Diritto di Superficie a Ginevra (DDP): Definizione, Canone e Durata

Il DDP dissocia la proprietà del suolo da quella delle costruzioni: si è proprietari del proprio edificio ma non del terreno, in contropartita del pagamento di un canone al proprietario fondiario.

L'articolo presenta questo diritto, il suo funzionamento, il canone e la sua durata, la sorte dell'edificio alla scadenza, e l'interesse di acquisire un immobile in DDP a Ginevra. Analizza poi l'acquisto, il finanziamento e l'iscrizione al registro fondiario.

Cos'è il diritto di superficie (DDP)?

Il diritto di superficie è una servitù. Un proprietario concede a un terzo il diritto di costruire sul proprio terreno (articolo 779 CC). Deroga al principio di accessione. Secondo questo principio, tutto ciò che è costruito su un terreno appartiene al proprietario del suolo (articoli 667 e 671 CC).

Il superficiario è proprietario delle costruzioni. Il terreno resta di proprietà del concedente. Costituito per almeno 30 anni e cedibile, questo diritto diventa un diritto distinto e permanente (DDP).

Viene poi iscritto al registro fondiario come un immobile, su un proprio foglio. In quanto tale, può essere venduto, ipotecato o trasmesso per successione, quasi come una proprietà ordinaria.

Come funziona un diritto di superficie?

Il diritto di superficie procede a una ripartizione chiara: il concedente resta proprietario del suolo, il superficiario, per la durata prevista, dell'opera, dietro pagamento di un canone. L'atto costitutivo deve essere stipulato in forma autentica, davanti al notaio, prima di essere iscritto al registro fondiario (art. 779a CC).

Quando è immatricolato come diritto distinto e permanente, il DDP vive una propria vita giuridica: è cedibile, si trasmette agli eredi e costituisce un pegno immobiliare (art. 779 CC). L'essenziale è previsto per contratto: importo e indicizzazione del canone, destinazione delle costruzioni, sorte dell'opera al termine e cause di un'eventuale restituzione anticipata. Le clausole relative a questi punti vincolano gli acquirenti successivi del diritto come del fondo.

Cos'è il canone del diritto di superficie?

Il canone è la contropartita periodica versata dal superficiario al proprietario del terreno. Il suo importo è liberamente determinato dalle parti: non si applica alcun barema legale, e deve essere previsto nell'atto autentico (articolo 779a del Codice civile).

Nella pratica, è il più delle volte calcolato applicando un tasso d'interesse al valore del terreno, ed è oggetto di un adeguamento periodico, per esempio ogni cinque-dieci anni, spesso sulla base dell'indice dei prezzi al consumo.

Il proprietario fondiario può esigere, per la propria sicurezza, una garanzia: un'ipoteca legale che grava sul diritto di superficie, fino a concorrenza di tre annualità di canone al massimo (articolo 779i del Codice civile). In quanto onere duraturo, il canone deve essere integrato in ogni piano di finanziamento.

Quale durata ha un diritto di superficie?

La legge limita la durata del diritto di superficie: non può essere costituito per più di cento anni come diritto distinto (articolo 779l del Codice civile). All'altro estremo, è necessaria una durata di almeno trenta anni affinché sia immatricolato come diritto distinto e permanente. In pratica, le durate adottate vanno spesso da settantacinque a cento anni, allineate sulla durata di vita dell'edificio.

Il diritto può essere prorogato, nella forma prescritta per la sua costituzione (articolo 779l del Codice civile), ma ogni impegno assunto in anticipo a questo proposito è nullo. La prudenza impone di occuparsene per tempo: senza attendere una durata residua breve, che complica il finanziamento e la rivendita, le trattative di rinnovo si avviano tipicamente dieci-quindici anni prima della scadenza.

Cosa succede all'edificio al termine del diritto di superficie?

Alla scadenza del diritto di superficie, le costruzioni ritornano al proprietario del fondo e diventano parte integrante del terreno (articolo 779c del Codice civile). Il superficiario perde la proprietà dell'edificio, ma riceve un'indennità equa (articolo 779d del Codice civile). Questa indennità è lasciata alla discrezione contrattuale: la legge si limita a esigere che sia equa e non ne fissa né il metodo di calcolo né l'importo.

Nella pratica, corrisponde a una frazione del valore dell'edificio alla scadenza, spesso dell'ordine del settanta-novanta per cento, negoziata fin dalla costituzione del diritto. Il diritto può terminare prima del previsto se il superficiario viola gravemente i propri obblighi, per esempio se cessa di pagare il canone (articolo 779f del Codice civile), anche in questo caso contro il pagamento di un'indennità.

Conviene acquistare un immobile in diritto di superficie?

Dipende dal vostro progetto e dalla durata residua del diritto. Acquistare in diritto di superficie consiste nell'acquisire l'edificio, ma non il terreno. L'interesse è finanziario: il capitale proprio e il prezzo d'acquisto sono nettamente inferiori a quelli della piena proprietà, il che permette più facilmente di diventare proprietari. In contropartita, il superficiario versa un canone ricorrente, non beneficia della plusvalenza del terreno e restituisce l'edificio al termine.

La scelta dipende da diversi parametri:

• la durata residua del diritto
• l'importo del canone
• l'indennità di restituzione prevista
• l'orizzonte di detenzione

Una lunga durata residua e un canone moderato rendono il DDP attrattivo; una durata breve complica il finanziamento bancario e pesa sulla rivendita. Il simulatore qui sotto permette di confrontare il capitale proprio e il canone di un acquisto in DDP con quelli di un acquisto classico.

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Come acquistare o finanziare un immobile in diritto di superficie a Ginevra?

Ora che il meccanismo è noto, resta da sapere come acquisire concretamente un immobile in diritto di superficie e iscriverlo al registro fondiario. Come ogni acquisizione immobiliare, è necessario un atto notarile e si impone una lettura del contratto di superficie. Quest'ultimo definisce il canone, la durata e le condizioni di restituzione.

Queste clausole condizionano l'interesse reale dell'acquisto tanto quanto il prezzo. Lo svolgimento dell'acquisto di un immobile in DDP a Ginevra e l'iscrizione del diritto al registro fondiario precisano queste pratiche.

Come si svolge l'acquisto di un immobile in DDP a Ginevra?

Acquistare un immobile in diritto di superficie segue il percorso di un'acquisizione immobiliare classica, con un'attenzione maggiore riguardo al contratto. L'atto di cessione si firma davanti al notaio, poi viene iscritto al registro fondiario. Prima di impegnarsi, l'acquirente esamina la durata residua del diritto, l'importo e l'indicizzazione del canone, più l'indennità di restituzione prevista alla scadenza.

Questi elementi condizionano tanto il finanziamento bancario quanto il valore di rivendita. Per il resto, le tappe per acquistare a Ginevra, dall'offerta alla firma, valgono altrettanto quanto per un immobile in piena proprietà.

Come viene iscritto il diritto di superficie al registro fondiario?

Il diritto di superficie distinto e permanente è oggetto di un'iscrizione al registro fondiario doppia e complementare. Appare da un lato come servitù sul foglio del fondo gravato, il terreno del concedente. Quando riunisce le caratteristiche del DDP, esso viene immatricolato come un immobile a pieno titolo, sul proprio foglio e con il proprio numero (articolo 779 del Codice civile).

È questa doppia iscrizione al registro fondiario che permette di venderlo, di ipotecarlo e di trasmetterlo. L'acquirente ha tutto l'interesse a consultare il foglio del diritto per verificarne la durata, il canone e gli oneri.

Si può ipotecare un immobile in diritto di superficie?

Sì. Quando è immatricolato come diritto distinto e permanente, l'immobile in diritto di superficie può essere ipotecato allo stesso titolo di un immobile ordinario. Ciò permette di finanziarne l'acquisizione tramite un credito ipotecario (articolo 779 del Codice civile).

Le banche prestano naturalmente grande attenzione alla durata residua del diritto: più la scadenza si avvicina, più il finanziamento si riduce. Il ritorno dell'edificio al proprietario fondiario, per effetto del diritto di accessione, fa infatti diminuire il valore dell'immobile man mano che la scadenza si avvicina. Una durata residua confortevole è quindi determinante per sperare di ottenere un prestito.

Il diritto di superficie è meno caro all'acquisto?

Sì: all'acquisto, un immobile in diritto di superficie costa meno che in piena proprietà, poiché l'acquirente paga solo l'edificio, e non il terreno. Il capitale proprio iniziale ne risulta ridotto in proporzione. Questo vantaggio ha tuttavia una contropartita duratura: il canone del diritto di superficie, dovuto ogni anno, e l'assenza di plusvalenza sul terreno, che spetta al concedente.

Nel tempo, il costo comparato delle due formule dipende dal livello del canone e dall'orizzonte di detenzione. Un simulatore permette di mettere a confronto queste due formule in cifre.