Fondo di Rinnovamento PPE a Ginevra: Definizione, Alimentazione e Obblighi

Il fondo di rinnovamento di una PPE ginevrina corrisponde alla riserva finanziaria comune per realizzare i grandi lavori di un immobile in comproprietà. Più precisamente, la riserva costituita ogni anno è destinata a finanziare i rinnovamenti di ampio respiro delle parti comuni: rifacimento del tetto, ripristino della facciata, sostituzione dell’ascensore.

Questo fondo si distingue dal pagamento delle spese correnti, destinato alle spese ricorrenti di esercizio. In conformità con gli articoli 712a–712t del Codice civile svizzero, la comunità dei comproprietari ne costituisce uno tramite una dotazione annuale votata in assemblea a Ginevra.

Che cos’è il fondo di rinnovamento di una PPE?

Il fondo di rinnovamento di una PPE è una riserva collettiva capitalizzata in previsione dei grandi lavori dell’immobile. È proprietà indivisa di tutti i comproprietari ed è legato alla collettività, e non a ciascuna unità presa separatamente. Il fondo di rinnovamento è costituito da versamenti capitalizzati su più esercizi. Si distingue dalle spese correnti consumate nell’esercizio.

Tre caratteristiche permettono di definirlo.

• La sua natura: un patrimonio di destinazione, dedicato a uno scopo particolare, distinto dal patrimonio proprio di ciascun comproprietario.
• La sua destinazione: i rinnovamenti di ampio respiro delle parti comuni, ad esclusione della manutenzione corrente.
• La sua durata: una capitalizzazione lunga, su più decenni, che accompagna l’invecchiamento dell’edificio.

Questa riserva è sancita nel Codice civile dall’articolo 712m, come una competenza dell’assemblea dei comproprietari, senza che il suo importo sia fissato.

A cosa serve il fondo di rinnovamento?

Dedicato a finanziare le grandi opere delle parti comuni, il fondo di rinnovamento ne appiana il costo nel tempo. Una tale riserva evita le richieste di contributi straordinari, ossia quelle richieste puntuali di diverse migliaia di franchi rivolte ai comproprietari quando la liquidità manca per un cantiere improvviso.

Sono coperti dal fondo i lavori importanti come il rifacimento completo del tetto, il ripristino della facciata, la sostituzione dell’ascensore o la modernizzazione del riscaldamento. Altrettanti interventi dagli importi elevati, spesso diverse centinaia di migliaia di franchi per un immobile di dimensioni medie. La capitalizzazione progressiva ripartisce il peso di questo onere sull’insieme dei proprietari successivi, in proporzione ai loro millesimi. Generosamente accantonata, una riserva preserva il valore dell’immobile e facilita la rivendita di un’unità, poiché l’acquirente eredita un edificio i cui lavori futuri sono già accantonati.

Il fondo di rinnovamento è obbligatorio a Ginevra?

No, il fondo di rinnovamento non è obbligatorio a Ginevra in base al Codice civile, ma diventa vincolante non appena è previsto dal regolamento della PPE. Gli articoli 712a–712t del Codice civile svizzero riconoscono la possibilità di costituire un tale fondo, ma non ne impongono la creazione. La costituzione del fondo rientra nella decisione dell’assemblea dei comproprietari.

Questo fondo è molto spesso obbligatorio in base al regolamento di amministrazione e di utilizzo (RAU) della comproprietà. La rivista Houzy riporta che quattro PPE su cinque ne sono dotate in Svizzera. I professionisti immobiliari raccomandano vivamente questa riserva al fine di garantire una gestione sana e sostenibile dell’immobile. Quando il regolamento fissa una dotazione annuale, ogni comproprietario resta tenuto a contribuirvi secondo i propri millesimi, e l’assemblea vota ogni anno il suo importo esatto.

Come viene alimentato il fondo di rinnovamento?

Il fondo di rinnovamento è alimentato da una dotazione annuale votata in assemblea dei comproprietari e collegata al budget delle spese. Questa dotazione figura su una voce a parte del budget, in differenziazione dalle spese correnti di esercizio. Ogni comproprietario versa la propria quota in proporzione ai propri millesimi di comproprietà.

L’assemblea stabilisce l’importo della dotazione al momento del voto del budget annuale. Il versamento transita attraverso le richieste periodiche di spese, mensili o trimestrali a seconda dell’amministrazione. L’amministratore trattiene la quota dedicata al fondo su un conto separato, distinto dal conto di esercizio che copre le spese ricorrenti. Questa separazione contabile garantisce che la riserva resti destinata ai grandi lavori e non finanzi la gestione quotidiana dell’immobile.

Quale importo versare al fondo di rinnovamento?

L’importo da versare al fondo di rinnovamento è compreso tra lo 0,2 % e lo 0,5 % del valore assicurativo antincendio dell’immobile all’anno, secondo la rivista Houzy, in accordo con l’Associazione svizzera dei proprietari per piani. Questa associazione raccomanda di fissare la dotazione annuale allo 0,3 % di tale valore. Nell’altro metodo, la dotazione è compresa tra 5 e 15 franchi per metro quadrato di superficie abitabile netta all’anno, secondo la Banca Cantonale Vodese.

I due metodi di calcolo conducono a somme annuali ingenti relativamente comparabili. Per un immobile assicurato a 4 milioni di franchi, una dotazione dello 0,3 % rappresenta 12’000 franchi all’anno per la comunità. A lungo termine, la riserva punta a un livello compreso tra il 6 e l’8 % del valore assicurativo. Con una dotazione dello 0,3 % all’anno, questo livello viene raggiunto dopo circa 20 anni (6 %) e si avvicina al 9 % dopo 30 anni, secondo Houzy. Queste riserve di dimensione adeguata permettono di assorbire i grandi cicli di rinnovamento di un edificio senza richieste di contributi straordinari.

Come viene gestito il fondo di rinnovamento?

Il fondo di rinnovamento è depositato su un conto bancario o postale separato, intestato alla comunità dei comproprietari, e solo l’amministratore o l’amministrazione può disporre di questo conto. La riserva è gestita dall’amministratore senza confusione tra il patrimonio della comunità e il proprio. Gli interessi restano acquisiti alla comunità.

Questa separazione garantisce che la riserva resti protetta in caso di difficoltà dell’amministratore. Solo un conto comunitario garantisce che il fondo appartenga ai comproprietari e resti destinato al suo scopo. Gli interessi dei collocamenti aumentano il capitale del fondo. Sul piano fiscale, ogni comproprietario dichiara la propria quota del fondo nella propria sostanza imponibile e la propria quota di interessi nel proprio reddito, secondo la prassi del cantone.

Il fondo di rinnovamento è deducibile dalle imposte a Ginevra?

Sì, a Ginevra, a condizione che il fondo finanzi la manutenzione dell’immobile. L’Amministrazione fiscale cantonale (AFC) ginevrina ammette la deduzione di questi versamenti a titolo di spese di manutenzione dell’immobile, secondo l’Informazione fiscale 1/2021 sulla deducibilità delle spese di manutenzione degli immobili privati.

La deducibilità dipende dai lavori finanziati. L’AFC distingue le spese di mantenimento del valore, che compensano l’usura normale dell’immobile e restano deducibili, dalle spese a plusvalore, che aumentano il valore del bene e non lo sono. I versamenti relativi a nuovi impianti o alla creazione di valore escono dal perimetro deducibile. Nel software GeTax, il versamento al fondo di rinnovamento si dichiara sotto una rubrica dedicata alle spese di manutenzione. La deduzione riguarda l’imposta cantonale e comunale (ICC) nonché l’imposta federale diretta (IFD).

Cosa succede al fondo di rinnovamento al momento della vendita di un’unità?

La quota del fondo di rinnovamento resta acquisita alla comunità al momento della vendita di un’unità. Il venditore non viene mai rimborsato della propria quota direttamente dalla comunità: il fondo resta un patrimonio collettivo, legato all’immobile, e non individuale. La sua quota del fondo segue l’unità e passa al nuovo comproprietario.

Tre situazioni illustrano questo meccanismo. Nel primo caso, il venditore integra nel prezzo di vendita il valore della propria quota del fondo e del risparmio già costituito. Nel secondo caso, un immobile dotato di un fondo ben alimentato si negozia a un prezzo superiore, poiché l’acquirente eredita lavori futuri già accantonati. Nell’ultimo caso, al contrario, una riserva ancora esigua pesa sul valore dell’unità, con l’acquirente che anticipa future richieste di contributi. La quota di valore del fondo resta dunque legata all’unità, cambia titolare con la proprietà, e il venditore non ne viene rimborsato separatamente.

Come si inserisce il fondo di rinnovamento nelle spese di una PPE a Ginevra?

Il fondo di rinnovamento si integra nell’insieme delle spese di una PPE ginevrina, al pari delle spese di esercizio, come una riserva di investimento distinta dalle spese correnti. La sua dotazione compare nel budget annuale votato in assemblea, accanto alle spese di esercizio. Questa articolazione solleva due questioni: il rapporto tra il fondo e le spese correnti della comproprietà, poi l’organo competente a decidere i versamenti a questa riserva.

Come si articola il fondo con le spese correnti della PPE?

Il fondo di rinnovamento e le spese correnti costituiscono due voci del budget di una PPE, il primo capitalizzando a lungo termine i grandi lavori, le seconde coprendo le spese ricorrenti di esercizio (pulizie, elettricità delle parti comuni, manutenzione dell’ascensore). Nelle richieste periodiche, la dotazione al fondo si aggiunge alle spese correnti, su una voce separata. La separazione tra riserva di investimento e spese di gestione costituisce l’intera struttura del budget della comproprietà.

Chi decide i versamenti al fondo di rinnovamento?

I comproprietari riuniti determinano i conferimenti al fondo di rinnovamento su proposta dell’amministratore. La dotazione è fissata mediante l’adozione del budget annuale, a maggioranza prevista dal regolamento della PPE. L’amministrazione della PPE prepara questo budget, espone le necessità di lavori ed esegue le decisioni dell’assemblea. La governance della riserva comune si basa su questa ripartizione dei ruoli tra organo deliberante e organo esecutivo.

Fondo di rinnovamento o fondo di esercizio: quale differenza?

Il fondo di rinnovamento e il fondo di esercizio differiscono per il loro orizzonte e il loro scopo. Il fondo di rinnovamento è una riserva a lungo termine, accantonata per i grandi lavori delle parti comuni: tetto, facciata, ascensore. Il fondo di esercizio, talvolta chiamato fondo di rotazione, è la liquidità corrente della comproprietà per far fronte alle spese immediate di gestione. Il primo capitalizza su decenni; il secondo ruota sull’esercizio. Questa differenza di orizzonte giustifica due conti separati e due voci di budget.

Si recupera il fondo di rinnovamento vendendo?

No, il comproprietario non recupera il fondo di rinnovamento in occasione della vendita della sua unità: la quota di valore del fondo resta acquisita alla collettività e si trasmette all’acquirente con l’unità. Il venditore tiene conto di questa quota nel proprio prezzo di vendita, con l’acquirente che subentra nella riserva già costituita. Il venditore non viene direttamente rimborsato della propria quota dalla collettività: il fondo resta un patrimonio collettivo legato all’immobile.