Alloggio sovvenzionato a Ginevra: test di idoneità, scale di reddito e domanda

Un alloggio sovvenzionato a Ginevra è un alloggio in locazione il cui affitto è controllato dallo Stato. La sua assegnazione dipende da una scala di reddito fissata dalla legge generale sull'alloggio (LGL).

La scala non è una griglia fissa. L'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF, Ufficio cantonale dell'alloggio e della pianificazione fondiaria) la applica dividendo l'affitto annuo per un tasso di sforzo legale del 19-29 %. In linea di principio occorre dimostrare 4 anni di residenza continuativa a Ginevra negli ultimi 8 anni. La domanda è gratuita e valida 1 anno. Un test di idoneità permette di calcolare il reddito determinante dell'economia domestica.

Questo articolo tratta le condizioni di accesso, la scala di reddito, il calcolo del reddito e le categorie HBM, HLM e HM. Presenta la domanda, gli enti gestori, l'attesa, l'affitto, la sovrattassa e gli obblighi dell'inquilino.

Chi ha diritto a un alloggio sovvenzionato a Ginevra?

Ha diritto a un alloggio sovvenzionato a Ginevra l'economia domestica domiciliata e tassata nel cantone, residente in linea di principio da 4 anni, senza una sostanza manifestamente eccessiva, il cui reddito determinante resta al di sotto della scala di accesso dell'alloggio richiesto.

Il test di idoneità qui sotto verifica queste condizioni e calcola il reddito determinante, il numero massimo di locali e l'affitto annuo a partire dal quale l'economia domestica supera la scala di accesso. Non sostituisce la decisione dello sportello.

Secondo lo Stato di Ginevra e la LGL (art. 30, 31B e 31C), ecco le condizioni cantonali di accesso a un alloggio HBM (habitations bon marché, abitazioni a buon mercato) o HLM (habitations à loyers modérés, abitazioni a pigione moderata).

• Residenza: 4 anni continuativi a Ginevra negli ultimi 8 anni, in linea di principio (art. 31B cpv. 3).
• Domicilio fiscale: nel cantone di Ginevra.
• Assoggettamento: all'imposta sul reddito a Ginevra (art. 31B cpv. 3).
• Esenzione: nessuna esenzione fiscale sul reddito da lavoro.
• Sostanza: non manifestamente eccessiva (art. 31B cpv. 2).
• Reddito: reddito determinante inferiore alla scala di accesso dell'alloggio richiesto (art. 5 cpv. 1 del regolamento d'esecuzione della LGL, RGL).
• Tasso di occupazione: al massimo due locali in più rispetto alle persone che occupano l'alloggio (art. 31C cpv. 1 lett. e).

Il reddito non si valuta da solo: è rapportato all'affitto dell'alloggio desiderato. Il parco immobiliare della Città di Ginevra obbedisce a un'altra condizione di residenza: 2 anni di residenza negli ultimi 5 anni.

Quanti locali si possono ottenere in un alloggio sovvenzionato?

Un'economia domestica può ottenere un alloggio sovvenzionato con al massimo due locali in più rispetto alle persone che lo occupano (LGL art. 31C cpv. 1 lett. e). Due persone accedono a un 4 locali, tre persone a un 5 locali.

Il regolamento d'esecuzione (RGL art. 1) conta la cucina tra i locali e considera mezzo locale una stanza da 6 a meno di 9 m². Il servizio competente può concedere una deroga a titolo eccezionale (RGL art. 7 cpv. 2). Le persone domiciliate all'indirizzo del titolare del contratto di locazione presso l'Office cantonal de la population et des migrations (OCPM, Ufficio cantonale della popolazione e della migrazione) contano come occupanti dell'alloggio.

Qual è la differenza tra HBM, HLM e HM a Ginevra?

La differenza tra gli HBM, gli HLM e gli HM riguarda il pubblico destinatario e la durata dell'aiuto dello Stato, secondo le tre categorie di stabili dell'articolo 16 capoverso 1 della LGL. Nella numerazione della legge, la categoria 3 è abrogata.

Categoria	Pubblico destinatario	Durata del controllo dello Stato	Cosa è sovvenzionato	Sovrattassa applicabile
HBM (abitazioni a buon mercato)	reddito molto modesto	controllo permanente per gli stabili detenuti da enti pubblici (LGL, art. 1 cpv. 3)	l'affitto dello stabile	sì
HLM (abitazioni a pigione moderata)	reddito modesto	aiuto dello Stato per 20 anni, 25 anni su richiesta del proprietario (LGL, art. 23)	l'affitto dello stabile	sì
HM (abitazioni miste)	persone che possono percepire un sussidio personalizzato	sussidio per un massimo di 25 anni	l'inquilino, tramite un sussidio personalizzato	no

Secondo la LGL (art. 23B), il sussidio personalizzato degli HM è al massimo di 1 700 franchi per locale e per anno per 20 anni. Diminuisce di 100 franchi per locale e per anno dal 21° al 25° anno, poi cessa dal 26° anno.

Gli alloggi di utilità pubblica (LUP) dipendono da un'altra legge, la legge per la costruzione di alloggi di utilità pubblica (rsGE I 4 06). Costituiscono una qualifica degli alloggi in locazione soggetti a un tasso di sforzo e a un tasso di occupazione, e non una quarta categoria.

Qual è la scala di reddito per un alloggio sovvenzionato?

La scala di reddito di un alloggio sovvenzionato non è una griglia fissa: si calcola dividendo l'affitto annuo effettivo dell'alloggio per un tasso di sforzo legale.

Secondo il regolamento d'esecuzione della LGL (RGL, art. 8, che applica l'art. 30 cpv. 3 LGL), il tasso di sforzo dipende dal rapporto tra il numero di locali e il numero di occupanti.

Occupazione dell'alloggio	Tasso di sforzo legale
Meno di un locale in più rispetto agli occupanti (al massimo mezzo locale in più)	19 %
Un locale in più rispetto agli occupanti	21 %
Da 1,5 a 2 locali in più	23 %
Più di 2 locali in più (sottoccupazione)	29 %
Scala di uscita raggiunta	29 %

Il quoziente così ottenuto è la scala di entrata. L'RGL (art. 5 cpv. 1) e lo Stato di Ginevra precisano che la scala di accesso, utilizzata per l'assegnazione dell'alloggio, corrisponde al 90 % della scala di entrata. La LGL (art. 30 cpv. 4) indica una forbice compresa tra il 75 % e il 95 %. Durante la locazione, la scala di uscita è pari alla scala di entrata moltiplicata per 1,75 (LGL, art. 30 cpv. 5).

Esempio ufficiale dello Stato di Ginevra: per un affitto annuo di 15 400 franchi, un 4 locali abitato da 3 persone rientra nel tasso del 21 %. La scala di entrata è di 73 333 franchi (15 400 × 0,21); la scala di accesso è di 66 000 franchi. Con 22 500 franchi di deduzioni forfettarie, il reddito dell'economia domestica prima delle deduzioni è ammesso fino a 88 500 franchi. Nello stesso calcolo, la scala di uscita di questo alloggio è di 128 333 franchi (73 333 × 1,75).

Questo grafico a barre colloca le tre soglie dell'esempio ufficiale, accesso a 66 000 franchi, entrata a 73 333 franchi e uscita a 128 333 franchi, con la sovrattassa durante la locazione tra l'entrata e l'uscita e il contratto disdicibile oltre.

Il test di idoneità applica questi calcoli.

Come si calcola il reddito determinante?

Il reddito determinante si calcola sommando i redditi di tutti gli occupanti dell'alloggio, le loro prestazioni sociali e un quindicesimo della sostanza netta, poi sottraendo le deduzioni forfettarie.

Reddito determinante = redditi dell'economia domestica + prestazioni sociali + (sostanza netta ÷ 15) - deduzioni forfettarie

Per lo Stato di Ginevra, le deduzioni sono di 10 000 franchi per la prima persona, 7 500 franchi per la seconda e 5 000 franchi per persona dalla terza (LGL, art. 31C cpv. 1 lett. a). La base del calcolo è la legge sul reddito determinante unificato del 19 maggio 2005 (LRDU, rsGE J 4 06, art. 8 cpv. 2).

Per una famiglia di 3 persone, le deduzioni ammontano a 22 500 franchi (10 000 + 7 500 + 5 000). Per calcolo, un'economia domestica senza sostanza che guadagna 88 500 franchi ottiene un reddito determinante di 66 000 franchi (88 500 - 22 500), cioè la scala di accesso.

Come fare domanda per un alloggio sovvenzionato a Ginevra?

Per fare domanda per un alloggio sovvenzionato a Ginevra, occorre depositare gratuitamente un modulo firmato da tutti i futuri occupanti, presso il Secrétariat des fondations immobilières de droit public (SFIDP, Segretariato delle fondazioni immobiliari di diritto pubblico) o presso l'amministrazione immobiliare dello stabile richiesto.

1. Scaricate il modulo di domanda dal sito fidp.ch o richiedetelo all'amministrazione immobiliare dello stabile.
2. Fate firmare il modulo da tutti gli occupanti del futuro alloggio.
3. Allegate i giustificativi di ogni futuro inquilino: attestato di identità, domicilio attuale, salario, aiuti sociali e i documenti elencati nel modulo.
4. Depositate l'incarto presso il SFIDP, che riceve e segue le pratiche, per gli alloggi delle fondazioni e il contingente dello Stato; depositatelo presso l'amministrazione immobiliare per gli altri stabili.
5. Rinnovate la domanda con il modulo di rinnovo un mese prima della scadenza: è valida un anno dalla lettera di conferma, poi viene chiusa.

Questo schema in sei fasi riassume la domanda, dal modulo firmato con i giustificativi al deposito presso il SFIDP, all'iscrizione presso le amministrazioni immobiliari, alla validità di un anno, al rinnovo un mese prima della scadenza e alla proposta di alloggio.

L'amministrazione immobiliare dei proprietari sceglie l'80 % degli inquilini; lo Stato ha un diritto prioritario di scelta sul restante 20 %. Una domanda presso il SFIDP non copre gli stabili gestiti da un'amministrazione immobiliare.

Rifiutare una proposta di alloggio conforme alla domanda o fornire un'informazione falsa comporta la chiusura della pratica, senza possibilità di presentare una nuova domanda.

Quali enti gestiscono gli alloggi sovvenzionati a Ginevra?

Fondazioni immobiliari di diritto pubblico, amministrazioni immobiliari e, in Città di Ginevra, un'amministrazione e una fondazione municipali gestiscono gli alloggi sovvenzionati a Ginevra; lo Stato non affitta direttamente.

• OCLPF (Office cantonal du logement et de la planification foncière): fissa le scale, la sovrattassa e la disdetta, e dispone di una priorità di scelta sul 20 % delle pratiche.
• SFIDP: riceve le domande e ne assicura il seguito dal 1° gennaio 2018.
• FIDP (fondations immobilières de droit public, fondazioni immobiliari di diritto pubblico): cinque fondazioni gestiscono oltre 7 500 alloggi HBM e presentano il loro parco immobiliare su fidp.ch, rubrica Logements.
• Amministrazioni immobiliari: gestiscono gli altri stabili, ricevono le iscrizioni per conto del proprietario.
• Città di Ginevra: la Gérance immobilière municipale e la Fondation de la Ville de Genève pour le logement social (oltre 6 000 alloggi) trattano una domanda comune da aprile 2026.

Quanto tempo bisogna attendere per un alloggio sovvenzionato?

Secondo lo Stato di Ginevra, i tempi di attesa per un alloggio sovvenzionato superano spesso diversi mesi, poiché la domanda supera l'offerta.

L'anzianità della domanda non è l'unico criterio, perché gli alloggi sono assegnati in via prioritaria alle persone che ne hanno maggior bisogno.

Chi ha la priorità per un alloggio sovvenzionato?

Le persone che hanno maggior bisogno di un alloggio sovvenzionato hanno la priorità, secondo la prassi amministrativa PA_DLOC_101.01 «Règles de priorisation» (regole di priorità) dello Stato di Ginevra.

Per il suo parco municipale, la Città di Ginevra dà la priorità a quattro situazioni.

• le persone senza alloggio;
• le persone da risistemare dopo una demolizione o una disdetta;
• le persone in un alloggio inadeguato o insalubre;
• le persone la cui salute lo richiede.

Quanto costa l'affitto di un alloggio sovvenzionato?

L'affitto di un alloggio sovvenzionato costa l'importo fissato dallo Stato nello stato locativo approvato dello stabile (LGL art. 42), senza legame con il tasso ipotecario di riferimento.

Secondo l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT, Ufficio cantonale di statistica, «Loyers dans le canton de Genève en 2024»), l'affitto al metro quadrato degli alloggi sovvenzionati si discosta da quello degli alloggi liberi di 3-6 locali costruiti dal 2014. Lo scarto raggiunge -47 % negli HBM, -35 % negli HLM e -31 % negli HM.

Negli HM, il sussidio personalizzato dello Stato riduce la quota di affitto pagata in funzione del reddito e della composizione dell'economia domestica (LGL art. 23B).

Quando si paga una sovrattassa in un alloggio sovvenzionato?

Si paga una sovrattassa in un alloggio sovvenzionato quando il reddito determinante LGL dell'economia domestica supera la scala di entrata del suo alloggio HBM o HLM.

Per lo Stato di Ginevra, la sovrattassa corrisponde alla differenza tra l'affitto teorico e l'affitto effettivo ed è dovuta solo se raggiunge i 50 franchi al mese. Gli alloggi HM non sono interessati. Il periodo di applicazione va dal 1° aprile al 31 marzo dell'anno successivo.

A titolo di esempio ufficiale: 3 persone occupano un 4 locali con un affitto annuo di 12 000 franchi e un reddito di 100 000 franchi. Il reddito determinante è di 77 500 franchi, l'affitto teorico di 16 275 franchi e la sovrattassa di 356,25 franchi al mese.

Oltre la scala di uscita, il tasso di sforzo sale al 29 % e il contratto può essere disdetto (LGL art. 30 cpv. 3 lett. e e art. 31B; RGL art. 8).

Quali obblighi ha l'inquilino di un alloggio sovvenzionato?

Gli obblighi dell'inquilino di un alloggio sovvenzionato sono quattro.

• Domicilio: l'alloggio è il domicilio civile e fiscale dell'inquilino, pena la disdetta (LGL art. 31B).
• Contratto unico: nessun altro contratto di locazione nel cantone, pena la disdetta immediata.
• Subaffitto: qualsiasi subaffitto, totale o parziale, è vietato e comporta la disdetta del contratto (RGL art. 5 cpv. 3).
• Informazione: l'inquilino comunica immediatamente all'OCLPF ogni cambiamento di reddito, di sostanza, di economia domestica o di domicilio fiscale.

Seguono i motivi di rifiuto, l'aiuto alla persona, l'acquisto e l'alloggio provvisorio.

Perché una domanda di alloggio sovvenzionato viene respinta?

Una domanda di alloggio sovvenzionato viene respinta quando una condizione di accesso non è soddisfatta, ad esempio quando l'economia domestica non dimostra 4 anni di residenza a Ginevra negli ultimi 8 anni.

Secondo lo Stato di Ginevra, il rifiuto di una proposta corrispondente alla domanda, la mancata collaborazione, una richiesta di informazioni rimasta senza seguito o un'informazione falsa comportano la chiusura della pratica e il divieto di presentare una nuova domanda.

Alloggio sovvenzionato o assegno alloggio: qual è la differenza?

La differenza riguarda il destinatario dell'aiuto: l'alloggio HBM o HLM aiuta lo stabile, poiché lo Stato ne controlla l'affitto, mentre l'assegno aiuta la persona alleggerendo un affitto troppo gravoso per il suo reddito.

Secondo la LGL (art. 39A), l'assegno alloggio è attribuito all'inquilino il cui affitto rappresenta un onere manifestamente troppo gravoso in considerazione del suo reddito e della sua sostanza.

Un alloggio non sovvenzionato vi dà diritto dopo l'approvazione dello Stato (LGL art. 39B).

Si può acquistare un appartamento sovvenzionato a Ginevra?

No, non si può acquistare un appartamento sovvenzionato a Ginevra: gli alloggi HBM, HLM e HM della LGL sono destinati alla locazione.

Gli annunci di vendita a «prezzo controllato» riguardano alloggi in proprietà per piani situati in zona di sviluppo. Secondo la legge generale sulle zone di sviluppo (art. 5), lo Stato ne controlla il prezzo per 10 anni a decorrere dall'entrata media negli alloggi. Il loro proprietario deve occuparli, salvo giustificati motivi approvati dal dipartimento.

Come trovare una sistemazione in attesa di un alloggio sovvenzionato?

Per trovare una sistemazione in attesa di un alloggio sovvenzionato, cercate un alloggio sul mercato libero senza abbandonare la vostra iscrizione.

La ricerca sul mercato locativo ginevrino passa attraverso gli annunci e le amministrazioni immobiliari della locazione immobiliare a Ginevra. Rinnovate per tempo la domanda di alloggio sovvenzionato per mantenere attiva l'iscrizione. Iscrivetevi in parallelo presso le amministrazioni immobiliari degli stabili sovvenzionati, che assegnano l'80 % degli alloggi.