État des lieux à Genève : modèle à remplir, défauts et contestation

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L'état des lieux fixe l'état du logement à l'entrée et à la sortie, et c'est lui qui détermine ce que le locataire paie en partant. Un défaut inscrit à l'arrivée ne lui sera pas facturé ; un défaut absent de ce document mais constaté au départ le sera.

Cet article couvre le contenu du procès-verbal et sa manière de le remplir, le déroulé des rendez-vous d'entrée et de sortie, la frontière entre usure normale et défaut imputable, la propreté exigée à la restitution, la portée de la signature, et les délais pour réagir ou contester.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est le procès-verbal contradictoire décrivant l'état d'un logement à une date donnée, que l'on établit pour prouver quels défauts y existaient et déterminer, en fin de bail, lesquels sont imputables au locataire.

Le relevé se dresse à deux moments du bail. L'état des lieux d'entrée fixe la référence à la remise des clés ; l'état des lieux de sortie compare l'état restitué à cette référence, poste par poste.

Les deux réunissent le locataire et le bailleur ou son mandataire : chaque partie discute chaque rubrique et fait inscrire ses remarques avant de signer.

Aucun texte fédéral ne rend le constat obligatoire ni n'en fixe les rubriques ; la trame du procès-verbal relève de la pratique romande, que reprennent les formulaires des régies genevoises.

Que contient un modèle d'état des lieux ?

Un modèle d'état des lieux contient les parties et le logement, les relevés techniques, les postes contrôlés, les remarques et réserves, enfin les signatures, selon la trame d'un procès-verbal genevois.

• Les parties et le logement : bailleur, locataire, régie mandatée, adresse et étage de l'objet loué, date du constat, entrée ou sortie.
• Les relevés techniques : index des compteurs relevés le jour, nombre et destination des clés, badges et télécommandes remis.
• Les postes contrôlés : pièce par pièce, sols, murs, plafonds, boiseries, portes, fenêtres, stores, robinetterie, prises et appareils ménagers.
• Les remarques et réserves : une colonne libre longe chaque poste et reçoit la mention « en ordre » (« e.o. ») ou les travaux convenus.
• Les signatures : les deux parties signent sur place, en indiquant lieu et date, chacune recevant un exemplaire.

Le même formulaire sert au constat de sortie, pour une comparaison ligne à ligne (Chambre genevoise immobilière). La rédaction de chaque ligne confère au constat sa valeur probante.

Comment remplir un état des lieux ?

Pour remplir un état des lieux, relater le constat objectif de l'état de chaque poste, sans recherche de responsabilité ni évaluation du coût de remise en état. Le constat se déroule en sept étapes.

1. Préparer un logement vide et éclairé, en plein jour : dans la pénombre, auréoles, fissures et rayures passent inaperçues.
2. Se déplacer dans chaque pièce dans un ordre défini : sol, mur, plafond, boiseries, porte et fenêtre, puis robinetterie, stores, prises et interrupteurs.
3. Libeller chaque défaut selon sa localisation, sa nature et son ampleur : « parquet du salon, rayure de 20 centimètres le long de la fenêtre », jamais « parquet abîmé ».
4. Photographier chaque défaut et dater les clichés, annexés au procès-verbal.
5. Relever l'index des compteurs, déclarer le changement de titulaire aux Services industriels de Genève (SIG), comptabiliser clés, badges et télécommandes remis.
6. Mentionner des remarques pour les postes contestés : « contesté », « déjà dans cet état à notre arrivée », « usage normal » ; une remarque non inscrite avant la signature perd sa portée (ASLOCA Genève).
7. Signer après avoir écarté toute somme chiffrée. Un procès-verbal chiffrant un montant vaut reconnaissance de dette et fonde une poursuite : ne reconnaître aucune somme, même « approximative » (ASLOCA Genève). Lire, dater, signer et exiger un exemplaire.

Les rendez-vous d'entrée et de sortie diffèrent par leur échéancier et les actions attendues de chaque partie.

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée se déroule dans le logement vide, en présence du locataire et du représentant du bailleur, qui parcourent chaque pièce puis datent et signent le procès-verbal sur place avant remise des clés.

Le constat d'entrée s'articule en trois étapes.

1. Demander le procès-verbal de sortie du précédent locataire. L'article 256a al. 1 du code des obligations oblige le bailleur à le présenter, sur demande, lors de la délivrance de la chose.
2. Relever l'index des compteurs et se déclarer aux Services industriels de Genève au moins 4 jours ouvrés avant l'emménagement.
3. Dater, signer et conserver un exemplaire, tout défaut ayant été consigné au préalable, y compris ceux que le représentant du bailleur juge mineurs.

Sans état des lieux d'entrée écrit, le bailleur supporte, au départ du locataire, la preuve que le logement était en bon état à l'entrée (ASLOCA Genève) : la règle découle du fardeau de la preuve, non du code des obligations.

Le procès-verbal signé à l'entrée constitue le document de référence au rendez-vous de restitution.

Comment se déroule l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie se déroule par comparaison avec le procès-verbal d'entrée, pièce par pièce, et fixe la liste des défauts imputés au locataire, qui conditionne la libération de la garantie de loyer.

Le rendez-vous de restitution suit trois étapes.

1. Vider et nettoyer entièrement le logement, cave et dépendances comprises, le nettoyage précédant le constat.
2. Rétablir la configuration d'origine des aménagements modifiés sans accord de la gérance, réunir les factures d'entretien (ramonage, canalisations, chéneaux, chauffage) et relever l'index des compteurs, transmis aux SIG.
3. Compléter le procès-verbal d'entrée poste par poste, puis remettre toutes les clés à la gérance, doubles compris ; le remplacement du cylindre d'une clé protégée manquante se facture.

Trois points séparent le constat d'entrée du constat de sortie.

Étape	À l'entrée	À la sortie
Moment	À la délivrance du logement, avant l'emménagement	Pendant les heures de bureau, au plus tard le dernier jour du bail
État du logement	Vide	Vide, nettoyé à fond, caves et dépendances comprises
Effet	Fixe l'état de référence opposable aux deux parties	Arrête la liste des défauts imputés et ouvre la libération de la garantie de loyer

Les régies genevoises font précéder ce rendez-vous d'un pré-état des lieux : cette visite liste les travaux et les nettoyages attendus au constat final, en séparant ce qui reste à la charge du locataire.

Cette frise situe les deux constats dans la vie du bail, de la remise des clés à la libération de la garantie de loyer.

Quels défauts restent à la charge du locataire ?

Les défauts qui restent à la charge du locataire sont ceux qui dépassent l'usage conforme au contrat, à savoir les dégradations fautives et les menus travaux d'entretien courant ; l'usure normale reste au bailleur.

Trois catégories de dégradations reviennent au locataire à Genève.

• Rayures, brûlures et taches importantes sur les sols. Les règles et usages locatifs genevois les excluent de l'usure normale, dégâts de talons-aiguilles compris.
• Dégradations causées par un animal. Le remplacement d'une tapisserie détériorée par l'animal du locataire lui revient, amortissement déduit.
• Éléments d'appareil cassés. Le bac à légumes fendu ou le portillon de freezer brisé se remplace aux frais du locataire, non le vieillissement de l'appareil.

Trois postes symétriques restent au bailleur : repeindre les murs défraîchis, accrocher des cadres relevant de l'usage normal, seul le rebouchage des trous de fixation revenant au locataire ; refaire les papiers peints et les vernis usés, après 10 ans respectivement 15 ans ; remplacer un appareil hors service par vétusté, tel un four ancien.

L'entretien courant obéit à une logique distincte : l'article 259 du code des obligations met à la charge du locataire les menus travaux qu'un geste sans connaissance technique suffit à exécuter. L'ASLOCA Genève tient pour sans effet la clause imputant au locataire toute réparation inférieure à 100 ou 200 francs, aucun usage local genevois ne fixant un tel seuil.

L'assiette de calcul du dommage est la valeur actuelle de l'installation, jamais sa valeur à neuf (ASLOCA Genève) ; l'article 267 al. 2 du code des obligations frappe de nullité la convention imposant une remise à neuf systématique.

Le montant dû dépend de la durée de vie de chaque installation et des années déjà consommées sur cette durée.

Ces six exemples opposent l'usure normale, supportée par le bailleur, aux dégâts que la régie impute au locataire.

Comment la durée de vie des installations réduit-elle la facture ?

La durée de vie des installations réduit la facture par amortissement : chaque année d'usage retranche une fraction de la valeur et le locataire ne rembourse que la part résiduelle.

La Fédération romande immobilière et l'ASLOCA-Fédération romande publient un tableau paritaire des amortissements, en vigueur depuis le 1er mars 2007, reconduit par périodes de deux ans. Huit postes en donnent l'échelle.

Installation	Durée de vie	Part à la charge du locataire après 6 ans d'usage
Peinture des murs et plafonds, dispersion ou acryl	8 ans	25 %
Tapisserie de qualité moyenne, ingrain, imprimée ou peinte	10 ans	40 %
Moquette de qualité moyenne	10 ans	40 %
Réfrigérateur avec compartiment de congélation intégré	10 ans	40 %
Cuisinière vitrocéramique ou à induction	15 ans	60 %
Lave-vaisselle	15 ans	60 %
Robinetterie, batterie avec mélangeur chromée	20 ans	70 %
Baignoire ou bac de douche en acrylique	25 ans	76 %

Le décompte part de la dernière pose ou remise à neuf, non de l'entrée dans les lieux : une cuisine âgée de huit ans transmet huit années d'amortissement acquises au locataire entrant (ASLOCA Genève).

Un lave-vaisselle posé neuf ans avant la fin du bail est mis hors service par une fausse manœuvre ; le remplacement coûte 1 200 francs. Durée de vie de 15 ans, amortissement acquis de 9 ans sur 15 : le bailleur supporte 60 % et le locataire verse 40 %, soit 480 francs. Passé la durée de vie, la valeur résiduelle est nulle et rien ne se facture au locataire.

La tabelle « n'a aucune force contraignante et ne permet à aucune des parties d'en tirer un droit » : l'autorité de conciliation s'en sert comme simple référence indicative.

Le constat de sortie contrôle la propreté des locaux restitués.

Ce graphique montre ce que la vétusté retire de la facture, pour trois installations aux durées de vie différentes.

Quel niveau de propreté exiger à la restitution ?

Le niveau de propreté exigible à la restitution est celui de locaux propres, vides et entièrement contrôlables, jamais celui d'un logement neuf.

L'article 22 des règles et usages locatifs genevois prévoit la restitution de locaux propres, le constat s'établissant si possible dans les locaux vides.

Le constat de sortie contrôle quatre postes de propreté.

1. Cuisine : appareils dégraissés dedans comme dehors, filtre métallique de la hotte changé, agencement et plan de travail lavés.
2. Salle de bains et WC : appareils sanitaires lavés et détartrés, joints nettoyés.
3. Sols, boiseries, peintures et murs : dégagés et entretenus, le ponçage mécanique restant interdit sans autorisation écrite du bailleur.
4. Fenêtres, stores, radiateurs et dépendances : jalousies et radiateurs nettoyés, cave, galetas, balcon et place de parc vidés.

La régie facture un nettoyage complémentaire sur la seule base du procès-verbal de sortie : des frais jamais mentionnés ne se facturent pas, faute d'avis des défauts (art. 267a al. 2 CO). Le montant correspond au coût effectif, ce qui justifie d'exiger la facture de l'entreprise plutôt qu'un forfait ; le prélèvement sur la garantie de loyer obéit à l'art. 257e al. 3 CO.

La portée des réserves inscrites dépend de ce que la signature du procès-verbal engage.

Que vaut la signature d'un état des lieux ?

La signature d'un état des lieux vaut acceptation des constatations du procès-verbal et reconnaissance de dette dès que le document chiffre une somme à payer.

Le procès-verbal signé fixe l'état de référence opposable aux deux parties, mais aucun locataire n'est tenu de signer, rappelle l'ASLOCA Genève. Trois attitudes s'offrent au signataire.

• Signer sans réserve. Le signataire valide tous les postes, défauts imputés compris ; y revenir passe par l'invalidation pour erreur essentielle.
• Signer avec réserve. Inscrire ses remarques en regard des postes litigieux avant de signer : « contesté », « déjà dans cet état à notre arrivée », « usage normal ».
• Refuser de signer. Le constat matériel subsiste et la partie bailleresse sauvegarde ses droits par l'avis des défauts de l'art. 267a al. 1 CO.

Une rubrique « dégâts à la charge du locataire » ou un engagement à payer transforme le procès-verbal en reconnaissance de dette. L'ASLOCA Genève prescrit alors d'ajouter à la main, à côté de la signature : « celle-ci ne vaut pas reconnaissance d'une quelconque responsabilité quant aux défauts que la bailleresse entend mettre à ma charge ». Chaque partie reçoit une copie du procès-verbal signé, à réclamer par écrit si elle manque.

Un défaut découvert après la signature relève ensuite d'un délai propre à chaque situation.

Dans quel délai signaler un défaut découvert après coup ?

Le délai pour signaler un défaut découvert après l'établissement de l'état des lieux est immédiat pour la partie bailleresse qui relève un défaut à la restitution, fixé par le bail (dix jours dans de nombreux baux) pour le locataire entrant, et d'une année dès la découverte pour l'erreur essentielle : trois délais de nature juridique distincte.

Situation	Qui agit	Délai	Base
Défauts relevés lors de la restitution du logement	Partie bailleresse	Immédiat, soit deux à trois jours ouvrables, une semaine étant déjà tardive	Légale : art. 267a al. 1 CO ; chiffrage jurisprudentiel relayé par l'ASLOCA Genève
Défaut non vu lors de l'état des lieux d'entrée	Locataire entrant	Délai inscrit au contrat de bail, dix jours dans de nombreux baux	Contractuelle : aucun délai chiffré dans le CO (art. 258 CO)
État des lieux signé sous l'empire d'une erreur essentielle	Partie qui invoque l'erreur	Une année dès la découverte de l'erreur	Légale : art. 31 al. 1 et 2 CO

Sans avis immédiat, le locataire est déchargé de toute responsabilité (art. 267a al. 1 CO) ; l'invalidation pour erreur essentielle s'exerce par lettre recommandée, expédiée avant tout paiement (ASLOCA Genève).

Aucune règle française ne gouverne un bail genevois : les dix jours de la loi française n'ont aucune portée en Suisse, où ce chiffre ne sort que du contrat.

Ces trois délais commandent ce que chaque partie peut encore réclamer après la restitution.

Comment contester un état des lieux ?

Pour contester un état des lieux, avant tout versement, adresser à la partie bailleresse une lettre recommandée qui désigne chaque poste litigieux et refuse expressément les montants réclamés.

La contestation se déroule en six étapes.

1. Écrire à la partie bailleresse par lettre recommandée, poste par poste : défauts imputés, motif du refus (usage normal, défaut déjà présent à l'entrée, ampleur surévaluée).
2. Réunir les preuves : photographies datées, copie signée de l'état des lieux d'entrée, factures d'entretien et de nettoyage, coordonnées des personnes présentes au constat.
3. Vérifier la date de l'avis des défauts : un avis omis décharge le locataire, sauf défauts non reconnaissables aux vérifications usuelles (art. 267a al. 1 et 3 CO).
4. Invalider l'accord déjà signé, par déclaration écrite pour erreur essentielle (art. 23 et 24 CO) ou dol (art. 28 CO) dans l'année de leur découverte (art. 31 CO), avant tout paiement : payer sans réserve ratifie tacitement l'accord.
5. Saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par requête écrite (partie adverse, conclusions, objet du litige) ; la conciliation d'un bail d'habitation n'entraîne ni frais judiciaires ni dépens (art. 113 CPC).
6. Porter l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers dans les 30 jours dès la délivrance de l'autorisation de procéder (art. 209 al. 4 CPC).

Deux issues abrègent la procédure : la commission statue elle-même, sur requête du demandeur, jusqu'à 2 000 francs (art. 212 al. 1 CPC) et soumet une proposition de décision jusqu'à 10 000 francs (art. 210 al. 1 let. c CPC).

Réglé ou contesté, le procès-verbal continue de produire ses effets après la remise des clés.

Ce schéma résume le parcours de contestation à Genève et le délai attaché à chaque passage.

Que devient l'état des lieux après la remise des clés ?

L'état des lieux signé devient, après la remise des clés, la pièce de référence du décompte de fin de bail, opposable au locataire comme au bailleur.

Il sert de base au bailleur qui prépare la remise du logement sur le marché et marque les deux bornes du bail, de la délivrance à la restitution.

Que prépare un bailleur avant de mettre son bien en location ?

Avant l'entrée du locataire, un bailleur prépare le logement en état d'être délivré, les relevés de compteurs et le procès-verbal de sortie du précédent occupant, afin que le constat d'entrée reste exploitable jusqu'à la restitution.

• Le logement en état d'être délivré : nettoyage achevé, réparations exécutées, installations en service.
• Les relevés de compteurs : index d'eau, d'électricité et de chauffage arrêtés au jour de la remise des clés.
• Le procès-verbal de sortie du locataire précédent, présenté sur demande au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose (art. 256a al. 1 CO).

Le propriétaire qui décide de mettre en location un appartement genevois réunit ces pièces avant la première visite, avec les clés et badges à remettre et un modèle de constat vierge. Elles jalonnent le déroulé d'une location genevoise, de la délivrance du logement à la restitution des clés.

Quelle place l'état des lieux occupe-t-il dans une location à Genève ?

La place que l'état des lieux occupe dans une location à Genève est double : à la délivrance du logement qui suit la signature du bail, puis à la restitution des clés en fin de bail.

Entre ces constats, le locataire s'acquitte de son loyer et assure l'entretien courant du logement jusqu'au congé notifié par l'une des parties. Chaque étape d’une location immobilière à Genève produit ses propres pièces et le procès-verbal d’entrée reste la référence à laquelle le constat de sortie est comparé.

Le modèle d’état des lieux et la méthode pour le remplir influent sur la valeur probatoire de ces deux rendez-vous.