Dossier di locazione a Ginevra: documenti, esecuzioni, reddito e checklist
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Il dossier di locazione a Ginevra è la raccolta dei documenti giustificativi consegnati da un candidato inquilino all'amministrazione immobiliare (régie) o al proprietario di un alloggio, per provare la sua identità, il diritto di soggiornare nel cantone e la sua capacità di pagare la pigione.
Il cantone conta 793 alloggi vacanti al 1° giugno 2026, ossia lo 0,31 % del parco.
Questo articolo copre i documenti da riunire, dove ottenere l'estratto delle esecuzioni e il modulo della régie. Indica poi quale reddito si aspettano le régie ginevrine, che cosa il locatore ha il diritto di chiedere, e infine quando depositare il dossier.
Quali documenti bisogna riunire per un dossier di locazione a Ginevra?
I documenti da riunire per un dossier di locazione a Ginevra sono il modulo di richiesta di locazione, un documento d'identità, il permesso di soggiorno per un candidato straniero, le ultime tre buste paga e l'estratto del registro delle esecuzioni; questo nucleo richiesto dalle régie ginevrine si completa con i documenti facoltativi che sostengono la candidatura.
La checklist qui sotto ricompone l'elenco documento per documento secondo il profilo del candidato e genera un frontespizio stampabile.
Checklist del dossier di locazione
Selezionare il profilo e il numero di candidati: l'elenco qui sotto si ricompone, i documenti sostitutivi e quelli del garante si aggiungono, l'avanzamento resta salvato nel browser e il frontespizio si stampa a fine elenco.
Documenti richiesti
Documenti facoltativi
Che cosa riprende questa checklist
- Documenti richiesti e facoltativi: documenti richiesti dalla procedura di alloggio a pigione libera della Città di Ginevra, incrociati con l'elenco del Welcome Center.
- Documenti sostitutivi per profilo: Città di Ginevra (bilancio d'indipendente, dichiarazione fiscale, estratti conto) e promemoria dell'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza.
- Estratto del registro delle esecuzioni: ufficio cantonale delle esecuzioni, 17 franchi online, 18 franchi per posta, risalente a meno di tre mesi.
- Il modulo della régie che gestisce l'immobile prevale su qualsiasi elenco generico.
Le régie ginevrine richiedono questi documenti a ogni firmatario del contratto, al di là di quanto il diritto federale ammette nella fase del modulo.
- Modulo di richiesta di locazione: da scaricare dal sito della régie, compilato e firmato dopo la visita.
- Copia di un documento d'identità: carta d'identità o passaporto in corso di validità.
- Copia del permesso di soggiorno: per un candidato straniero, rilasciata dall'ufficio cantonale della popolazione e delle migrazioni.
- Ultime tre buste paga o contratto di lavoro: consegnati dal datore di lavoro.
- Estratto del registro delle esecuzioni: rilasciato dall'ufficio cantonale delle esecuzioni, risalente a meno di tre mesi.
La garanzia di pigione non rientra tra i documenti del dossier.
Tre documenti facoltativi distinguono una candidatura.
- Attestato del precedente locatore: conferma uno storico di pigioni pagate alla scadenza.
- Lettera di sostegno del datore di lavoro: attesta l'anzianità e la natura del contratto.
- Lettera di sostegno del Welcome Center: riservata ai quadri e al personale accademico dell'Università di Ginevra, della Scuola universitaria professionale della Svizzera occidentale e degli Ospedali universitari di Ginevra.
Come ottenere un estratto del registro delle esecuzioni a Ginevra?
Un estratto del registro delle esecuzioni si ottiene a Ginevra presso l'ufficio cantonale delle esecuzioni (OCP), che lo rilascia in un giorno lavorativo per 17 franchi.
L'ordinazione online segue tre tappe.
- Aprire un account personale su ge.ch.
- Ordinare l'estratto per sé, pagamento con carta o Twint.
- Scaricare il documento alla ricezione del numero di riferimento per e-mail.
Le régie ginevrine esigono un estratto risalente a meno di tre mesi, durata ripresa dalla Città di Ginevra e dal Welcome Center. L'estratto elenca le esecuzioni aperte o saldate da meno di cinque anni, e gli attestati di carenza di beni non estinti degli ultimi vent'anni.
L'ufficio registra soltanto le esecuzioni che conduce, al domicilio del debitore (art. 46 della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento, LEF). Un candidato arrivato da un altro cantone negli ultimi cinque anni ordina un estratto presso ogni ufficio interessato.
Tre pratiche passano dall'ufficio, con costi e tempi distinti.
| Che cosa si richiede | Dove | Tempi | Costo | Validità |
|---|---|---|---|---|
| Estratto online | OCP, account ge.ch | 1 giorno lavorativo | 17 fr. | 3 mesi |
| Estratto per posta | OCP, Ginevra | Recapito postale | 18 fr. | 3 mesi |
| Non divulgazione | OCP, su richiesta | 20 giorni dati al creditore per agire | 40 fr. | Finché l'esecuzione non è proseguita |
Un'esecuzione pagata resta visibile cinque anni dopo la chiusura della procedura (art. 8a LEF); dichiararla con la sua quietanza vale più di un'omissione. Un'esecuzione oggetto di opposizione esce dall'estratto su domanda depositata tre mesi dopo la notificazione del precetto esecutivo, per 40 franchi.
Quale reddito serve per affittare a Ginevra?
Il reddito netto dell'economia domestica necessario per affittare a Ginevra raggiunge come minimo tre volte la pigione spese comprese, soglia adottata dalle régie ginevrine.
«Tre volte la pigione» e «un terzo del reddito» designano proprio la stessa soglia; si tratta del reddito netto, non del reddito lordo; nessuna legge la fissa.
Applicato alle pigioni medie a pigione libera di maggio 2025, dà i seguenti redditi minimi (ufficio cantonale di statistica, OCSTAT).
- 3 locali: pigione di 1 365 franchi; reddito netto di 4 095 franchi.
- 4 locali: pigione di 1 639 franchi; reddito netto di 4 917 franchi.
- 5 locali: pigione di 1 959 franchi; reddito netto di 5 877 franchi.
Queste pigioni medie si intendono spese escluse: il reddito realmente atteso supera questi minimi, poiché la soglia riguarda la pigione spese comprese. Queste medie coprono l'insieme del parco; in caso di nuova locazione, un 4 locali raggiunge 2 006 franchi, ossia 6 018 franchi di reddito netto.
Questo grafico mette a confronto la pigione media a pigione libera e il reddito netto atteso, per un tre, un quattro e un cinque locali.
I redditi dei cointestatari si sommano, poiché ciascuno firma il contratto.
Dove trovare il modulo di richiesta di locazione della propria régie?
Il modulo di richiesta di locazione si trova sul sito della régie che gestisce l'immobile, nella sua sezione di documenti per inquilini, dove si scarica. Il cantone rinvia all'elenco delle régie ginevrine.
Capita che il modulo sia ospitato nei portali di annunci, in allegato. Ogni régie pubblica il proprio, con i propri campi. Modulo firmato e documenti formano il dossier di candidatura.
Il promemoria federale su questi moduli elenca le domande ammissibili, non un modello tipo. Un modello neutro prepara il candidato alle proprie risposte, senza sostituire quello che la régie registra. Alcuni moduli ginevrini pongono domande che il diritto federale esclude.
Quali domande una régie non ha il diritto di porre?
Una régie non ha il diritto di porre domande su stato civile, confessione, nazionalità e luogo di origine del candidato, né su pigione attuale e durata del contratto: queste domande sono sproporzionate rispetto allo scopo della selezione.
L'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza (IFPDT) trae questo limite dalla legge federale sulla protezione dei dati (LPD).
Il suo promemoria, aggiornato il 15 luglio 2025, decide campo per campo.
| Domanda | Ammissibile? | Perché |
|---|---|---|
| Stato civile | No | Criterio senza pertinenza |
| Confessione | No | Dato sensibile ingiustificato |
| Nazionalità e luogo di origine | No | Potenziale di discriminazione |
| Pigione attuale, durata del contratto | No | Senza legame con la solvibilità, deciso nel 2003 |
| Permesso di soggiorno e scadenza | Sì | Delimita la durata del contratto |
| Reddito annuo approssimativo | Sì | Per fasce, senza dettaglio oltre 150 000 franchi |
| Esecuzioni e attestati di carenza di beni | Sì | Ultimi cinque anni |
| Numero di occupanti e uso familiare | Sì | Adeguatezza dell'alloggio |
| Strumento musicale | A determinate condizioni | Isolamento acustico carente |
La procedura si svolge in due tempi: il candidato dichiara il suo reddito e le sue esecuzioni; le buste paga e l'estratto originale diventano esigibili dal solo candidato preselezionato o scelto. Esigere fin dall'inizio tutti i giustificativi da tutti i candidati è sproporzionato, cosa che la prassi ginevrina ignora.
Firmato il contratto, il locatore distrugge i moduli e i documenti dei candidati non scelti, salvo lista d'attesa consentita. Il candidato scartato esige questa distruzione (art. 32 cpv. 2 LPD).
Il candidato lascia vuota una casella che giudica illecita, a rischio di essere scartato, o segnala il modulo all'IFPDT.
Quale dossier costituire senza tre buste paga svizzere?
Il dossier da costituire senza tre buste paga svizzere si fonda su qualsiasi documento che dimostri un reddito regolare. L'IFPDT adotta il criterio: i redditi del candidato o del suo garante coprono la pigione.
Tre profili sostituiscono la busta paga con un altro documento.
| Profilo | Documento sostitutivo | Punto di attenzione |
|---|---|---|
| Indipendente | Bilancio d'indipendente, ultima dichiarazione fiscale | Ammesso dalla Città di Ginevra |
| In arrivo dall'estero, inizio contratto | Contratto di lavoro firmato, o lettera del datore di lavoro che quantifichi il salario | Estratto delle esecuzioni richiesto anche se privo di iscrizioni |
| Studente, pensionato | Dichiarazione fiscale, estratti bancari | Reddito completato da un garante |
Un frontaliere produce le sue buste paga svizzere. Poiché il foro dell'esecuzione segue il domicilio (art. 46 LEF), non ha alcun estratto ginevrino da allegare.
Il garante consegna le sue buste paga e il suo estratto delle esecuzioni, ammessi dall'IFPDT; una fideiussione di persona fisica richiede l'atto pubblico oltre i 2000 franchi (art. 493 cpv. 2 del Codice delle obbligazioni, CO). Esistono tre modi di appoggiare il dossier a un terzo, di cui due fideiussioni.
- Cointestatario: firma il contratto, risponde dell'intera pigione se questo stipula la solidarietà (art. 143 CO).
- Fideiussore semplice: escusso dopo fallimento o attestato di carenza di beni dell'inquilino (art. 495 CO).
- Fideiussore solidale: escusso già dal ritardo e dalla diffida rimasta vana (art. 496 CO).
Come depositare il proprio dossier per essere selezionati?
Depositare il proprio dossier completo subito dopo la visita, in un unico PDF per candidato e attraverso il canale indicato nell'annuncio, fa superare il primo filtro: il Welcome Center ginevrino scrive che una candidatura incompleta è automaticamente respinta.
Quattro gesti separano la visita dalla consegna.
- Compilare il modulo della régie subito dopo la visita: riporta la data di quest'ultima.
- Indicare il proprio indirizzo ufficiale attuale, anche all'estero: un indirizzo di comodo blocca il trattamento.
- Assemblare una serie completa per candidato in un unico PDF nominato, nell'ordine del modulo.
- Depositare questo PDF attraverso il canale indicato nell'annuncio, sportello, e-mail o portale.
Né la Città di Ginevra né il Welcome Center richiedono una lettera di motivazione. Il candidato che ne allega una si limita al numero di occupanti, all'uso dell'alloggio e alla data di ingresso desiderata.
Che cosa succede dopo il deposito del dossier?
Dopo il deposito del dossier, la régie lo registra poi accetta o rifiuta senza motivazione. Finché la régie non ha accettato, la domanda non vincola né il candidato né la régie, senza termine di risposta annunciato.
Questa sequenza segue il dossier in sei tappe, dalla visita dell'alloggio al versamento della garanzia.
Un ritiro successivo all'accettazione comporta un'indennità di recesso fissata da ciascuna régie, il 10 % della pigione mensile lorda con un minimo di 100 franchi presso alcune, 200 o 300 franchi forfettari presso altre. Restano la garanzia da versare, il circuito dell'alloggio sovvenzionato e il numero di candidature da condurre in parallelo.
Quando bisogna fornire la garanzia di pigione?
La garanzia di pigione si fornisce entro trenta giorni dalla firma del contratto, ma al più tardi all'ingresso nei locali (articolo 13 delle regole e usanze locative ginevrine allegate al contratto); la régie la richiede solo dopo l'attribuzione.
L'articolo 257e CO la limita a tre mesi di pigione per un'abitazione, l'articolo 13 alla pigione netta. Ne esistono due forme: il conto bloccato a nome dell'inquilino, e l'assicurazione di fideiussione, soggetta all'accordo preventivo del locatore. La banca libera la garanzia di pigione con l'accordo delle due parti o, su richiesta dell'inquilino, un anno dopo la fine del contratto se il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa.
Serve un dossier diverso per un alloggio sovvenzionato?
Sì, serve un dossier diverso per un alloggio sovvenzionato, perché il parco sovvenzionato richiede un modulo proprio e un controllo del reddito da parte dello Stato.
Su delega dell'ufficio cantonale dell'alloggio e della pianificazione fondiaria, il Segretariato delle fondazioni immobiliari di diritto pubblico riceve i dossier delle abitazioni a buon mercato (HBM) e a pigione moderata (HLM); in gestione privata, la régie fornisce il proprio.
Lo Stato vi controlla il reddito determinante dell'economia domestica, sotto la tabella di accesso, e il tasso di occupazione legale: al massimo due locali in più rispetto alle persone. Il parco libero ignora questi criteri. Le due pratiche si conducono in parallelo.
Quanti dossier bisogna depositare in parallelo?
Depositate un dossier per ogni alloggio visitato: la scarsità dell'offerta ginevrina impone candidature simultanee.
Il tasso di sfitto si attesta allo 0,31 % al 1° giugno 2026, ossia 793 alloggi vacanti nel cantone (ufficio cantonale di statistica).
L'estratto del registro delle esecuzioni è il documento che scade più rapidamente, rifiutato oltre i tre mesi: una ricerca lunga obbliga a ordinarlo di nuovo. Cercare di affittare a Ginevra richiede mesi di depositi successivi.