Lex Koller a Ginevra: Acquirenti Stranieri, Immobili Interessati e Procedura di Autorizzazione

Per l’acquisto di un immobile a Ginevra da parte di uno straniero, esiste una legge federale particolare da tenere in considerazione: la Lex Koller, che disciplina l’acquisto da parte degli acquirenti domiciliati fuori dalla Svizzera sul suolo elvetico.

L’articolo illustra chi la legge definisce come «persona all’estero», quali immobili restano liberamente accessibili o richiedono un’autorizzazione, e presenta la procedura cantonale ginevrina, le eccezioni, le sanzioni previste e le regole cantonali. Un’ultima parte fa il punto sullo stato della riforma in corso e guida verso le prime tappe dell’acquisto.

Che cos’è la Lex Koller?

La Lex Koller è la legge federale che sottopone ad autorizzazione l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, denominata ufficialmente Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, RS 211.412.41).

Approvata dal Parlamento il 16 dicembre 1983, è entrata in vigore il 1° gennaio 1985. Il suo scopo è evitare un’egemonia straniera sul suolo svizzero, limitando l’accesso dei non residenti al mercato immobiliare.

L’Ufficio federale di giustizia è incaricato di vigilare sul rispetto e sull’applicazione della legge, e ogni cantone ha designato l’autorità competente per rilasciare le autorizzazioni. A Ginevra si tratta del Dipartimento delle istituzioni e del digitale.

La legge è completata da un’ordinanza di applicazione, l’OAFE, che permette di definire nel dettaglio i criteri di assoggettamento e di autorizzazione. Dapprima denominata «Lex Friedrich», assume il nome di «Lex Koller» in seguito alla revisione del 1997 condotta dal consigliere federale Arnold Koller.

Chi è considerato «persona all’estero»?

La persona all’estero designa, ai sensi della LAFE, qualsiasi acquirente che la legge considera tra i non residenti soggetti al regime dell’autorizzazione. Questa qualifica si valuta in base alla nazionalità, al domicilio e al titolo di soggiorno, e mai in base alla sola origine.

Quattro ipotesi rispondono a questa qualifica.

• Cittadini extra UE/AELS senza permesso C: le persone stabilite in Svizzera ma che non beneficiano di un’autorizzazione di domicilio valida.
• Persone domiciliate all’estero: qualsiasi acquirente non svizzero il cui domicilio effettivo si trova fuori dalla Svizzera, compreso un cittadino europeo residente all’estero.
• Società con sede all’estero: le persone giuridiche straniere, indipendentemente dalla nazionalità dei detentori.
• Società svizzere sotto controllo estero: quelle con sede in Svizzera ma il cui capitale o i cui diritti di voto sono detenuti in modo determinante da persone all’estero.

Al contrario, un cittadino dell’UE o dell’AELS domiciliato a Ginevra, così come un titolare di permesso C, sfugge a questa qualifica e acquista un’abitazione come un cittadino svizzero.

Quali immobili può acquistare uno straniero a Ginevra?

A Ginevra, uno straniero può acquistare liberamente i locali commerciali e la propria abitazione principale, mentre l’immobile di investimento e la residenza secondaria gli sono preclusi o soggetti ad autorizzazione. Questo regime dipende dalla categoria dell’immobile e non dal quartiere.

Queste categorie si intendono come segue.

• Stabilimento d’impresa: i locali di un’impresa commerciale, di produzione, artigianale o di una libera professione sono acquistati liberamente senza autorizzazione, in seguito alla liberalizzazione del 1997.
• Abitazione principale: l’acquirente titolare di un permesso di soggiorno valido acquista senza autorizzazione l’abitazione che occupa personalmente, a condizione di non subaffittarla.
• Residenza secondaria e abitazione di vacanza: questi immobili rientrano nel regime dell’autorizzazione e in un contingente nazionale, riservato ai cantoni turistici.
• Immobile locativo residenziale: l’acquisto di un’abitazione destinata al solo investimento resta vietato a una persona all’estero.

Ginevra illustra chiaramente la portata di queste regole: non figurando tra le zone turistiche, il cantone non rende in alcun modo accessibili la residenza secondaria e l’abitazione di vacanza a un acquirente non residente, salvo situazioni particolari come quella dei frontalieri.

Questa matrice riassume il regime di acquisto per tipo di immobile per una persona all’estero.

Siete soggetti alla Lex Koller?

Dipende dal vostro status di acquirente e dalla natura dell’immobile: un’autorizzazione all’acquisto diventa necessaria non appena l’assoggettamento dell’acquirente non è escluso a priori, ad esempio quando una persona all’estero punta a un immobile residenziale non esentato. Si presentano tre casi.

• Acquisto che richiede un’autorizzazione: uno straniero che acquista una residenza secondaria, un’abitazione di vacanza o un immobile locativo residenziale deve richiedere preventivamente un’autorizzazione.
• Acquisto libero: un titolare di permesso di soggiorno che acquista uno stabilimento d’impresa o un’abitazione principale che occupa personalmente non deve richiedere alcuna autorizzazione.
• Acquirente non assoggettato: un cittadino UE/AELS residente in Svizzera, o un titolare di permesso C, acquista senza alcuna pratica ai sensi della LAFE.

In caso di dubbio, l’acquirente richiede una decisione di non assoggettamento all’autorità cantonale: essa certifica ufficialmente che l’operazione sfugge a questa legge, consentendone l’iscrizione a registro fondiario.

Il test qui sotto stabilisce il vostro regime di acquisto in base alla vostra situazione.

Come ottenere l’autorizzazione Lex Koller a Ginevra?

A Ginevra, l’autorizzazione Lex Koller si richiede tramite un’istanza indirizzata al Dipartimento delle istituzioni e del digitale, che istruisce la pratica e decide. Cinque tappe essenziali si delineano.

1. Verificare l’assoggettamento stabilendo se l’acquirente e l’immobile sono soggetti ad autorizzazione.
2. Costituire il fascicolo con i documenti d’identità, il titolo di soggiorno, la bozza dell’atto e la descrizione dell’immobile.
3. Depositare l’istanza presso la Direzione giuridica del Dipartimento delle istituzioni e del digitale, autorità cantonale competente.
4. Istruire la domanda verificando il motivo dell’autorizzazione e la conformità legale del progetto.
5. Notificare la decisione, punto di partenza del termine di ricorso, il cui passaggio in giudicato condiziona l’iscrizione dell’atto a registro fondiario.

Il notaio subordina il proprio atto a questa autorizzazione, posta come condizione sospensiva: l’iscrizione fondiaria attende il passaggio in giudicato della decisione. Una decisione di non assoggettamento tiene luogo di autorizzazione se l’operazione sfugge alla legge.

Questa sequenza presenta le cinque tappe della procedura di autorizzazione a Ginevra.

Quali sono le eccezioni alla Lex Koller?

Le eccezioni alla Lex Koller sono i casi in cui determinati acquirenti e determinati atti sfuggono a qualsiasi autorizzazione, anche quando l’acquirente sarebbe altrimenti qualificato come persona all’estero. L’articolo 7 LAFE ne stabilisce l’elenco tassativo.

I principali casi possono essere raggruppati come segue.

• Gli eredi legali: l’autorizzazione non è richiesta quando l’interessato acquisisce un immobile per successione in linea diretta o in qualità di coniuge.
• I parenti stretti: l’acquisto da un parente in linea ascendente o discendente sfugge al regime.
• I residenti UE/AELS: il cittadino europeo domiciliato in Svizzera acquista liberamente qualsiasi abitazione.
• I titolari del permesso C: la persona titolare dell’autorizzazione di domicilio è equiparata a un cittadino svizzero.
• Lo stabilimento d’impresa: i locali destinati a un’attività economica sfuggono al regime dell’autorizzazione.

Ogni eccezione deve soddisfare condizioni specifiche controllate dall’autorità. In caso di dubbio, la decisione di non assoggettamento permette di constatare in modo formale che non è necessaria alcuna autorizzazione.

Cosa si rischia in caso di mancato rispetto della Lex Koller?

Il primo effetto del mancato rispetto della Lex Koller è la nullità dell’atto di acquisto, che priva l’acquirente di ogni diritto sull’immobile e ne blocca l’iscrizione a registro fondiario. Le conseguenze sono molteplici, dal piano civile al piano penale. Si cumulano tre tipi di sanzioni.

• Nullità civile. Ai sensi dell’articolo 26 LAFE, è nullo l’atto concluso senza l’autorizzazione richiesta, così come l’atto fondato su indicazioni false.
• Ripristino dello stato anteriore. Ai sensi dell’articolo 27, l’autorità adita è abilitata ad agire per la cessazione dello stato illecito e a richiedere la vendita forzata dell’immobile, con l’acquirente che recupera solo il prezzo d’acquisto, mai la plusvalenza.
• Sanzione penale. Ai sensi dell’articolo 28, chi esegue intenzionalmente un acquisto nullo per mancanza di autorizzazione è punito con una pena detentiva fino a tre anni o con una pena pecuniaria.

L’autorità ginevrina competente e il ministero pubblico perseguono queste infrazioni. L’operazione architettata per eludere la legge, tramite prestanome o società fittizia, incorre nello stesso regime di nullità e di perseguimento.

Quali specificità ginevrine si applicano alla Lex Koller?

Le specificità ginevrine sono quelle di un cantone non turistico, dove la residenza secondaria e l’abitazione di vacanza restano precluse agli acquirenti non residenti. Il diritto federale è qui completato da direttive cantonali e da un’autorità dedicata.

Le specificità cantonali si riassumono in alcuni punti.

• Autorità competente: la Direzione giuridica del Dipartimento delle istituzioni e del digitale istruisce e rilascia le autorizzazioni per l’intero cantone.
• Assenza di contingente turistico: in mancanza di zone turistiche riconosciute, Ginevra non apre alcuna quota di abitazioni di vacanza per le persone all’estero.
• Residenza secondaria preclusa: l’acquisto di una residenza secondaria da parte di un non residente resta escluso, salvo il caso del frontaliero.
• Pressione fondiaria: la scarsità di terreno e la domanda sostenuta portano l’autorità a un esame rigoroso di ogni motivo di autorizzazione.

Questa applicazione ginevrina richiama la finalità della legge: riservare l’abitazione a chi vive e lavora nel cantone, piuttosto che agli investimenti dall’estero.

A che punto è la riforma (inasprimento) della Lex Koller?

Nella primavera del 2026, la riforma della Lex Koller si trova ancora allo stadio della consultazione federale, apertasi il 15 aprile 2026 e chiusasi il 15 luglio 2026, e mira a inasprire l’accesso delle persone all’estero all’abitazione svizzera.

Il 29 gennaio 2025, il Consiglio federale ha incaricato il Dipartimento federale di giustizia e polizia di elaborare questo avamprogetto, nel solco delle misure legate all’iniziativa «Niente Svizzera a 10 milioni!». Secondo il suo comunicato del 15 aprile 2026, diversi inasprimenti sono posti in consultazione.

• Abitazioni e nazionalità: l’acquisto di un’abitazione da parte di un cittadino di uno Stato extra UE/AELS passerebbe sotto il regime dell’autorizzazione.
• Abitazioni di vacanza: il loro acquisto sarebbe ulteriormente limitato.
• Obbligo di rivendita: la persona che lascia la Svizzera dovrebbe rivendere il proprio immobile entro un termine di due anni.
• Immobili commerciali: il loro acquisto a fini di investimento sarebbe limitato al solo uso proprio.

Il calendario resta aperto: dopo la consultazione, il Consiglio federale adotta il proprio messaggio, poi il Parlamento decide.

Questa sequenza colloca il calendario della riforma della Lex Koller nel periodo 2025-2026.

Straniero: da dove iniziare per acquistare un immobile a Ginevra?

Ancor prima di individuare un immobile, un acquirente straniero verifica il proprio assoggettamento alla Lex Koller. Questo controllo preliminare gli permette di sapere fin da subito se l’acquisto è libero, soggetto ad autorizzazione o precluso.

Una volta chiarito questo punto, il progetto si inserisce nel percorso classico di ogni acquirente. Le grandi tappe per acquistare a Ginevra, dal finanziamento alla firma dal notaio, sono identiche a quelle seguite da un residente svizzero, con la sola autorizzazione cantonale come condizione sospensiva supplementare, se del caso.

Che ruolo svolge il notaio in un acquisto soggetto alla Lex Koller?

Il ruolo del notaio è di verificare l’assoggettamento dell’acquirente alla Lex Koller e di redigere l’atto di vendita, prima di qualsiasi richiesta di iscrizione a registro fondiario. Il suo intervento garantisce legalmente l’operazione.

Concretamente, il notaio a Ginevra verifica lo status dell’acquirente, inserisce l’autorizzazione cantonale o la decisione di non assoggettamento come condizione sospensiva e rifiuta di richiedere l’iscrizione finché questa condizione non è avverata. La sua responsabilità lo obbliga a denunciare un’operazione volta a eludere la legge. In questo ruolo di filtro, il notaio si rivela l’attore principale dell’acquisto soggetto al regime delle persone all’estero.

Uno straniero senza permesso può acquistare a Ginevra?

Dipende dal tipo di immobile considerato. Uno straniero domiciliato all’estero o privo di titolo di soggiorno non può acquistare liberamente un’abitazione a Ginevra: l’acquisto residenziale gli resta precluso o soggetto ad autorizzazione, e l’investimento locativo gli è vietato. Può invece acquistare un locale commerciale a uso aziendale, che sfugge al regime dell’autorizzazione.

Un frontaliero può acquistare un’abitazione a Ginevra?

Sì, un frontaliero può acquistare un’abitazione a Ginevra. Il permesso G offre al suo titolare un’eccezione propria della Lex Koller: egli acquista una residenza secondaria nella regione del proprio luogo di lavoro, senza autorizzazione, a condizione di occuparla personalmente. Questa facoltà lo distingue dagli altri acquirenti domiciliati all’estero, per i quali la residenza secondaria resta preclusa a Ginevra. L’acquisto di un locale commerciale a uso aziendale gli resta aperto.