Acquistare un immobile in più persone a Ginevra: forma, quote e uscita

Acquistare un immobile in più persone a Ginevra implica due scelte da compiere prima della firma dell'atto pubblico: la forma con cui il bene si iscrive nel registro fondiario e il contratto che lega gli acquirenti tra loro. Il diritto svizzero conosce due forme di proprietà collettiva, la comproprietà per quote (art. 646 CC) e la proprietà comune (art. 652 CC), e l'acquisto della proprietà passa per l'iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 1 CC).

Questo articolo tratta il confronto tra le due forme, la ripartizione delle quote quando gli apporti differiscono, l'impegno verso la banca, l'uso del secondo pilastro, il contenuto della convenzione tra acquirenti, le vie d'uscita e la sorte della quota al decesso. Affronta poi le situazioni della coppia non sposata, della coppia sposata, dell'acquisto con i propri genitori o i propri figli e dell'acquisto tra amici.

Comproprietà o proprietà comune: che differenza c'è a Ginevra?

A Ginevra, la differenza tra comproprietà e proprietà comune, quando si acquista in più persone, si riduce a un punto: in comproprietà ciascuno possiede la propria quota del bene; in proprietà comune nessuno ha una quota propria (art. 646 e 652 CC).

In comproprietà, questa quota, chiamata quota di comproprietà, è iscritta nel registro fondiario come un bene a sé stante (art. 655 cpv. 2 n. 4 CC): il suo titolare può venderla o ipotecarla da solo, e i suoi creditori possono pignorarla (art. 646 cpv. 3 CC). In proprietà comune, il diritto di ciascuno si estende a tutta la cosa (art. 652 CC) e disporre di una quota è impossibile finché dura la comunione (art. 653 cpv. 3 CC).

Tra acquirenti non sposati, questa comunione risulta da una società semplice, contratto che mette in comune tra i soci i beni acquisiti (art. 530 e 544 CO). Il diritto svizzero non conosce né l'«indivision» francese né la SCI francese (société civile immobilière).

La tabella confronta le due forme su sei criteri.

Criterio	Comproprietà	Proprietà comune
Registro fondiario	Quota per acquirente, immobile distinto	Acquirenti insieme, senza quota
Vendere la propria quota da soli	Sì	No
Costituire in pegno la propria quota da soli	Sì	No
Regola di decisione	Maggioranza, accordo di tutti per vendere il bene (art. 647b e 648 CC)	Unanimità, salvo clausola di maggioranza (art. 534 CO)
Decesso di un acquirente	La quota passa agli eredi (art. 560 CC)	La società semplice si scioglie, salvo clausola di continuazione (art. 545 CO)
Profilo	Apporti diseguali, uscita individuale	Progetto indivisibile, decisioni comuni

Come ripartire le quote quando gli apporti sono diseguali?

Ripartire le quote tra apporti diseguali richiede di quantificarle nell'atto: in mancanza, le quote sono presunte uguali (art. 646 cpv. 2 CC). Non è l'apporto versato ma la quota iscritta a determinare la ripartizione del prezzo di rivendita (art. 646 cpv. 3 e 651 cpv. 1 CC).

Tre soluzioni disciplinano lo scarto tra l'apporto reale e la quota iscritta.

• Quota proporzionale: calcolate le quote sui fondi propri aumentati del debito ripreso. Apporti di 150'000 e 50'000 franchi, con un'ipoteca di 800'000 franchi ripartita a metà su un bene da 1'000'000 di franchi, danno 55% e 45%, ossia 110'000 e 90'000 franchi di una plusvalenza di 200'000 franchi. La correzione successiva di una quota iscritta richiede l'atto pubblico (art. 216 CO).
• Quote uguali e prestito: fate iscrivere il 50% ciascuno e trattate l'eccedenza di 50'000 franchi come prestito tra acquirenti. Il prestatore recupera il proprio capitale nominale, la plusvalenza si divide a metà.
• Quote uguali e credito indicizzato: fissate un credito in percentuale del prezzo di rivendita. Esso segue la plusvalenza, senza opponibilità ai terzi in mancanza di iscrizione.

Questo grafico confronta, su un bene da un milione di franchi, gli apporti realmente versati, le quote iscritte nel registro fondiario e la ripartizione di una plusvalenza di 200'000 franchi.

A Ginevra, ai fini dei diritti di registrazione, la quota iscritta in eccesso rispetto all'apporto è presunta donazione: il prestito scritto o il credito indicizzato ne costituiscono la prova contraria (art. 11 cpv. 3 LDE).

Chi rimborsa l'ipoteca se uno degli acquirenti smette di pagare?

Ciascun acquirente risponde dell'intera ipoteca se uno degli acquirenti smette di pagare, dal momento in cui si sono impegnati solidalmente verso la banca: i debitori solidali rispondono ciascuno per l'intero e la banca può esigere l'adempimento integrale da quello di sua scelta (art. 143 e 144 CO).

Chi paga oltre la propria quota ha un regresso contro gli altri per l'eccedenza (art. 148 cpv. 2 CO). Questo regresso dipende dalla solvibilità del debitore inadempiente.

L'impegno solidale riguarda il debito complessivo e non la quota iscritta nel registro fondiario. Esso riduce la capacità finanziaria di ciascun acquirente per qualsiasi altro credito, poiché le banche limitano gli oneri teorici (interessi calcolati al 5%) a un terzo del reddito lordo (FINMA, giugno 2025).

La vendita della propria quota non libera dal debito: la liberazione del vecchio debitore avviene tramite un contratto tra il subentrante e la banca (art. 176 cpv. 1 CO), che ricalcola allora la capacità su un solo reddito.

Si può utilizzare il secondo pilastro per un acquisto in più persone?

Sì, ciascun acquirente può utilizzare il proprio secondo pilastro, il proprio risparmio previdenziale professionale, per un acquisto in più persone, a condizione di abitare l'alloggio e, al di fuori del matrimonio o dell'unione domestica registrata, di acquistare in comproprietà (art. 30c LPP).

Il secondo pilastro è il risparmio previdenziale che ciascuno costituisce con il proprio datore di lavoro presso una cassa pensioni. La legge (art. 30b e 30c LPP) permette di utilizzarlo per acquistare il proprio alloggio, ritirando il denaro (prelievo anticipato) o dandolo in garanzia alla banca (costituzione in pegno).

Chi non vi risiede non può impegnare alcun avere di previdenza. La forma di proprietà è una condizione di ammissibilità: l'ordinanza sulla promozione della proprietà d'abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale (OPPA) ammette la comproprietà, la proprietà comune solo tra coniugi o partner registrati (art. 2 cpv. 2). Gli acquirenti non sposati che mobilitano il proprio secondo pilastro optano quindi per la comproprietà.

La cassa annota nel registro fondiario la menzione della restrizione della facoltà di disporre (art. 30e LPP). Il prelievo riduce le prestazioni di previdenza, dunque le prestazioni per superstiti e invalidità; la costituzione in pegno permette di evitare questa riduzione (art. 30b e 30c cpv. 4 LPP).

Cosa bisogna scrivere nella convenzione tra acquirenti?

Sette punti vanno scritti nella convenzione tra acquirenti, che rientra nella libertà contrattuale e vale con la semplice forma scritta (art. 11 e 19 CO).

• Le quote: la frazione di ciascuno, presunta uguale in mancanza di accordo (art. 646 cpv. 2 CC).
• Gli apporti: l'importo versato da ciascuno e quanto ne recupera.
• Gli oneri: interessi, manutenzione e imposte, ripartiti secondo le quote salvo accordo contrario (art. 649 CC).
• L'occupazione: l'occupante del bene e l'indennità che versa agli altri.
• L'uscita: il metodo di valutazione del prezzo di riscatto.
• Il decesso: la sorte della quota del defunto.
• Il blocco: la modalità di risoluzione dei disaccordi.

Due clausole richiedono più di una semplice scrittura privata: l'atto pubblico è necessario per l'esclusione della divisione e per il diritto di compera tra acquirenti (art. 650 cpv. 2 CC; art. 216 cpv. 2 CO). La convenzione impegna gli acquirenti gli uni verso gli altri, non nei confronti della banca.

Come uscire da un acquisto immobiliare fatto in più persone?

Per uscire da un acquisto immobiliare fatto in più persone, ogni comproprietario ha il diritto di esigere la divisione, salvo impegno contrario e momento inopportuno (art. 650 cpv. 1 e 3 CC).

Una convenzione può escludere questo diritto per una durata massima di 50 anni; trattandosi di un fondo, essa deve rivestire la forma dell'atto pubblico e può essere annotata nel registro fondiario (art. 650 cpv. 2 CC).

Cosa dice la legge (art. 650 cpv. 2 CC): « La divisione può essere differita fino a 50 anni mediante convenzione; se concerne un fondo, la convenzione richiede per la sua validità l'atto pubblico e può essere annotata nel registro fondiario. »

In proprietà comune, l'uscita avviene tramite la disdetta della società semplice, che ne comporta la liquidazione (art. 546 CO). In comproprietà esistono quattro vie d'uscita, dall'accordo tra gli acquirenti fino alla decisione del giudice.

• Riscatto della quota: chi esce cede la propria quota agli altri, con riserva dell'accordo della banca sulla ripresa del debito.
• Vendita della quota a un terzo: gli altri comproprietari passano avanti all'acquirente esterno grazie al loro diritto di prelazione legale (art. 682 cpv. 1 CC), entro tre mesi dalla conoscenza del contratto, al massimo due anni dopo l'iscrizione (art. 681a cpv. 2 CC).
• Azione di divisione: in mancanza di accordo sulle modalità, il giudice ordina in linea di principio la divisione in natura (art. 651 cpv. 2 CC).
• Vendita all'asta: il giudice la ordina al posto della divisione in natura se il bene non si può dividere senza una perdita di valore notevole (art. 651 cpv. 2 CC).

Questo schema presenta le quattro vie d'uscita, dall'accordo amichevole alla vendita all'asta ordinata dal giudice.

Cosa succede alla quota di un acquirente al suo decesso?

In comproprietà, la quota di un acquirente cade nella sua successione al momento del decesso: i suoi eredi la acquisiscono di pieno diritto e la detengono in comune (art. 560 cpv. 1 e 602 CC).

A differenza del coniuge e dei discendenti (art. 457 e 462 CC), il partner non sposato non ha alcuna vocazione successoria: si ritrova in comproprietà accanto agli eredi. In proprietà comune, il decesso pone fine alla società semplice, salvo clausola di continuazione (art. 545 cpv. 1 n. 2 CO). Quattro strumenti proteggono il superstite.

• Testamento: attribuisce al superstite la quota disponibile, ossia quanto eccede la riserva dei discendenti e del coniuge, fissata alla metà del loro diritto di successione (art. 470 e 471 CC).
• Patto successorio: vincola il disponente ai suoi eredi, che possono rinunciare in anticipo alla propria quota, nella forma del testamento pubblico (art. 495 e 512 CC).
• Usufrutto o diritto di abitazione: lascia l'uso dell'alloggio, senza la quota (art. 745 e 776 CC).
• Diritto di compera: apre al superstite il riscatto della quota, al massimo 10 anni, annotato nel registro fondiario (art. 216a CO).

Queste tre schede confrontano cosa succede alla quota di un acquirente al suo decesso secondo il legame che lo univa agli altri acquirenti.

Quale forma di proprietà si adatta alla vostra situazione?

La forma di proprietà che si adatta alla vostra situazione dipende anzitutto da un criterio: la libertà di vendere la propria quota da soli, riconosciuta in comproprietà (art. 646 CC), esclusa in proprietà comune (art. 653 CC).

Questa scelta si compie davanti al notaio prima della firma: la forma figura nell'atto pubblico e si iscrive nel registro fondiario (art. 216 CO, art. 656 CC). Il resto dipende dal profilo degli acquirenti.

Una coppia non sposata non ha un regime dei beni, una coppia sposata vede il proprio incidere sulla sorte degli apporti, un acquisto con i propri genitori o i propri figli dipende dalla qualificazione dell'apporto (prestito, donazione o anticipo ereditario), un acquisto tra amici o tra investitori si fonda sulle proprie regole di uscita. La proprietà per piani, le spese ginevrine e il cambiamento di forma dopo l'acquisto completano questa scelta.

Questo albero decisionale indica, per ciascun profilo di acquirenti, la forma di proprietà corrente e la clausola da inserire per iscritto.

Acquistare in coppia non sposata: quali rischi?

Acquistare in coppia non sposata espone ciascun partner a tre rischi, poiché il concubinato non rientra in alcun regime patrimoniale legale.

• Nessuna vocazione successoria: senza disposizione a causa di morte, il partner superstite non riceve nulla dalla quota del defunto.
• Alloggio senza protezione legale: la protezione dell'alloggio della famiglia riguarda solo i coniugi; un diritto di abitazione iscritto nel registro fondiario vi supplisce (art. 776 CC).
• Previdenza versata solo su base regolamentare: la cassa pensioni versa al partner superstite se il proprio regolamento lo prevede, dopo cinque anni di comunione domestica ininterrotta prima del decesso o se questi provvede al mantenimento di un figlio comune (art. 20a LPP).

Il regime dei beni cambia qualcosa per una coppia sposata?

Sì, per una coppia sposata, il regime dei beni decide la sorte di ciascun apporto. I coniugi senza contratto matrimoniale sono soggetti alla partecipazione agli acquisti (art. 181 CC).

L'apporto di beni propri, eredità o donazione, dà diritto a un credito verso il coniuge o a una ricompensa tra masse, quota della plusvalenza compresa (art. 206 e 209 CC). Ogni bene è presunto acquisto, salvo prova contraria fornita dal coniuge che invoca un bene proprio (art. 200 CC). Fate indicare l'origine dei fondi nell'atto pubblico e conservate i giustificativi bancari.

La vendita dell'alloggio della famiglia richiede il consenso espresso del coniuge (art. 169 CC).

Acquistare con i propri genitori o i propri figli: prestito, donazione o anticipo ereditario?

L'apporto di un genitore al proprio figlio coacquirente vale prestito, anticipo ereditario o donazione dispensata dalla collazione, secondo la sua qualificazione scritta. Queste tre qualificazioni producono effetti distinti al decesso del genitore.

• Prestito: credito rimborsabile del genitore, iscritto nell'attivo della sua successione e fissato per iscritto.
• Anticipo ereditario: liberalità soggetta a collazione, il cui valore si reimputa sulla quota del figlio (art. 626 CC).
• Donazione dispensata dalla collazione: liberalità sottratta alla collazione per volontà espressa del genitore, restando riservata l'azione di riduzione (art. 626 cpv. 2 e 629 cpv. 1 CC).

La quota del genitore deceduto cade nella sua successione. La linea diretta è esonerata dai diritti di successione nel cantone di Ginevra, salvo se il defunto era tassato in base al dispendio (art. 6A LDS).

La differenza tra l'apporto realmente effettuato e la quota iscritta costituisce, in assenza di prestito scritto, una liberalità soggetta a collazione nella successione del genitore, salvo dispensa espressa (art. 626 CC).

Acquistare tra amici o con più investitori: quali precauzioni?

Acquistare tra amici o con più investitori richiede tre precauzioni, fissate in un contratto di società semplice scritto, che nessuna forma legale impone (art. 530 CO): in assenza di scrittura, le regole suppletive del codice delle obbligazioni disciplinano la società. Queste precauzioni riguardano la decisione, gli oneri e la durata dell'impegno.

• Regola di decisione: l'unanimità si applica in mancanza di una clausola di maggioranza nel contratto; la maggioranza, se il contratto la prevede, si conta per teste (art. 534 CO).
• Oneri e debiti: i soci rispondono solidalmente verso i terzi (art. 544 cpv. 3 CO), con la ripartizione degli oneri e dei lavori da scrivere nel contratto.
• Durata dell'impegno: la società a tempo indeterminato si scioglie mediante un preavviso di sei mesi, il che apre la liquidazione (art. 546 CO).

L'unanimità blocca le decisioni della società semplice, non la partenza di un socio.

Comproprietà o proprietà per piani: quale si applica a un appartamento?

Si applicano entrambe, poiché un appartamento rientra di regola nella proprietà per piani, forma speciale di comproprietà: il regime degli art. 712a segg. CC aggiunge al diritto di ogni comproprietario un diritto esclusivo su parti determinate dell'edificio.

Due livelli di proprietà si sovrappongono. L'unità di proprietà per piani è essa stessa un fondo ai sensi del registro fondiario (art. 655 cpv. 2 n. 4 CC); appartiene in comproprietà ordinaria o in proprietà comune a più acquirenti.

Possono applicarsi due regolamenti: il regolamento di amministrazione e di utilizzo adottato tra i coacquirenti dell'unità (art. 647 cpv. 1 CC) e il regolamento dell'immobile, menzionato nel registro fondiario (art. 712g cpv. 3 CC).

Quali spese e pratiche si aggiungono a Ginevra per un acquisto in più persone?

Il barème delle spese di un acquisto in più persone a Ginevra è quello di qualsiasi acquisto: il diritto di registrazione ginevrino del 3% colpisce il prezzo indicato nell'atto o il valore venale (art. 33 cpv. 1 e 35 cpv. 1 LDE).

La pluralità modifica la ripartizione, non la procedura. Le pratiche per acquistare un immobile a Ginevra restano le stesse, con tre punti propri a un acquisto in più persone.

• Onere dei diritti: i nuovi proprietari lo sostengono, ciascuno per la propria quota (art. 163 cpv. 1 LDE); la loro chiave di ripartizione interna non è opponibile all'amministrazione (cpv. 3), che non li considera solidalmente responsabili (art. 166).
• Riduzione per residenza principale: si ripartisce secondo le quote degli acquirenti (art. 4 RDE) e il suo beneficiario deve occupare l'alloggio per tre anni consecutivi (art. 8A cpv. 3 LDE); chi non vi abita perde la propria frazione.
• Atto e iscrizione: la vendita è ricevuta in atto pubblico (art. 657 cpv. 1 CC) e gli acquirenti si iscrivono nel registro fondiario, con la propria quota in comproprietà (art. 656 cpv. 1 CC).

Si può cambiare forma di proprietà dopo l'acquisto?

Sì, gli acquirenti possono cambiare forma di proprietà dopo l'acquisto, mediante un nuovo atto pubblico (art. 657 cpv. 1 CC) e una nuova iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 1 CC).

Questa operazione vale come trasferimento: a titolo oneroso, il diritto di registrazione del 3% colpisce il valore della quota trasferita (art. 33 cpv. 1 LDE); a titolo gratuito, si applica il diritto di donazione, nullo in linea diretta (art. 27A cpv. 1 LDE). L'emolumento del registro fondiario è dovuto una seconda volta.

Decidere la forma prima della firma evita questo secondo atto e queste spese.