Verbale di consegna dell'alloggio (état des lieux) a Ginevra: modello da compilare, difetti e contestazione
Accedere al modello di verbale di consegna da compilare ↓
Il verbale di consegna dell'alloggio (état des lieux) fissa lo stato dell'alloggio all'entrata e all'uscita, ed è questo documento a determinare ciò che l'inquilino paga alla partenza. Un difetto annotato all'arrivo non gli sarà fatturato; un difetto assente da questo documento ma constatato alla partenza lo sarà.
Questo articolo copre il contenuto del verbale e il modo di compilarlo, lo svolgimento degli appuntamenti di entrata e di uscita, il confine tra normale usura e difetto imputabile, la pulizia richiesta alla riconsegna, la portata della firma e i termini per reagire o contestare.
Che cos'è un verbale di consegna?
Il verbale di consegna è il processo verbale in contraddittorio che descrive lo stato di un alloggio a una data precisa, redatto per provare quali difetti vi esistevano e determinare, alla fine della locazione, quali sono imputabili all'inquilino.
Il rilevamento si redige in due momenti della locazione. Il verbale di consegna in entrata fissa il riferimento alla consegna delle chiavi; il verbale di consegna in uscita confronta lo stato riconsegnato con questo riferimento, voce per voce.
Entrambi riuniscono l'inquilino e il locatore o il suo mandatario: ciascuna parte discute ogni rubrica e fa annotare le proprie osservazioni prima di firmare.
Nessun testo federale rende il sopralluogo obbligatorio né ne fissa le rubriche; la struttura del verbale deriva dalla prassi romanda, ripresa dai formulari delle amministrazioni immobiliari (régies) ginevrine.
Che cosa contiene un modello di verbale di consegna?
Un modello di verbale di consegna contiene le parti e l'alloggio, i rilevamenti tecnici, le voci controllate, le osservazioni e riserve, infine le firme, secondo la struttura di un verbale ginevrino.
- Le parti e l'alloggio: locatore, inquilino, amministrazione incaricata, indirizzo e piano dell'oggetto locato, data del sopralluogo, entrata o uscita.
- I rilevamenti tecnici: lettura dei contatori rilevata il giorno stesso, numero e destinazione delle chiavi, badge e telecomandi consegnati.
- Le voci controllate: locale per locale, pavimenti, pareti, soffitti, parti in legno, porte, finestre, tapparelle, rubinetteria, prese ed elettrodomestici.
- Le osservazioni e riserve: una colonna libera affianca ogni voce e accoglie la menzione « in ordine » (« e.o. ») o i lavori concordati.
- Le firme: le due parti firmano sul posto, indicando luogo e data, e ciascuna riceve un esemplare.
Lo stesso formulario serve al sopralluogo di uscita, per un confronto riga per riga (Chambre genevoise immobilière). La redazione di ogni riga conferisce al verbale il suo valore probatorio.
Compilare il modello di verbale di consegna
Come si compila un verbale di consegna?
Per compilare un verbale di consegna, riportare la constatazione oggettiva dello stato di ogni voce, senza ricerca di responsabilità né valutazione del costo di ripristino. Il sopralluogo si svolge in sette tappe.
- Preparare un alloggio vuoto e illuminato, in pieno giorno: nella penombra, aloni, crepe e graffi passano inosservati.
- Spostarsi in ogni locale secondo un ordine definito: pavimento, pareti, soffitto, parti in legno, porta e finestra, poi rubinetteria, tapparelle, prese e interruttori.
- Formulare ogni difetto secondo la sua posizione, la sua natura e la sua ampiezza: « parquet del soggiorno, graffio di 20 centimetri lungo la finestra », mai « parquet rovinato ».
- Fotografare ogni difetto e datare gli scatti, allegati al verbale.
- Rilevare la lettura dei contatori, dichiarare il cambio di titolare ai Services industriels de Genève (SIG), contare chiavi, badge e telecomandi consegnati.
- Annotare osservazioni per le voci contestate: « contestato », « già in questo stato al nostro arrivo », « uso normale »; un'osservazione non annotata prima della firma perde la sua portata (ASLOCA Ginevra).
- Firmare dopo aver escluso qualsiasi somma cifrata. Un verbale che quantifica un importo vale come riconoscimento di debito e fonda un'esecuzione: non riconoscere alcuna somma, nemmeno « approssimativa » (ASLOCA Ginevra). Leggere, datare, firmare ed esigere un esemplare.
Gli appuntamenti di entrata e di uscita differiscono per il loro calendario e per le azioni attese da ciascuna parte.
Come si svolge il verbale di consegna in entrata?
Il verbale di consegna in entrata si svolge nell'alloggio vuoto, alla presenza dell'inquilino e del rappresentante del locatore, che percorrono ogni locale, poi datano e firmano il verbale sul posto prima della consegna delle chiavi.
Il sopralluogo di entrata si articola in tre tappe.
- Chiedere il verbale di uscita dell'inquilino precedente. L'articolo 256a cpv. 1 del Codice delle obbligazioni obbliga il locatore a presentarlo, su richiesta, alla consegna della cosa.
- Rilevare la lettura dei contatori e annunciarsi ai Services industriels de Genève almeno 4 giorni lavorativi prima del trasloco.
- Datare, firmare e conservare un esemplare, dopo aver fatto annotare ogni difetto, compresi quelli che il rappresentante del locatore giudica minori.
Senza verbale di consegna in entrata scritto, il locatore sopporta, alla partenza dell'inquilino, l'onere di provare che l'alloggio era in buono stato all'entrata (ASLOCA Ginevra): la regola deriva dall'onere della prova, non dal Codice delle obbligazioni.
Il verbale firmato all'entrata costituisce il documento di riferimento all'appuntamento di riconsegna.
Come si svolge il verbale di consegna in uscita?
Il verbale di consegna in uscita si svolge per confronto con il verbale di entrata, locale per locale, e fissa l'elenco dei difetti imputati all'inquilino, che condiziona la liberazione della garanzia di locazione.
L'appuntamento di riconsegna segue tre tappe.
- Svuotare e pulire interamente l'alloggio, cantina e pertinenze comprese, con la pulizia che precede il sopralluogo.
- Ripristinare la configurazione originaria degli allestimenti modificati senza accordo dell'amministrazione, riunire le fatture di manutenzione (spazzacamino, canalizzazioni, grondaie, riscaldamento) e rilevare la lettura dei contatori, trasmessa ai SIG.
- Completare il verbale di entrata voce per voce, poi riconsegnare tutte le chiavi all'amministrazione, duplicati compresi; la sostituzione del cilindro per una chiave protetta mancante viene fatturata.
Tre punti separano il sopralluogo di entrata dal sopralluogo di uscita.
| Tappa | All'entrata | All'uscita |
|---|---|---|
| Momento | Alla consegna dell'alloggio, prima del trasloco | Durante gli orari d'ufficio, al più tardi l'ultimo giorno della locazione |
| Stato dell'alloggio | Vuoto | Vuoto, pulito a fondo, cantine e pertinenze comprese |
| Effetto | Fissa lo stato di riferimento opponibile alle due parti | Stabilisce l'elenco dei difetti imputati e apre la liberazione della garanzia di locazione |
Le amministrazioni ginevrine fanno precedere questo appuntamento da un sopralluogo preliminare (pré-état des lieux): questa visita elenca i lavori e le pulizie attesi al sopralluogo finale, separando ciò che resta a carico dell'inquilino.
Questa cronologia colloca i due sopralluoghi nella vita della locazione, dalla consegna delle chiavi alla liberazione della garanzia di locazione.
Quali difetti restano a carico dell'inquilino?
I difetti che restano a carico dell'inquilino sono quelli che eccedono l'uso conforme al contratto, vale a dire i danneggiamenti colposi e i piccoli lavori di ordinaria manutenzione; la normale usura resta a carico del locatore.
Tre categorie di danneggiamenti spettano all'inquilino a Ginevra.
- Graffi, bruciature e macchie importanti sui pavimenti. Le norme e gli usi locativi ginevrini li escludono dalla normale usura, danni da tacchi a spillo compresi.
- Danneggiamenti causati da un animale. La sostituzione di una tappezzeria deteriorata dall'animale dell'inquilino è a suo carico, dedotto l'ammortamento.
- Elementi di apparecchi rotti. Il cassetto delle verdure crepato o lo sportello del freezer spezzato si sostituisce a spese dell'inquilino, non l'invecchiamento dell'apparecchio.
Tre voci simmetriche restano al locatore: ritinteggiare le pareti sbiadite, poiché appendere quadri rientra nell'uso normale e solo la stuccatura dei fori di fissaggio spetta all'inquilino; rifare le tappezzerie e le vernici usurate, dopo 10 anni rispettivamente 15 anni; sostituire un apparecchio fuori uso per vetustà, come un forno datato.
L'ordinaria manutenzione obbedisce a una logica distinta: l'articolo 259 del Codice delle obbligazioni mette a carico dell'inquilino i piccoli lavori che un gesto senza conoscenze tecniche basta a eseguire. L'ASLOCA Ginevra considera priva di effetto la clausola che imputa all'inquilino ogni riparazione inferiore a 100 o 200 franchi, poiché nessun uso locale ginevrino fissa una simile soglia.
La base di calcolo del danno è il valore attuale dell'installazione, mai il suo valore a nuovo (ASLOCA Ginevra); l'articolo 267 cpv. 2 del Codice delle obbligazioni colpisce di nullità la convenzione che impone un ripristino a nuovo sistematico.
L'importo dovuto dipende dalla durata di vita di ogni installazione e dagli anni già consumati su questa durata.
Questi sei esempi contrappongono la normale usura, sopportata dal locatore, ai danni che l'amministrazione imputa all'inquilino.
In che modo la durata di vita delle installazioni riduce la fattura?
La durata di vita delle installazioni riduce la fattura per ammortamento: ogni anno di utilizzo sottrae una frazione del valore e l'inquilino rimborsa soltanto la parte residua.
La Fédération romande immobilière e l'ASLOCA-Fédération romande pubblicano una tabella paritetica degli ammortamenti, in vigore dal 1° marzo 2007, rinnovata per periodi di due anni. Otto voci ne danno la scala.
| Installazione | Durata di vita | Parte a carico dell'inquilino dopo 6 anni di utilizzo |
|---|---|---|
| Pittura di pareti e soffitti, a dispersione o acrilica | 8 anni | 25 % |
| Tappezzeria di qualità media, ingrain, stampata o dipinta | 10 anni | 40 % |
| Moquette di qualità media | 10 anni | 40 % |
| Frigorifero con scomparto congelatore integrato | 10 anni | 40 % |
| Cucina in vetroceramica o a induzione | 15 anni | 60 % |
| Lavastoviglie | 15 anni | 60 % |
| Rubinetteria, batteria miscelatrice cromata | 20 anni | 70 % |
| Vasca da bagno o piatto doccia in acrilico | 25 anni | 76 % |
Il conteggio parte dall'ultima posa o rimessa a nuovo, non dall'entrata nell'alloggio: una cucina di otto anni trasmette all'inquilino entrante otto anni di ammortamento acquisiti (ASLOCA Ginevra).
Una lavastoviglie posata nove anni prima della fine della locazione viene messa fuori uso da una falsa manovra; la sostituzione costa 1 200 franchi. Durata di vita di 15 anni, ammortamento acquisito di 9 anni su 15: il locatore sopporta il 60 % e l'inquilino versa il 40 %, ossia 480 franchi. Superata la durata di vita, il valore residuo è nullo e nulla si fattura all'inquilino.
La tabella « non ha alcuna forza vincolante e non permette ad alcuna delle parti di trarne un diritto »: l'autorità di conciliazione se ne serve come semplice riferimento indicativo.
Il sopralluogo di uscita controlla la pulizia dei locali riconsegnati.
Questo grafico mostra ciò che la vetustà toglie dalla fattura, per tre installazioni con durate di vita differenti.
Quale livello di pulizia esigere alla riconsegna?
Il livello di pulizia esigibile alla riconsegna è quello di locali puliti, vuoti e interamente controllabili, mai quello di un alloggio nuovo.
L'articolo 22 delle norme e degli usi locativi ginevrini prevede la riconsegna di locali puliti, con il sopralluogo redatto se possibile nei locali vuoti.
Il sopralluogo di uscita controlla quattro voci di pulizia.
- Cucina: apparecchi sgrassati dentro e fuori, filtro metallico della cappa sostituito, mobili e piano di lavoro lavati.
- Bagno e WC: sanitari lavati e disincrostati, fughe pulite.
- Pavimenti, parti in legno, pitture e pareti: sgombri e curati, con la levigatura meccanica che resta vietata senza autorizzazione scritta del locatore.
- Finestre, tapparelle, radiatori e pertinenze: gelosie e radiatori puliti, cantina, solaio, balcone e posteggio svuotati.
L'amministrazione fattura una pulizia complementare sulla sola base del verbale di uscita: spese mai menzionate non si fatturano, in mancanza di avviso dei difetti (art. 267a cpv. 2 CO). L'importo corrisponde al costo effettivo, il che giustifica l'esigere la fattura dell'impresa piuttosto che un forfait; il prelievo sulla garanzia di locazione obbedisce all'art. 257e cpv. 3 CO.
La portata delle riserve annotate dipende da ciò che la firma del verbale impegna.
Che valore ha la firma di un verbale di consegna?
La firma di un verbale di consegna vale accettazione delle constatazioni del verbale e riconoscimento di debito non appena il documento quantifica una somma da pagare.
Il verbale firmato fissa lo stato di riferimento opponibile alle due parti, ma nessun inquilino è tenuto a firmare, ricorda l'ASLOCA Ginevra. Tre atteggiamenti si offrono al firmatario.
- Firmare senza riserve. Il firmatario convalida tutte le voci, difetti imputati compresi; tornarci sopra passa dall'invalidazione per errore essenziale.
- Firmare con riserva. Annotare le proprie osservazioni accanto alle voci controverse prima di firmare: « contestato », « già in questo stato al nostro arrivo », « uso normale ».
- Rifiutare di firmare. La constatazione materiale sussiste e la parte locatrice salvaguarda i propri diritti con l'avviso dei difetti dell'art. 267a cpv. 1 CO.
Una rubrica « danni a carico dell'inquilino » o un impegno a pagare trasforma il verbale in riconoscimento di debito. L'ASLOCA Ginevra prescrive allora di aggiungere a mano, accanto alla firma: « questa firma non vale riconoscimento di alcuna responsabilità quanto ai difetti che la parte locatrice intende porre a mio carico ». Ciascuna parte riceve una copia del verbale firmato, da reclamare per iscritto se manca.
Un difetto scoperto dopo la firma rientra poi in un termine proprio di ciascuna situazione.
Entro quale termine segnalare un difetto scoperto in seguito?
Il termine per segnalare un difetto scoperto dopo la redazione del verbale di consegna è immediato per la parte locatrice che rileva un difetto alla riconsegna, fissato dal contratto di locazione (dieci giorni in molti contratti) per l'inquilino entrante, e di un anno dalla scoperta per l'errore essenziale: tre termini di natura giuridica distinta.
| Situazione | Chi agisce | Termine | Base |
|---|---|---|---|
| Difetti rilevati alla riconsegna dell'alloggio | Parte locatrice | Immediato, ossia da due a tre giorni lavorativi, una settimana essendo già tardiva | Legale: art. 267a cpv. 1 CO; quantificazione giurisprudenziale ripresa dall'ASLOCA Ginevra |
| Difetto non visto durante il verbale di consegna in entrata | Inquilino entrante | Termine iscritto nel contratto di locazione, dieci giorni in molti contratti | Contrattuale: nessun termine quantificato nel CO (art. 258 CO) |
| Verbale di consegna firmato sotto l'influenza di un errore essenziale | Parte che invoca l'errore | Un anno dalla scoperta dell'errore | Legale: art. 31 cpv. 1 e 2 CO |
Senza avviso immediato, l'inquilino è liberato da ogni responsabilità (art. 267a cpv. 1 CO); l'invalidazione per errore essenziale si esercita per lettera raccomandata, spedita prima di qualsiasi pagamento (ASLOCA Ginevra).
Nessuna regola francese governa una locazione ginevrina: i dieci giorni della legge francese non hanno alcuna portata in Svizzera, dove questa cifra deriva soltanto dal contratto.
Questi tre termini determinano ciò che ciascuna parte può ancora reclamare dopo la riconsegna.
Come contestare un verbale di consegna?
Per contestare un verbale di consegna, prima di qualsiasi versamento, indirizzare alla parte locatrice una lettera raccomandata che designa ogni voce controversa e rifiuta espressamente gli importi reclamati.
La contestazione si svolge in sei tappe.
- Scrivere alla parte locatrice per lettera raccomandata, voce per voce: difetti imputati, motivo del rifiuto (uso normale, difetto già presente all'entrata, ampiezza sopravvalutata).
- Riunire le prove: fotografie datate, copia firmata del verbale di consegna in entrata, fatture di manutenzione e di pulizia, recapiti delle persone presenti al sopralluogo.
- Verificare la data dell'avviso dei difetti: un avviso omesso libera l'inquilino, salvo difetti non riconoscibili con le verifiche usuali (art. 267a cpv. 1 e 3 CO).
- Invalidare l'accordo già firmato, con dichiarazione scritta per errore essenziale (art. 23 e 24 CO) o dolo (art. 28 CO) entro l'anno dalla loro scoperta (art. 31 CO), prima di qualsiasi pagamento: pagare senza riserve ratifica tacitamente l'accordo.
- Adire la Commissione di conciliazione in materia di locazioni con istanza scritta (parte avversa, conclusioni, oggetto della controversia); la conciliazione di una locazione abitativa non comporta né spese giudiziarie né ripetibili (art. 113 CPC).
- Portare la causa davanti al Tribunale delle locazioni entro 30 giorni dal rilascio dell'autorizzazione ad agire (art. 209 cpv. 4 CPC).
Due esiti abbreviano la procedura: la commissione decide essa stessa, su istanza dell'attore, fino a 2 000 franchi (art. 212 cpv. 1 CPC) e sottopone una proposta di giudizio fino a 10 000 franchi (art. 210 cpv. 1 lett. c CPC).
Definito o contestato, il verbale continua a produrre i suoi effetti dopo la riconsegna delle chiavi.
Questo schema riassume il percorso di contestazione a Ginevra e il termine legato a ciascun passaggio.
Che cosa diventa il verbale di consegna dopo la riconsegna delle chiavi?
Il verbale di consegna firmato diventa, dopo la riconsegna delle chiavi, il documento di riferimento del conteggio di fine locazione, opponibile tanto all'inquilino quanto al locatore.
Serve da base al locatore che prepara la rimessa dell'alloggio sul mercato e segna i due estremi della locazione, dalla consegna alla riconsegna.
Che cosa prepara un locatore prima di mettere in locazione il proprio immobile?
Prima dell'entrata dell'inquilino, un locatore prepara l'alloggio in stato di essere consegnato, le letture dei contatori e il verbale di uscita dell'occupante precedente, affinché il sopralluogo di entrata resti utilizzabile fino alla riconsegna.
- L'alloggio in stato di essere consegnato: pulizia terminata, riparazioni eseguite, installazioni in funzione.
- Le letture dei contatori: indici di acqua, elettricità e riscaldamento fermati al giorno della consegna delle chiavi.
- Il verbale di uscita dell'inquilino precedente, presentato su richiesta al nuovo inquilino alla consegna della cosa (art. 256a cpv. 1 CO).
Il proprietario che decide di mettere in locazione un appartamento ginevrino riunisce questi documenti prima della prima visita, con le chiavi e i badge da consegnare e un modello di verbale vergine. Essi scandiscono lo svolgimento di una locazione ginevrina, dalla consegna dell'alloggio alla riconsegna delle chiavi.
Quale posto occupa il verbale di consegna in una locazione a Ginevra?
Il posto che il verbale di consegna occupa in una locazione a Ginevra è doppio: alla consegna dell'alloggio che segue la firma del contratto, poi alla riconsegna delle chiavi alla fine della locazione.
Tra questi sopralluoghi, l'inquilino paga il proprio canone e assicura l'ordinaria manutenzione dell'alloggio fino alla disdetta notificata da una delle parti. Ogni tappa di una locazione immobiliare a Ginevra produce i propri documenti e il verbale di entrata resta il riferimento con cui il sopralluogo di uscita viene confrontato.
Il modello di verbale di consegna e il metodo per compilarlo influiscono sul valore probatorio di questi due appuntamenti.