Diritto di compera a Ginevra: annotazione, durata, costo ed esercizio

Firmare un diritto di compera impegna il proprietario di un immobile ginevrino a vendere al prezzo convenuto, non appena il beneficiario lo decide e per tutta la durata fissata nell'atto. Il beneficiario, dal canto suo, resta libero di non acquistare nulla.

L'articolo 216 capoverso 2 del Codice delle obbligazioni riserva questo impegno all'atto notarile, l'articolo 216a lo limita a dieci anni, e l'articolo 959 del Codice civile permette di annotarlo nel registro fondiario per renderlo opponibile a qualsiasi diritto acquisito successivamente sull'immobile.

Questo articolo copre il confine con la prelazione e la ricupera, gli usi ginevrini del patto, l'annotazione nel registro fondiario, il costo completo, l'esercizio del diritto, anche di fronte a un proprietario che rifiuta, e le clausole da controllare prima di firmare.

Che cos'è un diritto di compera?

Un diritto di compera, o patto di compera, è un contratto notarile con cui il proprietario di un immobile si obbliga a venderlo a un beneficiario designato, al prezzo convenuto, se quest'ultimo dichiara di acquistarlo entro la durata fissata.

Le due denominazioni designano la stessa operazione: il Codice delle obbligazioni parla di « patto di compera » al suo articolo 216 capoverso 2 per designare il contratto, e di « diritto di compera » al suo articolo 216a per la prerogativa che ne deriva.

L'impegno gioca in un solo senso: il proprietario subisce la decisione, il beneficiario la prende. Tre caratteristiche ne fissano la portata.

• Il proprietario è vincolato fin dalla firma: non può recedere prima della scadenza convenuta.
• Il beneficiario non è mai tenuto ad acquistare: esercita il proprio diritto o lo lascia estinguere, senza doversi giustificare.
• Il prezzo è fissato fin dall'atto, in importo o in formula di calcolo: il Codice delle obbligazioni ritiene il prezzo sufficientemente determinato quando possa esserlo secondo le circostanze (articolo 184 capoverso 3).

Questo schema contrappone ciò che ciascuna parte firma: il beneficiario sceglie da solo il proprio momento e rinuncia senza doversi giustificare, il proprietario resta impegnato per tutta la durata e subisce l'esercizio del diritto.

L'esercizio del diritto è un atto formativo: l'emptore, ossia il beneficiario del diritto, lo esercita con semplice manifestazione unilaterale di volontà soggetta a ricezione, e si trova da quel momento nella situazione di un acquirente che ha firmato una vendita (Tribunale federale, sentenza 121 III 210).

La prelazione e la ricupera obbediscono ad altri fattori scatenanti.

Che differenza c'è tra diritto di compera, prelazione e ricupera?

La differenza sta nel fattore scatenante: il diritto di compera scatta alla sola iniziativa del suo beneficiario, la prelazione presuppone una vendita a un terzo, e la ricupera appartiene a chi ha venduto l'immobile.

La tabella sottostante li confronta sui due punti che ne decidono la portata, durate tratte dall'articolo 216a del Codice delle obbligazioni.

Diritto	Ciò che lo scatena	Durata massima convenuta
Diritto di compera	La dichiarazione del beneficiario, alla data che sceglie	10 anni
Diritto di prelazione	La vendita a un terzo o qualsiasi atto economicamente equivalente a una vendita	25 anni
Diritto di ricupera	La dichiarazione del venditore che si è riservato il riacquisto	25 anni

I tre patti richiedono l'atto pubblico; solo il patto di prelazione senza prezzo fissato in anticipo si accontenta della forma scritta (articolo 216 capoverso 3). Il diritto di compera e la prelazione impegnano il proprietario del momento; la ricupera impegna l'acquirente divenuto proprietario, tenuto a restituire l'immobile al proprio venditore.

Il diritto di compera dà il controllo del calendario: il beneficiario acquista quando il suo finanziamento, la sua autorizzazione o il suo progetto di costruzione sono pronti, senza attendere che il proprietario decida di vendere.

In quali casi si firma un diritto di compera a Ginevra?

I casi in cui si firma un diritto di compera a Ginevra sono il terreno in zona di sviluppo, il raggruppamento di particelle, la trasmissione familiare, l'inquilino candidato all'acquisto e l'uscita da una comproprietà, tutti costruiti sulla stessa esigenza: riservarsi un immobile senza acquistarlo.

• Terreno in zona di sviluppo. In zona di sviluppo, l'autorizzazione a costruire presuppone un piano localizzato di quartiere approvato dal Consiglio di Stato, che può derogarvi solo nei casi elencati dalla legge (articolo 2 della legge generale sulle zone di sviluppo). Il diritto di compera immobilizza il terreno durante questa procedura.
• Raggruppamento di particelle. Un progetto richiede tre particelle confinanti, un solo proprietario esitante basta a far fallire l'operazione. L'acquirente firma un diritto di compera su ciascuna e le esercita solo in blocco.
• Trasmissione familiare. I genitori vogliono che la villa torni a un figlio senza venderla oggi. Il diritto di compera la riserva al prezzo fissato nell'atto.
• Inquilino candidato all'acquisto. L'inquilino punta all'immobile che occupa, senza finanziamento definito. Il diritto di compera fissa il prezzo mentre la locazione prosegue.
• Uscita da una comproprietà. Due comproprietari si separano senza vendere a un terzo. Chi resta ottiene un diritto di compera sulla quota dell'altro.

In ciascuno di questi casi, la firma interviene oggi e il trasferimento di proprietà più tardi, nel momento in cui il beneficiario esercita il proprio diritto.

Perché il diritto di compera deve essere notarile?

Il diritto di compera deve essere notarile perché l'articolo 216 capoverso 2 del Codice delle obbligazioni riserva il patto di compera immobiliare alla forma autentica: un patto ricevuto senza notaio è nullo.

Nessuna delle due parti può avvalersene.

L'articolo 11 capoverso 2 del Codice delle obbligazioni subordina la validità del contratto all'osservanza della forma prescritta.

A Ginevra, il notaio non si limita a raccogliere firme. L'articolo 14 della legge sul notariato esige che il nome, lo stato civile, il domicilio e la capacità civile di ciascuna parte gli siano noti o gli siano attestati nell'atto da due testimoni. L'articolo 16 esige che legga l'atto ai comparenti o glielo dia da leggere, menzionando questa lettura nell'atto.

La forma autentica copre gli elementi essenziali, prezzo compreso: l'atto indica l'importo o i criteri oggettivi che permettono di calcolarlo. L'atto notarile fonda il diritto; la sua annotazione nel registro fondiario gli conferisce portata verso i terzi.

Che cosa cambia l'annotazione nel registro fondiario?

L'annotazione nel registro fondiario cambia la portata del diritto di compera, ormai opponibile a qualsiasi diritto acquisito sull'immobile dopo di essa: l'acquirente successivo, così come il creditore ipotecario successivo, devono subirla.

Senza annotazione, il diritto di compera resta un diritto personale, che vincola solo il proprietario firmatario. Se quest'ultimo vende a un terzo prima della scadenza, tale terzo non è vincolato da alcun contratto di cui non è parte e diventa proprietario con la sua iscrizione (articolo 656 capoverso 1 del Codice civile). Il beneficiario non ottiene l'immobile, ma solo un'azione di risarcimento del danno contro il proprietario (articolo 97 capoverso 1 del Codice delle obbligazioni).

L'annotazione è prevista dall'articolo 959 del Codice civile, non dal Codice delle obbligazioni. I diritti personali come i diritti di compera vi sono annotati nei casi previsti dalla legge (capoverso 1) e diventano opponibili a qualsiasi diritto acquisito successivamente sull'immobile (capoverso 2).

L'annotazione non blinda l'immobile: non impedisce l'iscrizione di un diritto di grado posteriore (articolo 961a del Codice civile). Il proprietario continua a costituire ipoteche e a vendere, ma questi diritti posteriori non sono opponibili al beneficiario che esercita il proprio. Gli oneri iscritti prima dell'annotazione restano attaccati all'immobile.

Il risultato concreto contrappone le due situazioni su tre punti.

	Diritto non annotato	Diritto annotato
Il proprietario vende a un terzo	Il terzo mantiene l'immobile	Il terzo subisce l'esercizio del diritto
Ciò che reclama il beneficiario	Un risarcimento danni al firmatario	Il trasferimento della proprietà
In caso di rifiuto	Azione di risarcimento (articolo 97 del Codice delle obbligazioni)	Attribuzione giudiziaria della proprietà (articolo 665 del Codice civile)

L'annotazione si richiede al momento dell'atto: non si recupera contro un diritto già iscritto.

Quanto dura un diritto di compera?

Un diritto di compera dura dieci anni al massimo. L'articolo 216a del Codice delle obbligazioni limita il diritto di compera a dieci anni, mentre i diritti di prelazione e di ricupera si convengono per venticinque anni al massimo.

La durata scelta segue il motivo dell'operazione. Se è legato all'ottenimento di un finanziamento o di un'autorizzazione a costruire, il diritto si allinea al tempo necessario per questa pratica; se è concesso a un promotore che riunisce un perimetro, copre l'assemblaggio delle particelle.

Alla scadenza, il diritto si estingue senza formalità: il beneficiario che non ne ha dichiarato l'esercizio lo perde. Nessuna proroga supera il tetto legale; le parti firmano un nuovo patto di compera, nella forma autentica richiesta dall'articolo 216 capoverso 2 del Codice delle obbligazioni, che riapre dieci anni.

La durata del diritto e quella dell'annotazione non coincidono. L'annotazione resta iscritta al foglio dell'immobile dopo l'estinzione del diritto, finché nessuno ne richiede la cancellazione.

Questa cronologia colloca i cinque momenti di un patto di compera, dall'atto autentico dal notaio all'iscrizione del trasferimento nel registro fondiario. Tra l'annotazione e la dichiarazione di esercizio si apre la finestra di dieci anni al massimo, di cui il beneficiario sceglie il momento.

Come si cancella un'annotazione diventata caduca?

Per cancellare un'annotazione diventata caduca, il proprietario deposita presso l'ufficio del registro fondiario una dichiarazione scritta del beneficiario del diritto. In mancanza, l'ufficio può cancellare d'ufficio l'annotazione il cui termine iscritto è decorso.

1. Ottenete dal beneficiario una dichiarazione scritta di cancellazione, richiesta dall'articolo 964 capoverso 1 del Codice civile; il capoverso 2 ammette al suo posto la firma dell'avente diritto apposta sul giornale.
2. Depositate questa dichiarazione presso il registro fondiario ginevrino, che controlla la legittimazione del richiedente (articolo 965 capoverso 1 del Codice civile).
3. Segnalate l'annotazione scaduta all'ufficio se il beneficiario tace: l'articolo 976 numero 1 del Codice civile permette all'ufficio di cancellare d'ufficio un'iscrizione limitata nel tempo il cui termine è decorso, senza obbligarvelo.
4. Non versate alcun emolumento supplementare: la tariffa ginevrina dell'annotazione copre la sua cancellazione totale.

Il proprietario inattivo mantiene al proprio foglio un'annotazione scaduta, che ogni acquirente e ogni creditore pignoratizio leggono prima di trattare. L'annotazione ha un prezzo, fissato dalla tariffa ginevrina.

Quanto costa un diritto di compera a Ginevra?

Un diritto di compera a Ginevra costa 3 422 franchi alla firma per un bene di 1 200 000 franchi, escluse le competenze del notaio. Tre voci compongono questo importo, ciascuna tariffata da un testo ginevrino.

La tabella aggiunge, in quarta riga, la tassa di vendita, dovuta solo al trasferimento di proprietà.

Voce	Base di calcolo	Chi la paga in pratica
Emolumento dell'atto costitutivo	Un terzo del tariffario a scaglioni degli atti traslativi, minimo 200 fr. (REmNot, art. 10 cpv. 1 e art. 12 cpv. 1)	Il beneficiario del diritto
Tassa di registrazione sul patto	1 ‰ del valore venale dell'immobile, senza deduzione di debiti né di oneri (LDE, art. 50 cpv. 1)	La parte a cui l'atto giova, ossia il beneficiario (LDE, art. 163 cpv. 2)
Annotazione nel registro fondiario	Forfait di 255 fr. per annotazione, cancellazione totale compresa (REmORFDIT, art. 6)	Il richiedente dell'annotazione (REmORFDIT, art. 1 cpv. 3)
Tassa di vendita, dovuta al momento del trasferimento	3 % del prezzo dell'atto o del valore venale (LDE, art. 33 cpv. 1 e art. 35 cpv. 1)	L'acquirente (LDE, art. 163 cpv. 1)

Su un valore venale di 1 200 000 franchi, il tariffario a scaglioni dell'articolo 10 REmNot raggiunge 5 900 franchi per un atto traslativo, ripartito in cinque scaglioni.

• 1 400 franchi sul primo scaglione di 200 000 franchi, al 7 ‰
• 1 200 franchi da 200 001 a 400 000 franchi, al 6 ‰
• 1 800 franchi da 400 001 a 800 000 franchi, al 4,5 ‰
• 800 franchi da 800 001 a 1 000 000 di franchi, al 4 ‰
• 700 franchi sul saldo fino a 1 200 000 franchi, al 3,5 ‰

Il terzo previsto dall'articolo 12 capoverso 1 REmNot riduce l'emolumento a 1 967 franchi. La tassa di registrazione dell'1 ‰ aggiunge 1 200 franchi e l'annotazione 255 franchi, ossia 3 422 franchi alla firma.

Questo grafico confronta le tre voci dovute il giorno della firma per tre valori venali: 2 522 franchi per un bene a 800 000 franchi, 3 422 franchi a 1 200 000 franchi, 5 072 franchi a 2 milioni. L'emolumento del notaio progredisce per scaglioni degressivi, la tassa di registrazione segue il prezzo, l'annotazione resta al forfait.

Il beneficiario sostiene l'intero importo: il patto gli giova ai sensi dell'articolo 163 capoverso 2 LDE, ed è lui a richiedere l'annotazione. Una ripartizione diversa stipulata nell'atto resta inopponibile all'amministrazione della registrazione (articolo 163 capoverso 3 LDE).

La tariffa dell'emolumento non si negozia, fatta salva la riduzione che l'articolo 5 REmNot autorizza secondo le circostanze; le competenze del notaio, distinte dall'emolumento sulla nota dall'articolo 8 REmNot, si negoziano prima della stipulazione.

Un diritto mai esercitato non restituisce nulla: la legge ginevrina sui diritti di registrazione non prevede alcuna imputazione dell'1 ‰ sulla tassa di vendita. I 3 422 franchi restano acquisiti allo Stato e allo studio notarile. Se viene esercitato, 36 000 franchi di tassa di vendita diventano esigibili per intero il giorno in cui la vendita si conclude.

Come si esercita un diritto di compera?

Il diritto di compera si esercita mediante una dichiarazione scritta come minimo, indirizzata al proprietario prima della scadenza fissata nel patto. La vendita è perfetta fin dalla sua ricezione.

1. Rileggete il patto: fissa la data limite, la forma della dichiarazione e il suo destinatario; le parti che convengono una forma si presume abbiano voluto vincolarsi solo a partire dal suo adempimento (Codice delle obbligazioni, art. 16 cpv. 1).
2. Indirizzate la dichiarazione al proprietario iscritto, senza condizione né riserva: una manifestazione unilaterale è sufficiente, e a questo stadio non si chiede nulla al proprietario.
3. Inviate la lettera per raccomandata: fa fede l'arrivo presso il proprietario, non la data della lettera.
4. Fate firmare al proprietario la richiesta d'iscrizione presso il notaio: le iscrizioni si effettuano sulla base della sua dichiarazione scritta (Codice civile, art. 963 cpv. 1).
5. Attendete l'iscrizione nel libro mastro: la proprietà si acquisisce con essa (Codice civile, art. 656 cpv. 1), con effetto retroattivo al deposito nel giornale (art. 972 cpv. 2).

Nessuna scadenza legale si impone: il Tribunale federale rifiuta di estendere al diritto di compera il termine di tre mesi dell'articolo 216e del Codice delle obbligazioni, anche quando il diritto dipende da una condizione (DTF 138 III 659). Solo il patto fissa questo termine, entro il limite dei dieci anni dell'articolo 216a. Nessuna pratica lo sospende né lo proroga.

L'errore più costoso consiste nell'esercitarlo senza prova d'invio: chi invoca un diritto soggetto a un termine deve provare di aver agito in tempo.

Cosa fare se il proprietario rifiuta di firmare?

Chiedere al giudice l'attribuzione del diritto di proprietà: il beneficiario lo ottiene per sentenza, senza la firma del proprietario.

Chi detiene un titolo di acquisto chiede al giudice l'attribuzione del diritto di proprietà quando il proprietario rifiuta di far operare l'iscrizione (Codice civile, art. 665 cpv. 1).

La sentenza, una volta passata in giudicato, sostituisce la dichiarazione scritta del proprietario: chi la produce richiede da solo l'iscrizione (art. 665 cpv. 2 e 963 cpv. 2) e, in via di eccezione alla regola dell'iscrizione, diventa proprietario prima di essa (art. 656 cpv. 2).

A Ginevra, la domanda si deposita presso il Tribunale di prima istanza, competente per tutti gli atti della giurisdizione civile che la legge non attribuisce a un'altra autorità (legge ginevrina sull'organizzazione giudiziaria, art. 86 cpv. 1), che siede nella composizione di un giudice unico (art. 85).

Questa azione si distingue dall'esecuzione forzata di una promessa di vendita: qui la vendita è perfetta fin dalla dichiarazione di esercizio, e il giudice non deve più far concludere il contratto. Questo rimedio si prepara alla firma, nella redazione delle clausole.

Quali clausole verificare prima di firmare?

Le clausole da verificare prima di firmare sono la designazione e il prezzo, il termine di esercizio, la condizione sospensiva di finanziamento, la sorte dell'indennità, i rischi e gli oneri, la facoltà di cedere o di sostituire, lo stato degli oneri al giorno dell'esercizio e la richiesta di annotazione. Si rileggono una per una sul progetto d'atto, prima dell'appuntamento dal notaio.

• La designazione e il prezzo. Il patto contiene gli stessi elementi di una vendita immobiliare, con la forma autentica che copre tutte le clausole oggettivamente essenziali (Tribunale federale, sentenza 5A_651/2010). Chiedete un prezzo cifrato o una formula di calcolo completa.
• Il termine di esercizio. Verificate che l'atto ne fissi uno, e che lasci il tempo di ottenere il finanziamento.
• La condizione sospensiva di finanziamento. Verificate che indichi l'importo da ottenere, la sua data limite e le prove da produrre. La condizione si ha per verificata quando una parte ne impedisce l'avveramento in urto con la buona fede (Codice delle obbligazioni, art. 156).
• La sorte dell'indennità. L'atto indica se la somma versata si imputa sul prezzo, resta acquisita o si restituisce. In mancanza, essa vale come caparra, data in segno di conclusione del contratto e non a titolo di pena di recesso (art. 158 cpv. 1), e chi l'ha ricevuta la trattiene senza doverla imputare sul proprio credito (art. 158 cpv. 2).
• I rischi e gli oneri. Utili e rischi passano all'acquirente non appena si verifica la condizione (art. 185 cpv. 3). Per un immobile prevale la regola speciale dell'articolo 220: il trasferimento si presume avvenire solo alla scadenza del termine convenuto per la presa di possesso. Fate precisare chi sostiene interessi, oneri e assicurazione fino a quel momento.
• La facoltà di cedere o di sostituire. Il diritto non è cedibile per difetto. Fate iscrivere l'autorizzazione a cedere se l'acquisto passerà attraverso una società.
• Lo stato degli oneri al giorno dell'esercizio. Fate fissare l'elenco dei pegni, delle servitù e delle annotazioni alla firma, e ponete a carico del proprietario la cancellazione di ogni diritto iscritto in seguito.
• La richiesta di annotazione. Verificate che l'atto ordini l'annotazione nel registro fondiario e designi chi ne sostiene l'emolumento.

Questi otto punti si negoziano prima della firma: una volta ricevuto l'atto, ciascuno diventa una modifica che l'altra parte accetta o rifiuta. Un patto ineccepibile si scontra ancora con i regimi ginevrini di autorizzazione.

Che cosa può impedire di esercitare il proprio diritto a Ginevra?

I regimi ginevrini e federali che possono impedire di esercitare un patto di compera pur valido sono la zona di sviluppo, la prelazione pubblica, l'alloggio locato e l'acquirente straniero.

• Zona di sviluppo: lo Stato vi controlla i prezzi per dieci anni e il dipartimento approva il piano di vendita (articoli 2 e 5 della legge generale ginevrina sulle zone di sviluppo). Il dipartimento rifiuta un prezzo di compera superiore al prezzo controllato.
• Prelazione pubblica: sui terreni in zona di sviluppo destinati all'alloggio, lo Stato e i Comuni possono acquistare al posto del beneficiario, e la concessione del diritto di compera basta ad aprire questo termine.
• Alloggio locato: il dipartimento sottopone ad autorizzazione l'alienazione di un appartamento finora locato nelle categorie in cui infuria la penuria, e la rifiuta quando vi si oppone un motivo preponderante di interesse pubblico (articolo 39 della legge ginevrina sulle demolizioni, trasformazioni e ristrutturazioni di edifici abitativi, LDTR).
• Acquirente straniero: costituire un diritto di compera, così come esercitarlo, conta come un'acquisizione di immobile (articolo 4 della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, LAFE). Il beneficiario cittadino dell'Unione europea o dell'AELS senza domicilio in Svizzera, così come il cittadino di un altro Stato senza permesso C, necessita di un'autorizzazione (articolo 5), salvo se l'immobile gli serve da residenza principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo (articolo 2).

Si aggiungono due serie di rischi: un diritto concorrente iscritto sullo stesso immobile, e la sorte del patto se il proprietario vende, muore o fallisce. Il proprietario che concede il diritto corre, dal canto suo, rischi di altro genere.

Un diritto di prelazione può prevalere su un diritto di compera?

Sì, un diritto di prelazione può prevalere su un diritto di compera quando è legale, oppure quando la sua annotazione precede quella del patto di compera.

Tra diritti convenzionali, il conflitto scatta all'esercizio: esercitare la compera equivale a una vendita, ossia un caso di prelazione (articolo 216c del Codice delle obbligazioni), e il titolare della prelazione ha tre mesi per invocarla (articolo 216e). Tra due diritti convenzionali, prevale il primo annotato: l'annotazione lo rende inattaccabile dai diritti iscritti dopo di essa (articolo 959 capoverso 2 del Codice civile). I diritti di prelazione legali, dal canto loro, prevalgono sui diritti convenzionali (articolo 681 capoverso 3 del Codice civile).

A Ginevra, lo Stato e i Comuni detengono un diritto di prelazione legale sui fondi in zona di sviluppo destinabili all'alloggio. Il proprietario che promette di alienare un tale terreno con concessione di un diritto di compera avvisa il Consiglio di Stato e il Comune.

Il Consiglio di Stato dispone di 60 giorni dal deposito dell'atto al registro fondiario per acquistare al suo posto, il Comune di 30 giorni supplementari se vi rinuncia. Questo diritto di prelazione pubblico passa prima del beneficiario della compera (articoli da 3 a 5 della legge generale ginevrina sull'alloggio).

Che cosa diventa il diritto se il proprietario vende, muore o fallisce?

Il diritto sopravvive ai tre eventi se è annotato; senza annotazione, vale solo contro il proprietario originario e si salda in denaro.

• Vende: annotato, il diritto prevale sulle iscrizioni posteriori (articolo 959 capoverso 2 del Codice civile) e si esercita contro il nuovo proprietario. Senza annotazione, l'acquirente resta libero e il venditore ripara il danno (articolo 97 del Codice delle obbligazioni).
• Muore: gli eredi acquisiscono l'universalità della successione e rispondono dei debiti del defunto (articolo 560 del Codice civile). Il diritto prosegue contro di loro; annotato, resiste a una rivendita dopo la divisione.
• Fallisce: annotato, il diritto figura nell'elenco degli oneri e l'immobile è aggiudicato con questo onere (articoli 247 e 135 della legge federale sull'esecuzione e sul fallimento, per rinvio dell'articolo 259). Senza annotazione, il diritto non è opponibile alla massa, a cui l'immobile è destinato (articolo 197), e diventa un credito pecuniario pagato in dividendo (articolo 211).

Nei tre casi, la riga del registro fondiario decide di ciò che vale il patto.

Che cosa rischia il proprietario che concede un diritto di compera?

Il proprietario rischia l'immobilizzazione del proprio immobile per tutta la durata convenuta, dieci anni al massimo secondo l'articolo 216a del Codice delle obbligazioni.

Deve vendere se il beneficiario esercita il proprio diritto, senza potersi ravvedere né obbligarlo ad acquistare.

L'annotazione nel registro fondiario vi aggiunge un'immobilizzazione. Tre operazioni ne risentono.

• Vendere a un terzo. L'acquirente riprende l'immobile gravato e subisce l'esercizio del diritto.
• Costituire un diritto nuovo. Servitù, usufrutto o diritto di superficie concessi dopo l'annotazione non prevalgono sul beneficiario.
• Rifinanziare. Una cartella ipotecaria iscritta in seguito prende grado dietro l'annotazione.

La contropartita si negozia su quattro parametri.

• L'importo dell'indennità di immobilizzazione.
• La durata del diritto, entro il limite di dieci anni.
• L'imputazione o meno dell'indennità sul prezzo.
• La fissazione del prezzo, ferma o indicizzata.

Questi quattro parametri si discutono insieme: allungare la durata si paga sull'indennità, bloccare il prezzo si paga sulla durata.

Il diritto di compera è cedibile?

No, il diritto di compera convenzionale non è cedibile, salvo convenzione contraria; è invece trasmissibile per successione, secondo il capoverso 1 dell'articolo 216b del Codice delle obbligazioni.

L'articolo riguarda solo i diritti concessi per contratto, non i diritti di compera legali, che dipendono dalla loro legge speciale. Il patto può togliere il divieto; il suo capoverso 2 sottopone la cessione alla forma richiesta per costituire il diritto, ossia l'atto pubblico per un immobile.

Cedere il proprio diritto fa scattare l'imposta ginevrina sugli utili e guadagni immobiliari: la legge generale sulle contribuzioni pubbliche vi sottopone il provento della cessione del diritto di compera (articoli 80 e 83).

Il diritto di compera su azioni è lo stesso?

No, il diritto di compera su azioni o su quote sociali non è lo stesso: verte su titoli, non su un immobile, e l'articolo 216 del Codice delle obbligazioni, che impone l'atto pubblico, riguarda solo i patti di compera immobiliari.

Il diritto di compera su titoli dipende dalla libertà contrattuale (articolo 19 del Codice delle obbligazioni): né atto pubblico, né annotazione nel registro fondiario. Per una Sagl, l'articolo 785 esige la forma scritta per la cessione di quote sociali come per l'obbligo di cederle.

Bisogna preferire una promessa di vendita a un diritto di compera?

No, non bisogna preferire una promessa di vendita a un diritto di compera quando l'acquirente vuole potersi ritirare: il diritto di compera impegna solo il proprietario e lascia l'acquirente libero. Tre criteri distinguono i due strumenti.

• La parte da impegnare: il diritto di compera lascia all'acquirente la facoltà di rinunciare, e al venditore nessuna.
• L'opponibilità ricercata: annotato nel registro fondiario, il diritto di compera prevale su qualsiasi diritto acquisito successivamente sull'immobile (articolo 959 del Codice civile).
• La durata: dieci anni al massimo per il diritto di compera (articolo 216a del Codice delle obbligazioni).

Quando entrambe le parti devono essere tenute ad andare alla vendita, lo strumento da esaminare è la promessa di vendita nella sua forma bilaterale, detta promessa di vendita e d'acquisto. Fate arbitrare questa scelta dal vostro notaio, calendario e margine di recesso alla mano.

Il diritto di compera a Ginevra impegna il solo proprietario, al prezzo convenuto e per la durata fissata nell'atto.