Contratto di locazione a Ginevra: clausole, durata, pigione iniziale e modello
Il contratto di locazione è un contratto con cui il locatore cede l'uso di un alloggio all'inquilino contro una pigione, disciplinato dal Codice delle obbligazioni (CO). A Ginevra, alle norme federali si aggiungono regole cantonali.
La formula ufficiale della pigione iniziale è obbligatoria per ogni nuovo contratto di locazione di abitazioni, la garanzia di pigione è limitata a tre mensilità e la contestazione della pigione iniziale si fa entro 30 giorni dalla ricezione dell'alloggio.
Questo articolo tratta anzitutto il contenuto del contratto e dove trovare un modello, poi la pigione iniziale, la durata e la garanzia, infine le clausole nulle e gli sviluppi successivi del contratto.
Cosa contiene un contratto di locazione a Ginevra?
Un contratto di locazione a Ginevra contiene sette rubriche che l'inquilino verifica prima di firmare.
- Parti: locatore e inquilino; i cotitolari rispondono ciascuno per l'intero se il contratto li vincola solidalmente (art. 143 e 144 CO).
- Oggetto locato: l'appartamento e le sue dipendenze, cantina o garage (art. 253a al. 1 CO).
- Data di entrata: la data di consegna dell'alloggio (art. 256 al. 1 CO).
- Durata: determinata o indeterminata (art. 255 CO).
- Pigione netta: la retribuzione dovuta per l'uso dell'alloggio (art. 257 CO).
- Spese accessorie: le voci fatturate in aggiunta alla pigione, dettagliate una per una.
- Garanzia: la somma richiesta all'inquilino, se del caso (art. 257e CO).
Questo schema riprende le sette rubriche del contratto e i due documenti che lo accompagnano, le condizioni generali e la formula ufficiale.
Per il contratto di locazione non è richiesta alcuna forma (art. 11 al. 1 CO): un contratto orale è valido, anche se la forma scritta è consigliata.
Le condizioni generali e le regole e usanze locative in vigore nel Cantone di Ginevra, di norma quelle stabilite dalla Chambre genevoise immobilière (Camera ginevrina immobiliare), fanno parte del contratto se questo vi rinvia. Le regole e usanze dell'edizione 2010 si applicano agli stabili LGL o LGZD (allegato 1 del RGL).
Dove procurarsi un modello di contratto di locazione a Ginevra?
Un modello di contratto di locazione a Ginevra si ottiene presso tre emittenti.
- La Chambre genevoise immobilière (CGI Conseils) vende un kit cartaceo «location appartement», che comprende contratto, condizioni generali, avviso di fissazione della pigione e verbale di consegna: 26,95 franchi per i membri, 41,80 franchi per i non membri.
- La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (Commissione di conciliazione in materia di locazioni) vende al proprio sportello le formule ufficiali: avviso di fissazione della pigione, di aumento della pigione, di disdetta.
- Lo Stato di Ginevra pubblica i contratti tipo degli stabili sussidiati HBM, HLM, HCM e HM (art. 47 LGL; allegati 2 a 5 del RGL).
Un modello vodese, come quello della CVI a 15 franchi, integra le usanze locative vodesi, non quelle ginevrine.
La formula ufficiale della pigione iniziale è obbligatoria a Ginevra?
Sì, la formula ufficiale della pigione iniziale è obbligatoria a Ginevra per ogni nuovo contratto di locazione di abitazioni, finché dura la penuria di alloggi (art. 270 al. 2 CO; art. 207 al. 1 LaCC). Il decreto ginevrino che constata la penuria riguarda tutte le categorie di appartamenti, da 1 a 7 locali.
Cosa dice la legge (art. 207 al. 1 LaCC): «Finché dura la penuria, il locatore di abitazioni situate nel Cantone di Ginevra deve utilizzare, in occasione della conclusione di un nuovo contratto di locazione, la formula ufficiale prevista dall'articolo 270, capoverso 2, del Codice delle obbligazioni.»
La formula indica la pigione pagata dall'inquilino precedente, i motivi di un eventuale aumento rispetto a tale pigione e i mezzi di contestazione a disposizione dell'inquilino. Dal 1° ottobre 2025 menziona il tasso di interesse di riferimento e l'indice svizzero dei prezzi al consumo determinanti per la pigione precedente (art. 19 al. 3 OBLF). Il locatore deve consegnare la formula all'inquilino alla conclusione del contratto o, al più tardi, il giorno della consegna dell'alloggio.
La notifica è tardiva se la formula viene consegnata entro i trenta giorni successivi all'entrata; dopo trenta giorni, la formula non è stata notificata. In mancanza della formula, l'accordo sulla pigione è nullo, il contratto resta valido e il giudice deve allora fissare la pigione iniziale (Tribunale federale, DTF 140 III 583).
Come contestare la pigione iniziale?
La pigione iniziale si contesta in 4 fasi davanti alla Commission de conciliation en matière de baux et loyers, entro 30 giorni dalla ricezione dell'alloggio (art. 270 al. 1 CO).
- Annotate la data di consegna delle chiavi: il termine di 30 giorni decorre da tale ricezione.
- Verificate una delle due condizioni: costrizione a concludere per necessità personale, familiare o a causa del mercato locale, oppure aumento sensibile rispetto alla pigione precedente.
- Depositate entro il termine un'istanza scritta e firmata, per posta o allo sportello.
- Presentatevi all'udienza, fissata in linea di principio entro 2 mesi; la procedura è gratuita.
Questa cronologia colloca le quattro fasi della contestazione, dalla consegna dell'alloggio all'udienza di conciliazione.
Qual è la durata di un contratto di locazione a Ginevra?
Un contratto di locazione a Ginevra ha una durata indeterminata, salvo che le parti convengano una data di fine (art. 255 CO).
| Tipo di contratto | Fine del contratto | Preavviso | Termini |
|---|---|---|---|
| Abitazione, durata indeterminata | Disdetta | 3 mesi (art. 266c CO) | Usanza locale o, in mancanza, fine di un trimestre di locazione |
| Abitazione, durata determinata | Scadenza, senza disdetta (art. 266 CO) | Nessuno; tacita proroga = durata indeterminata | Data convenuta |
| Camera ammobiliata locata separatamente | Disdetta | 2 settimane (art. 266e CO) | Fine di un mese di locazione |
| Locale commerciale | Disdetta | 6 mesi (art. 266d CO) | Usanza locale o, in mancanza, fine di un trimestre di locazione |
Una disdetta data fuori termine o per una scadenza non rispettata produce effetto per il successivo termine pertinente (art. 266a al. 2 CO).
Quale garanzia di pigione può esigere il locatore?
Il locatore può esigere una garanzia di pigione di al massimo tre mensilità per un alloggio (art. 257e al. 2 CO).
Questa scheda isola il limite legale e il conto bancario su cui è depositata la somma.
Il locatore deposita la somma fornita dall'inquilino su un conto di risparmio o di deposito bancario aperto a nome dell'inquilino. La banca svincola la somma con l'accordo delle parti, su precetto esecutivo non opposto o su sentenza esecutiva; l'inquilino ottiene la restituzione se, nell'anno successivo alla fine della locazione, il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa (art. 257e al. 1 e 3 CO).
Quali spese deve precisare il contratto di locazione?
Il contratto di locazione deve precisare ogni spesa posta a carico dell'inquilino: secondo l'art. 257a al. 2 del Codice delle obbligazioni (CO), le spese accessorie sono dovute solo se convenute specificamente. Una voce non precisata nel contratto è inclusa nella pigione (DTF 135 III 591). Gli acconti sono oggetto di un conteggio almeno annuale, l'importo forfettario si basa sulla media di tre anni (art. 4 OBLF).
Quali clausole di un contratto di locazione sono nulle?
Sono nulle le clausole di un contratto di locazione che derogano alle norme imperative del Codice delle obbligazioni (CO).
| Clausola | Perché è nulla o limitata | Cosa fa l'inquilino |
|---|---|---|
| Negozio collegato | Nulla se il contratto ne dipende, senza legame diretto con l'uso dell'alloggio (art. 254 CO) | La rifiuta |
| Garanzia superiore a tre mensilità | Limite legale (art. 257e al. 2 CO) | Versa al massimo il limite legale |
| Indennità forfettaria di partenza | Nulla se copre altro che un eventuale danno (art. 267 al. 2 CO) | Si rivolge alla Commissione di conciliazione |
| Pigione indicizzata o graduata | Indicizzazione valida da cinque anni (art. 269b CO); graduazione da tre anni, con un aumento annuale in franchi (art. 269c CO) | Verifica durata e importi |
La nullità di una clausola lascia in linea di principio sussistere il resto del contratto (art. 20 al. 2 CO), a meno che le parti non avrebbero contrattato senza di essa.
Cosa disciplina ancora il contratto dopo la firma?
Dopo la firma, il contratto disciplina ancora la sublocazione e la partenza anticipata, e si inserisce nelle tappe della locazione. Ogni modifica di comune accordo si consegna in un addendum scritto; ogni aumento unilaterale presuppone la formula ufficiale (art. 269d CO).
Il contratto permette di subaffittare l'alloggio?
Sì, il contratto permette di subaffittare l'alloggio con il consenso del locatore (art. 262 al. 1 CO). Il locatore può rifiutare solo per i motivi elencati in modo tassativo dalla legge (art. 262 al. 2 CO).
Si può lasciare l'alloggio prima della fine del contratto?
Sì, si può lasciare l'alloggio prima della fine del contratto se l'inquilino presenta un successore solvibile che il locatore non può ragionevolmente rifiutare (art. 264 al. 1 CO). Tale successore deve essere disposto a subentrare nel contratto alle stesse condizioni.
In quale tappa della locazione immobiliare interviene il contratto?
Il contratto interviene a metà della locazione immobiliare, tra l'accettazione del dossier e la consegna delle chiavi. Il percorso della locazione immobiliare a Ginevra conduce l'inquilino dalla ricerca al trasloco: la firma precede il versamento della garanzia e il verbale di consegna d'entrata.
Cosa deve prevedere il locatore che redige un contratto?
Il locatore che redige un contratto deve prevedere la formula ufficiale della pigione iniziale e una garanzia limitata a tre mensilità; le regole e usanze locative vi si aggiungono per rinvio. Questi punti si definiscono durante la messa in locazione, con la pigione e la scelta dell'inquilino, prima della firma.