Diritti di mutazione a Ginevra: aliquota, pagamento, Casatax e calcolatore

I diritti di mutazione a Ginevra sono un'imposta cantonale sui trasferimenti di proprietà immobiliare dietro pagamento, detti a titolo oneroso, che la legge ginevrina colloca tra i diritti di registrazione con il nome di diritto di vendita. Gravano sul valore dell'abitazione all'aliquota del 3% e si regolano al di fuori del credito ipotecario.

Questo articolo illustra l'aliquota applicabile, il suo importo su un dato prezzo d'acquisto, la sua base, il suo debitore, il momento in cui è dovuto, la riduzione Casatax a favore della residenza principale, nonché le acquisizioni escluse dal campo dei diritti di mutazione. Un calcolatore permette di quantificare l'importo esatto per un acquisto ginevrino, riduzione Casatax inclusa.

Qual è l'aliquota dei diritti di mutazione a Ginevra?

L'aliquota dei diritti di mutazione a Ginevra è del 3% del valore del bene. Non si aggiunge alcun centesimo addizionale.

La legge ginevrina sui diritti di registrazione (rsGE D 3 30) fissa questa aliquota al suo articolo 33 capoverso 1 e il suo articolo 49 esclude qualsiasi riscossione di centesimo addizionale sul diritto di vendita immobiliare. Il cantone lo chiama ufficialmente diritto di vendita e lo include nei diritti di registrazione, mentre gli acquirenti e le banche parlano di diritti di mutazione.

Il diritto del 3% colpisce tutti gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, della nuda proprietà o dell'usufrutto di un immobile situato nel Canton Ginevra, in particolare le vendite, le sostituzioni di acquirente, le aggiudicazioni, i conferimenti e le riprese di beni. L'aliquota resta identica indipendentemente dal prezzo di vendita, senza una tariffa a scaglioni.

Per un appartamento acquistato a 800 000 franchi, il diritto di vendita raggiunge 24 000 franchi prima della riduzione Casatax.

Quanto rappresentano i diritti di mutazione per il vostro acquisto?

Il calcolatore qui sotto quantifica i diritti di mutazione dovuti per un acquisto ginevrino, riduzione Casatax compresa.

Per un prezzo di 1 000 000 franchi, i diritti raggiungono 30 000 franchi lordi, ossia 9 076 franchi dopo la deduzione della riduzione Casatax di 20 924 franchi applicabile agli atti rogati a partire dal 1° marzo 2026.

I diritti netti escono dalla liquidità dell'acquirente. Il credito ipotecario si calcola sul valore di pegno dell'immobile, e i diritti di registrazione non rientrano in questo valore: l'acquirente li versa al notaio, che li salda presso l'amministrazione della registrazione.

Questi diritti si aggiungono integralmente ai fondi propri richiesti dalla banca, che non li finanzia.

A 1 400 000 franchi, i diritti sono di 42 000 franchi, contro 20 924 franchi dovuti appena sotto il massimale dell'operazione.

Su quale importo si calcolano i diritti di mutazione?

I diritti di mutazione si calcolano sul prezzo indicato nell'atto di vendita o sul valore del bene al prezzo di mercato, detto valore venale, senza alcuna deduzione dei debiti ipotecari (LDE art. 35 cpv. 1).

La base imponibile riguarda il prezzo totale: una cartella ipotecaria ripresa dal venditore non riduce la base imponibile. Gli oneri espressi in capitale posti a carico dell'acquirente vi si aggiungono. Due configurazioni escludono una parte del prezzo dall'aliquota del 3%.

• I mobili venduti con l'abitazione. Il diritto colpisce la totalità del prezzo all'aliquota degli immobili, salvo stipulazione di un prezzo separato per gli oggetti mobili, designati e stimati articolo per articolo nel contratto o in uno stato allegato (LDE art. 58 cpv. 1). Questo prezzo mobiliare rientra nel diritto dell'1% (art. 52 cpv. 1).
• L'abitazione non ancora costruita. L'aliquota del 3% colpisce il valore del fondo e quello della costruzione già realizzata alla data del trasferimento; l'eccedenza della costruzione da terminare rientra nel diritto dell'1% a titolo di contratto d'appalto (LDE art. 83 cpv. 2).

Chi paga i diritti di mutazione a Ginevra?

L'acquirente paga i diritti di mutazione a Ginevra: la legge pone i diritti relativi agli atti traslativi della proprietà immobiliare a carico dei nuovi proprietari (LDE art. 163 cpv. 1).

Il notaio versa l'imposta allo Stato prima della registrazione dell'atto e la ripercuote sull'acquirente (LDE art. 161 cpv. 1 lettera a e art. 163 cpv. 1).

Una clausola contraria del contratto di vendita vale unicamente tra le parti, senza essere opponibile all'amministrazione della registrazione (LDE art. 163 cpv. 3). L'acquirente che ottiene dal venditore una partecipazione ai diritti negozia un elemento del prezzo: l'onere del 3% resta a carico del nuovo proprietario.

Cosa dice la legge (art. 163 cpv. 3 LDE): «Nessuna pattuizione contraria è opponibile all'amministrazione della registrazione.»

Quando bisogna pagare i diritti di mutazione?

Bisogna pagare i diritti di mutazione prima della registrazione dell'atto di vendita, ossia prima dell'iscrizione al registro fondiario (LDE art. 161 cpv. 1).

Il notaio deve poi depositare l'atto per la registrazione entro 10 giorni dalla sua data (LDE art. 154) ed è personalmente tenuto al pagamento dei diritti, degli interessi e delle multe (art. 161 cpv. 3). Questa responsabilità spiega la provvista che il notaio richiede all'acquirente prima di depositare l'atto.

In via eccezionale, la legge permette al notaio di versare in blocco i diritti degli atti depositati nel corso del mese civile precedente, al più tardi due giorni lavorativi dopo la comunicazione del suo conto dei diritti (art. 161 cpv. 2). Il conservatore del registro fondiario non accetta alcuna richiesta che non sia registrata o che non risulti da un titolo registrato (art. 136 cpv. 2). L'iscrizione, che sola opera il trasferimento di proprietà (Codice civile, art. 656 cpv. 1), è successiva al pagamento dei diritti.

La mancanza di fondi blocca la registrazione dell'atto e il trasferimento di proprietà. Il direttore dell'amministrazione concede una proroga dei termini di pagamento in circostanze eccezionali (LDE art. 162).

L'infografica qui sotto segue il denaro e l'atto, dalla provvista consegnata al notaio fino all'iscrizione al registro fondiario.

Quali spese si aggiungono ai diritti di mutazione?

Le spese che si aggiungono ai diritti di mutazione in un acquisto ginevrino sono tre voci di natura diversa.

• Emolumento del registro fondiario: 0,21% del prezzo, al massimo 40 000 franchi per operazione (REmORFDIT art. 3), corrispettivo amministrativo dell'iscrizione.
• Onorario del notaio: tariffa decrescente a scaglioni (REmNot art. 10), ossia 5 200 franchi per un atto di 1 000 000 franchi, retribuzione di un pubblico ufficiale.
• Atto ipotecario: diritto di registrazione dello 0,65% portato all'1,365% dai centesimi addizionali, ed emolumento dello 0,085% del credito al registro fondiario.

Il notaio riversa allo Stato la parte fiscale e l'emolumento del registro fondiario. Lo studio trattiene solo il proprio onorario, decrescente e inferiore all'1% del prezzo secondo la Camera dei notai di Ginevra, unica parte delle spese notarili in senso stretto soggetta all'imposta sul valore aggiunto, all'aliquota normale dell'8,1%.

Quali condizioni danno diritto alla riduzione Casatax?

Le condizioni che danno diritto alla riduzione Casatax sono quattro, cumulative (LDE art. 8A).

• L'immobile serve da residenza principale all'acquirente.
• Il valore dell'operazione non supera il massimale legale.
• La prova della destinazione perviene all'amministrazione entro i due anni successivi alla registrazione dell'atto.
• L'occupazione dura poi tre anni senza interruzione.

Il massimale dell'operazione e la riduzione seguono ogni anno l'indice ginevrino dei prezzi della costruzione. Sulla base di un indice di 115,5 punti, il massimale dell'operazione si eleva a 1 394 928 franchi e la riduzione a 20 924 franchi per gli atti rogati dal 1° marzo 2026 (RDE art. 1). Un superamento di un franco del massimale fa perdere l'intera riduzione Casatax.

Il grafico qui sotto mostra questo scalino: fino al massimale, i diritti dovuti restano sotto i 21 000 franchi; un franco più in alto, raddoppiano di colpo.

La riduzione dimezza i diritti di registrazione dell'atto ipotecario, centesimi addizionali compresi, negli stessi limiti.

Bisogna rimborsare la riduzione Casatax in caso di rivendita prima di tre anni?

Sì, il beneficiario deve rimborsare la riduzione Casatax in caso di rivendita prima di tre anni: il saldo non riscosso dei diritti diventa immediatamente esigibile (LDE art. 8A cpv. 3). Solo il decesso del beneficiario costituisce un'eccezione.

La prova della destinazione si deposita sul modulo di dichiarazione di destinazione effettiva, con un attestato di residenza dell'Ufficio cantonale della popolazione e delle migrazioni. Una dichiarazione incompleta comporta una ripresa dei diritti.

Una donazione o una successione fa scattare i diritti di mutazione?

No, una donazione o una successione non fa scattare i diritti di mutazione a Ginevra: il diritto di vendita del 3% colpisce i soli atti traslativi a titolo oneroso (LDE art. 33 cpv. 1).

Un trasferimento senza controprestazione corrispondente rientra nei diritti di donazione (LDE art. 11), con una tariffa in funzione del grado di parentela (LDE artt. 19-23), che esonera totalmente il coniuge e i parenti in linea diretta (LDE art. 27A).

Un trasferimento che deriva da un decesso rientra nei diritti di successione ginevrini (LDS del 26 novembre 1960), dai quali il coniuge superstite e gli eredi in linea diretta sono esonerati (LDS art. 6A).

La divisione tra eredi e la divisione dei beni matrimoniali sopportano un diritto dell'1 per mille, al minimo 10 franchi (LDE art. 62).

I diritti di mutazione sono più elevati a Ginevra che altrove in Svizzera?

Sì, i diritti di mutazione sono più elevati a Ginevra che nella maggioranza dei cantoni svizzeri. L'aliquota ginevrina del 3% supera l'1,8% bernese e resta sotto il 3,3% vodese, che cumula il 2,2% cantonale e fino all'1,1% comunale. Zurigo e Zugo si limitano a un emolumento del registro fondiario, e Svitto non riscuote alcun diritto di mutazione, secondo l'Amministrazione federale delle contribuzioni.