Rendimento locativo a Ginevra: lordo, netto, spese e imposte

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Il rendimento locativo rapporta il reddito annuo di un immobile all'esborso di capitale necessario per acquisirlo. A Ginevra, i suoi due termini sono vincolati. La pigione è calmierata dal diritto di locazione, il prezzo d'acquisto maggiorato dalle spese di acquisizione cantonali.

Questo articolo copre il calcolo, dal rendimento lordo al rendimento netto. Illustra nel dettaglio ciò che rientra in ciascun termine: le spese di acquisizione ginevrine aggiunte al prezzo, le spese non ripercuotibili sottratte dalla pigione. Precisa poi la pigione massima che il diritto cantonale autorizza, il rendimento atteso sul mercato ginevrino, e ciò che resta dopo le imposte.

Che cos'è il rendimento locativo?

Il rendimento locativo è il rapporto tra il reddito locativo annuo di un immobile e l'esborso di capitale necessario per acquisirlo, espresso in percentuale.

Il rendimento misura un flusso, che si ripete ogni anno finché l'immobile resta locato. La plusvalenza rientra in un'altra dimensione: un guadagno in capitale, osservato una sola volta alla rivendita, e dipendente dall'andamento del mercato in quel momento.

Esistono diversi livelli di rendimento, dal lordo fino al rendimento post-imposta, secondo gli elementi sottratti dalla pigione e aggiunti all'esborso di capitale.

Come si calcola il rendimento locativo lordo e netto?

Il rendimento locativo si calcola prima al lordo poi al netto, la differenza essendo le spese sottratte dalla pigione.

Rendimento lordo = (pigione annua netta ÷ costo totale dell'acquisizione) × 100

La pigione annua netta è la pigione incassata al netto degli oneri pagati dall'inquilino. Il costo totale è la somma del prezzo pagato e delle spese di acquisizione ginevrine.

Rendimento netto = ((pigione annua netta − spese non ripercuotibili) ÷ costo totale dell'acquisizione) × 100

Esempio ginevrino. Un quattro locali di 80 metri quadrati acquistato a 10 853 franchi al metro quadrato, prezzo mediano degli appartamenti non nuovi del libero mercato rilevato dall'ufficio cantonale di statistica per il 2024, costa 868 240 franchi. Con spese di acquisizione che aggiungono circa 32 500 franchi, il costo totale ammonta a circa 900 800 franchi.

Secondo la statistica cantonale delle pigioni 2025, un quattro locali a pigione libera rilocato nel corso degli ultimi dodici mesi si affitta a 2 006 franchi al mese in media, ossia 24 072 franchi all'anno. Il rendimento lordo è del 2,67 %. Con 4 800 franchi di spese non ripercuotibili presunte, il rendimento netto scende al 2,14 %.

Lo schema a cascata qui sotto segue questa pigione annua di 24 072 franchi fino al reddito che sussiste dopo lo sfitto, le spese, l'accantonamento lavori e l'imposta, con i tre livelli di rendimento corrispondenti, il netto integrandovi inoltre lo sfitto e l'accantonamento lavori.

Questo calcolo si rifà con i vostri dati nel calcolatore qui sotto.

Calcolatore di rendimento locativo a Ginevra

Il calcolatore stima il rendimento lordo, il rendimento netto, il rendimento dopo imposte, il rendimento sui fondi propri e il cash flow annuo di un immobile locativo ginevrino, spese di acquisizione ginevrine e spese non ripercuotibili comprese.

Quali spese di acquisizione aggiungere al prezzo d'acquisto a Ginevra?

Le spese di acquisizione da aggiungere al prezzo d'acquisto a Ginevra sono il diritto di registrazione, l'emolumento del registro fondiario e gli emolumenti notarili, fissati dal diritto cantonale, nonché la provvigione di mediazione. Il denominatore del rendimento non è il prezzo d'acquisto ma il costo totale dell'operazione.

• Diritto di registrazione: 3 % del valore dell'immobile, a carico dell'acquirente.
• Emolumento del registro fondiario: 0,21 % del prezzo per l'iscrizione della proprietà, 0,085 % del credito per pegno immobiliare.
• Emolumenti notarili: tariffa degressiva a scaglioni successivi, dal 7‰ sotto 200 000 franchi allo 0,5‰ oltre 20 milioni. Un atto di 1 200 000 franchi comporta 5 900 franchi, scaglione per scaglione.
• Provvigione di mediazione: liberamente convenuta, dovuta dalla parte che ha firmato il mandato.

La riduzione Casatax resta fuori portata per un investitore: la legge ginevrina sui diritti di registrazione la riserva all'immobile destinato a fungere da residenza principale dell'acquirente, che occupa l'alloggio per 3 anni in modo continuativo. Un bene acquistato per essere locato paga il diritto pieno.

Ogni voce ha la propria base di calcolo e il proprio fondamento legale.

Voce	Base di calcolo	Riferimento legale
Diritto di registrazione	Prezzo dell'atto o valore venale, debiti ipotecari non dedotti	LDE art. 33, 35 et 163, rsGE D 3 30
Emolumento del registro fondiario	Prezzo dell'immobile, massimo 40 000 franchi per operazione ; importo del credito, massimo 20 000 franchi per pegno	REmORFDIT art. 3 e 4, rsGE E 1 50.06
Emolumenti notarili	Valore dell'atto, a scaglioni successivi	REmNot art. 10, rsGE E 6 05.03
Provvigione di mediazione	Prezzo di vendita, tasso contrattuale	CO art. 412

Quali spese occorre detrarre dalla pigione?

Le spese da detrarre dalla pigione sono le spese non ripercuotibili, quelle che il contratto di locazione lascia al proprietario. Il numeratore considera la pigione netta, al netto dell'acconto spese.

Il diritto di locazione separa due blocchi. Le spese accessorie remunerano le prestazioni legate all'uso della cosa locata e gravano sull'inquilino solo se il contratto lo prevede espressamente (CO art. 257a). Per un'abitazione, corrispondono alle spese effettive di riscaldamento, acqua calda ed esercizio (CO art. 257b cpv. 1).

L'OBLF art. 6 esclude la riparazione e il rifacimento degli impianti di riscaldamento e acqua calda, nonché il loro ammortamento.

Cinque voci restano a carico del proprietario.

• Spese di gestione, fatturate dall'amministrazione sul rendiconto locativo.
• Manutenzione corrente e riparazioni degli impianti.
• Accantonamento lavori, calibrato sull'età dell'edificio.
• Assicurazioni del proprietario, edificio e responsabilità civile.
• Spese di comproprietà non ripercuotibili e alimentazione del fondo di rinnovamento.

Secondo l'ufficio cantonale di statistica, il 35 % dei 254 829 alloggi ginevrini si trova in un edificio anteriore al 1961 e il 53 % in un edificio anteriore al 1971, al 31 dicembre 2025. Questa struttura d'età innalza l'accantonamento lavori a Ginevra. Portare al numeratore la pigione comprensiva di spese accessorie gonfia meccanicamente il rendimento lordo.

Quale pigione avete il diritto di chiedere a Ginevra?

La pigione che avete il diritto di chiedere a Ginevra non è libera: è calmierata, e il criterio del tetto massimo dipende dall'età dell'immobile.

Per un immobile recente, la pigione è abusiva quando procura al locatore un rendimento eccessivo della cosa locata (CO art. 269). Per un immobile vecchio, di una trentina d'anni o più, il Tribunale federale scarta questo calcolo del rendimento e considera le pigioni usuali del quartiere (ATF 144 III 514, CO art. 269a lett. a).

Cosa dice la legge (art. 269 CO): « Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. »

Il Tribunale federale quantifica il tetto di rendimento nell'ATF 147 III 14 del 26 ottobre 2020; il rendimento ammissibile dei fondi propri raggiunge il 2 % in aggiunta al tasso ipotecario di riferimento finché questo resta uguale o inferiore al 2 %, e i fondi propri effettivi si rivalutano al 100 % dell'indice svizzero dei prezzi al consumo.

La base di questo calcolo è il tasso ipotecario di riferimento dell'Ufficio federale delle abitazioni. Si attesta a 1,25 % dal 2 settembre 2025, confermato dal comunicato del 1° giugno 2026, prossima pubblicazione il 1° settembre 2026. Ogni ribasso del tasso apre all'inquilino un diritto alla riduzione della pigione per il prossimo termine di disdetta (CO art. 270a).

Lo schema qui sotto illustra il calcolo del tetto massimo, dal tasso di riferimento al rendimento massimo ammissibile sui fondi propri.

A Ginevra, la notifica della pigione iniziale su modulo ufficiale è obbligatoria finché dura la penuria di alloggi (LaCC art. 207, rsGE E 1 05 ; CO art. 270 cpv. 2). L'inquilino entrante contesta questa pigione davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni.

La LDTR sottopone ogni trasformazione o ristrutturazione di un immobile d'abitazione ad autorizzazione cantonale, e la pigione fissata dopo i lavori passa sotto il controllo dello Stato per 3 anni, durata portata a 5 anni in caso di trasformazione pesante (LDTR art. 9 e 12, rsGE L 5 20).

Che cos'è un buon rendimento locativo a Ginevra?

Un buon rendimento locativo ginevrino si situa tra il 2,20 % e il 2,70 % netto sul residenziale prime a fine 2025.

La cifra proviene dallo studio Real Estate Geneva di KPMG, « Marché de l'investissement immobilier direct genevois 2025 », pubblicato nel 2026. A inizio 2024, lo stesso studio rilevava valori tra il 2,50 % e il 3,00 %, poiché da allora l'allentamento del tasso guida ha compresso i livelli. Il rendimento netto tra il 3 % e il 4 % comunemente annunciato dalle guide d'investimento eccede questi valori di un margine compreso tra il 35 % e il 50 %.

Il criterio di giudizio non è una soglia universale, è il costo del debito. Un rendimento netto superiore al tasso ipotecario fa giocare l'effetto leva a favore dell'investitore, un rendimento inferiore lo ritorce contro di lui. Al 30 giugno 2026, i tassi fissi a 10 anni rilevati dal barometro ipotecario di Comparis si scaglionano dall'1,3 % al 2,1 % secondo l'istituto e il dossier, per una media di mercato dell'1,77 %.

Lo stesso denaro destinato all'ammortamento del debito rende l'equivalente del tasso pagato, un po' meno dopo le imposte poiché l'interesse soppresso era deducibile, e senza rischio locativo.

Le soglie del tipo « puntare a un minimo del 5 % » circolano ampiamente. Nessun immobile ginevrino le produce: i prezzi vi sono troppo elevati rispetto alle pigioni autorizzate.

Che cosa resta del rendimento dopo le imposte?

Ciò che resta del rendimento dopo le imposte varia con l'aliquota marginale del proprietario: la pigione percepita si aggiunge al suo reddito imponibile ed è tassata a questa aliquota. Il rendimento dopo imposte dipende dalla sua situazione, poiché lo stesso immobile non rende altrettanto a due acquirenti.

La base imponibile di un bene locato è la pigione effettiva, non il valore locativo riservato all'alloggio occupato dal suo proprietario (LIFD art. 21, LIPP art. 24).

Tre voci determinano il risultato fiscale corrente.

• Interessi ipotecari, deducibili fino al rendimento imponibile della sostanza aumentato di 50 000 franchi (LIFD art. 33 cpv. 1 lett. a ; même règle à Genève, LIPP art. 34 lett. a).
• Spese di manutenzione, alle spese effettive oppure, per l'imposta federale diretta, al forfait del 10 % del rendimento lordo delle pigioni, 20 % oltre i dieci anni di edificio (ordinanza sulle spese relative agli immobili, RS 642.116, art. 5). A Ginevra, il forfait cantonale è aperto solo all'alloggio proprio del contribuente: un bene locato si dichiara alle spese effettive (LIPP art. 34 lett. d).
• Lavori a plusvalore e ammortamento del debito, non deducibili (LIFD art. 34 lett. c et d), con l'ammortamento che grava sulla tesoreria.

Due oneri annuali sfuggono ai simulatori. Il bene entra nella sostanza imponibile al suo valore fiscale, debito dedotto (LIPP art. 47 e 56).

L'imposta immobiliare complementare, dal canto suo, preleva l'1‰ del valore dell'immobile senza deduzione di alcun debito (LCP art. 76 cpv. 1 et 2), ogni anno e indipendentemente dal risultato locativo, contro lo 0,2‰ per un immobile detenuto da una persona fisica e destinato alla sua residenza principale (LCP art. 76 cpv. 5).

Il calcolatore restituisce separatamente il rendimento netto, il rendimento dopo imposte e il cash flow, valori che queste deduzioni allontanano gli uni dagli altri.

Un piano di finanziamento immobiliare a Ginevra si verifica sullo stesso orizzonte del calcolo di rendimento, l'uno non si giudica senza l'altro.