell'ultimo in vita, una durata più lunga di quella di ciascuno considerato isolatamente. La speranza di vita totale a 65 anni raggiunge nel Cantone di Ginevra 20,6 anni per gli uomini e 23,1 anni per le donne nel 2022 secondo l'Ufficio cantonale di statistica, al di sopra della media svizzera su cui si calcola la rendita.

Per una coppia della stessa età, la durata da coprire supera entrambi questi valori. Ripartire lo stesso prezzo su una durata più lunga riduce ogni rata. Nel caso di riferimento di questo articolo, una rendita costituita sulle due teste di una coppia di 78 e 80 anni scende a CHF 4 749 al mese contro CHF 5 368 su una sola testa, ossia l'11,5% in meno.

Come viene versata la rendita?

La rendita vitalizia è versata semestralmente e in anticipo, salvo patto contrario (art. 518 cpv. 1 CO).

Ciò che dice la legge (art. 518 cpv. 1 CO): « Salvo patto in contrario, la rendita vitalizia deve essere pagata per semestri e anticipatamente. »

Solo una stipulazione delle parti può istituire un versamento mensile. L'atto di vendita determina la periodicità da esse scelta e la data di scadenza di ciascuna rata; in mancanza di tale clausola, il regime semestrale si applica di pieno diritto.

La rata coperta da un pagamento anticipato resta acquisita per intero. Quando la persona sulla cui testa è costituita la rendita muore prima della scadenza del periodo pagabile in anticipo, il debitore della rendita deve la rata per intero (art. 518 cpv. 2).

Salvo diversa pattuizione, la rendita non è indicizzata. Fissata in franchi nominali, perde di anno in anno potere d'acquisto per tutta la durata del contratto, e vi rimedia soltanto la stipulazione di una clausola di indicizzazione nell'atto.

L'indicizzazione rinvia a un indice dei prezzi al consumo e alla sua base di riferimento. All'inizio di ogni mese, per il mese trascorso, l'Ufficio cantonale di statistica pubblica l'indice ginevrino dei prezzi al consumo in base dicembre 2020 = 100; alla stessa scadenza l'Ufficio federale di statistica pubblica l'indice svizzero dei prezzi al consumo.

Questo è il calendario finché il debitore della rendita paga.

Questa linea del tempo situa i cinque momenti che scandiscono il versamento, dal bouquet pagato alla firma fino all'estinzione della rendita.

Che cosa succede se l'acquirente smette di pagare la rendita?

Se l'acquirente smette di pagare la rendita, il venditore può far vendere l'immobile per farsi pagare, riprenderselo o chiedere un capitale, a seconda delle garanzie prese al momento della vendita.

Esistono quattro protezioni per il venditore, detto beneficiario della rendita: due derivano dalla legge, due devono essere scritte nell'atto di vendita firmato dal notaio. La parola ipoteca designa qui la stessa garanzia che una banca prende su un alloggio acquistato a credito, ma a favore del venditore.

• L'ipoteca legale del venditore: la legge consente al venditore di far iscrivere un'ipoteca sull'immobile venduto entro tre mesi dal trasferimento di proprietà (art. 837 cpv. 1 n. 1 e 838 CC). In caso di mancati pagamenti, egli può far vendere l'immobile all'asta e soddisfarsi sul prezzo. Non può rinunciarvi in anticipo, ma trascorso tale termine l'iscrizione non è più possibile.
• Il fallimento dell'acquirente: i versamenti si interrompono. Il venditore insinua allora all'ufficio dei fallimenti una somma unica che sostituisce le rendite future, ossia quanto occorre per acquistare altrove la stessa rendita a vita, calcolata in base alla sua speranza di vita (art. 518 cpv. 3 CO). Se ha fatto iscrivere un'ipoteca, viene pagato sul prezzo di vendita dell'alloggio prima degli altri creditori. In caso contrario, divide con loro ciò che resta dei beni dell'acquirente, e spesso recupera soltanto una piccola parte della somma.
• L'ipoteca convenzionale: l'atto di vendita può prevedere inoltre un'ipoteca che garantisce le rendite future. Poiché la durata della rendita è ignota, l'atto fissa un importo massimo garantito (art. 794 cpv. 2 e 824 cpv. 1 CC). A Ginevra la sua iscrizione costa lo 0,085% dell'importo garantito, al massimo CHF 20 000 (rsGE E 1 50.06, art. 4).
• La ripresa dell'immobile: il venditore può riprendersi l'immobile per mancato pagamento solo se l'atto di vendita lo prevede espressamente (art. 214 cpv. 3 CO, applicabile agli immobili in virtù dell'art. 221 CO). Affinché tale diritto resti opponibile a un futuro acquirente dell'immobile, un diritto di ricompera viene annotato nel registro fondiario, per un massimo di 25 anni (art. 216a CO, art. 959 cpv. 2 CC).

Quando cessa la rendita?

La rendita cessa con il decesso della persona sulla cui testa il contratto la costituisce, ossia il venditore stesso nel vitalizio immobiliare ordinario.

Nessun termine di calendario delimita l'impegno: né la durata né il numero di versamenti sono fissati nel contratto. Il decesso del debitore della rendita, l'acquirente, non estingue una rendita costituita sulla testa del venditore.

Gli eredi acquistano di pieno diritto l'universalità della successione e rispondono personalmente dei debiti del defunto ai sensi dell'articolo 560 del Codice civile: subentrano nell'immobile e nell'onere di corrispondere la rendita fino alla sua estinzione. L'erede che rifiuta questo onere dispone della ripudiazione (art. 566 CC), che lo esclude dall'intera successione e non dalla sola rendita.

L'alea grava in modo simmetrico su entrambe le parti. Né il beneficiario della rendita né il debitore della rendita conoscono alla firma il totale effettivamente versato: sarà la sola durata dei pagamenti a decidere quale sarà in definitiva il prezzo dell'immobile. Questa incertezza costituisce la sostanza del contratto, non un difetto di redazione.

Quale quota della rendita è imponibile?

Solo la quota di rendimento della rendita è soggetta all'imposta sul reddito e dal 1° gennaio 2025 tale quota viene ricalcolata ogni anno.

L'art. 22 cpv. 3 lett. c della legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD) menziona espressamente i contratti di rendita vitalizia o di vitalizio, in cui rientra il vitalizio immobiliare poiché il suo contratto sfugge alla legge sul contratto d'assicurazione. Il calcolo si svolge in due fasi.

• Tasso di riferimento: il rendimento annualizzato delle obbligazioni della Confederazione a dieci anni, maggiorato di 0,5 punti.
• Quota di rendimento: la formula dell'articolo riconduce questo tasso alla frazione della rendita che costituisce un reddito, poi l'arrotonda alla percentuale intera. Un tasso di riferimento basso non si traduce in una quota bassa nella stessa proporzione.

L'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) pubblica il valore una volta chiuso il periodo fiscale.

• Periodo fiscale 2025: rendimento annualizzato dello 0,11%, ossia un tasso di riferimento dello 0,61%, da cui la formula ricava una quota di rendimento imponibile del 7%, pubblicata il 30 gennaio 2026.
• Periodi fiscali fino al 2024: quota forfettaria del 40%, abrogata per questi contratti.

Un valore non ancora pubblicato viene sostituito dal calcolo dell'anno precedente, con successiva correzione della tassazione. Ginevra riprende la regola nella propria legge sull'imposizione delle persone fisiche e l'imposta cantonale adotta la stessa quota di rendimento.

Il bouquet incassato in contanti sfugge all'imposta sul reddito in quanto utile in capitale su sostanza privata, la vendita essendo soggetta all'imposta ginevrina sugli utili immobiliari e ai diritti di registrazione.

La rendita riduce le vostre prestazioni complementari?

Sì, la rendita riduce le vostre prestazioni complementari, in quanto figura tra i loro redditi determinanti, quando non fa perdere il diritto stesso.

L'articolo 11 della legge federale sulle prestazioni complementari vi include le rendite e le prestazioni periodiche, e aggiunge un decimo della sostanza netta per i beneficiari di una rendita di vecchiaia. Prima della vendita, l'alloggio abitato dal suo proprietario sfugge alla sostanza netta che apre il diritto, limitata a CHF 100 000 per una persona sola; dopo la vendita, il bouquet incassato vi entra per intero.

Anche l'imposta cantonale sulla sostanza subisce lo stesso spostamento della base imponibile: l'immobile ne esce, il capitale incassato vi entra al suo valore nominale. Il senso della variazione dipende dallo scarto tra il valore fiscale ginevrino dell'immobile e il prezzo ricevuto.

Il Servizio delle prestazioni complementari del Cantone di Ginevra effettua il calcolo individuale e riceve la comunicazione delle variazioni di sostanza.

A quale profilo di venditore si rivolge la rendita vitalizia?

Il profilo di venditore a cui si rivolge la rendita vitalizia è quello del proprietario il cui patrimonio si riduce all'alloggio e la cui pensione non copre più le spese.

Tre profili ne traggono vantaggio.

• Il patrimonio costituito principalmente dall'alloggio: il vitalizio occupato converte un capitale immobilizzato in reddito mensile, senza traslocare.
• L'assenza di interesse alla trasmissione: il venditore non desidera trasmettere l'alloggio ad alcun erede.
• Le spese ricorrenti: la manutenzione, i lavori e l'assistenza a domicilio si finanziano con un flusso regolare.

Due profili ne escono svantaggiati.

• La volontà di trasmettere l'alloggio: la proprietà passa all'acquirente fin dall'iscrizione nel registro fondiario.
• La necessità di un capitale intero: il bouquet copre soltanto una frazione del prezzo, il saldo dipendendo dalla longevità.

Gli acquirenti si suddividono tra persone fisiche e veicoli istituzionali, tra cui un fondo immobiliare svizzero dedicato al vitalizio, autorizzato dall'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), gestito da Ginevra e riservato agli investitori qualificati.

Altri schemi consentono di ricavare liquidità dall'alloggio, con o senza cessione della proprietà, e la vendita in vitalizio segue uno svolgimento proprio.

Quali altre soluzioni ci sono per ricavare un reddito dal proprio alloggio?

Le altre soluzioni per ricavare un reddito da un alloggio ginevrino sono la vendita classica, la vendita della nuda proprietà, l'aumento dell'ipoteca e la messa in locazione.

• Nella vendita classica, il prezzo è versato integralmente in contanti al proprietario, che lascia l'alloggio alla data prevista per l'entrata in possesso. Nel suo insieme, l'operazione si riduce a vendere un immobile al prezzo di mercato.
• Nella vendita della nuda proprietà, l'acquirente versa in contanti un prezzo ridotto, ma nessuna rendita. Il venditore si riserva l'usufrutto dell'immobile (art. 745 CC), che si estingue con il suo decesso (art. 749 cpv. 1 CC) e gli lascia a carico la manutenzione ordinaria (art. 764 cpv. 1 CC).
• Nell'aumento dell'ipoteca, la banca versa liquidità a fronte di interessi periodici, fatta salva la capacità finanziaria richiesta.
• Infine, in caso di messa in locazione, la pigione si aggiunge al reddito imponibile come reddito della sostanza immobiliare (art. 21 cpv. 1 lett. a LIFD), né più né meno.

Nessuna consente di conservare al tempo stesso l'alloggio e un reddito a vita.

Come si svolge una vendita in vitalizio?

La vendita in vitalizio si svolge in cinque fasi, dalla perizia dell'immobile fino alla registrazione del trasferimento nel registro fondiario.

1. Faccio periziare il valore venale dell'alloggio da un perito indipendente.
2. Con l'acquirente fissiamo il prezzo ripartendolo tra bouquet e rendita.
3. Negoziamo le condizioni di occupazione e le garanzie di pagamento.
4. Firmiamo davanti al notaio, con la clausola di rendita integrata nell'atto.
5. Entro tre mesi dall'iscrizione del trasferimento nel registro fondiario ginevrino, richiedo l'iscrizione di un'ipoteca legale.

Il momento in cui interviene il notaio è determinante: per la cessione di un vitalizio immobiliare è richiesto un atto pubblico, forma imposta dall'art. 216 cpv. 1 CO per ogni vendita di immobili, che assorbe la forma scritta richiesta per il contratto di rendita vitalizia dall'art. 517 CO.

Si può vendere in vitalizio senza il consenso degli eredi?

Sì, un proprietario può vendere in vitalizio senza il consenso dei suoi eredi.

Il proprietario dispone liberamente della sua cosa in vita (art. 641 cpv. 1 CC), la legittima dei discendenti, del coniuge e del partner registrato non producendo effetti che al momento del decesso (art. 470 cpv. 1 CC).

Gli eredi legittimari dispongono allora dell'azione di riduzione (art. 522 CC), che colpisce le alienazioni compiute con l'evidente intenzione di eludere le norme sulla legittima (art. 527 n. 4 CC), ma risparmia una vendita conclusa a condizioni equilibrate. Quest'azione si prescrive in un anno dal momento in cui l'erede ha avuto conoscenza della lesione e in dieci anni dall'apertura della successione (art. 533 cpv. 1 CC).

Esiste un'età minima per vendere in vitalizio?

No, nel diritto svizzero non esiste alcuna età minima per vendere in vitalizio: si applicano soltanto le condizioni generali della capacità civile, ossia la maggiore età e la capacità di discernimento (art. 13 e 14 CC).

La soglia dei 70 anni adottata dagli acquirenti rientra nella prassi di mercato, così come lo scarto di una ventina d'anni ricercato tra beneficiario della rendita e debitore della rendita. Questa prassi segue la meccanica dell'importo: più breve è la speranza di vita residua del venditore, più elevata è la rendita mensile corrisposta su un immobile dello stesso valore.