Rente viagère à Genève : montant, garanties, fiscalité et calculateur

Une rente viagère immobilière est la somme périodique versée par l'acheteur au vendeur d'un logement en contrepartie de la vente du bien, jusqu'au décès de ce dernier, généralement en sus d'un capital initial nommé bouquet.

Un second produit porte à tort le même nom, la rente viagère d'assurance, au mécanisme opposé : au lieu de percevoir un capital, le rentier en verse un.

Cet article couvre le montant de la rente, ses paramètres et la décote du viager occupé, puis les garanties de paiement, l'extinction de la rente, son imposition et le vendeur auquel ce mode de vente convient.

Qu'est-ce qu'une rente viagère immobilière ?

Une rente viagère immobilière est la part du prix d'un logement convertie en versements périodiques, que l'acheteur sert au vendeur jusqu'au décès de celui-ci.

Le vendeur transfère la propriété par l'inscription au registre foncier, requise sur la base de l'acte notarié, et reçoit deux contreparties : un capital immédiat, le bouquet, et la rente. Le Code des obligations nomme les deux parties le créancier et le débiteur de la rente ; la pratique les appelle le crédirentier et le débirentier.

La rente viagère d'assurance suit le chemin inverse : l'article 520 du Code des obligations la soustrait aux règles des articles 516 à 519 et la renvoie à la loi fédérale sur le contrat d'assurance. Le tableau oppose les deux produits sur six points.

Critère	Rente viagère d'assurance	Rente viagère d'un viager immobilier
Capital versé au départ	Le rentier verse une prime à l'assureur	L'acheteur verse un bouquet au vendeur
Bénéficiaire de la rente	Le souscripteur de la police	Le vendeur du logement, crédirentier
Origine des fonds	L'épargne déjà constituée du rentier	Le prix du bien vendu
Débiteur de la rente	Une compagnie d'assurance-vie	L'acheteur, particulier ou investisseur
Sort du logement	Hors du contrat, inchangé	Transféré à l'acheteur, grevé d'un droit d'habitation lorsque le vendeur reste dans les murs
Profil visé	Détenteur d'un capital à convertir en revenu	Propriétaire d'un logement à convertir en revenu

Le premier produit consomme une épargne déjà détenue, le second monétise un logement.

Comment se répartit le prix entre bouquet et rente ?

Le prix d'un viager se répartit le plus souvent entre un bouquet versé à la signature, et une rente périodique servie jusqu'au décès du vendeur, la somme des deux formant le prix convenu.

Rien n'oblige les parties à prévoir un bouquet, et la totalité du prix peut se convertir en rente. La répartition s'opère depuis la valeur vénale du bien, son prix sur le marché libre. Le vendeur qui reste dans les murs en conserve la jouissance, et elle s'en défalque, pour donner la valeur occupée.

C'est celle-ci qui est à répartir : le bouquet s'y prélève en premier, le solde seul s'en convertit en rente. La relation entre les deux composantes, inverse, est arithmétique : chaque franc rajouté au bouquet ampute d'un franc le capital converti, et le montant périodique baisse de ce franc divisé par le facteur d'annuité viagère retenu.

Ce schéma déroule le calcul, de la valeur vénale du bien à la rente, et montre pourquoi un bouquet plus élevé abaisse le montant périodique.

Aucune proportion entre ces deux parties n'est commandée par quelque règle légale. Le Code des obligations suisse laisse les parties fixer librement l'objet du contrat (art. 19) et le prix de vente (art. 184), et ses articles 516 à 520 sur la rente viagère n'imposent, de cette proportion, aucune mesure.

L'usage du marché est de placer le bouquet entre 20 % et 30 % de la valeur vénale, sans mesure publique pour l'attester à Genève. Rapportée à la valeur occupée, plus étroite, la même part pèse davantage : le quart de la valeur occupée retenu plus loin dans cet article représente environ 19 % de la valeur vénale.

Combien la rente rapporte-t-elle pour votre bien ?

La rente rapporte environ 5 400 francs par mois pour un appartement genevois de 100 m² valorisé à 1,09 million, vendu en viager occupé par une propriétaire de 78 ans après un bouquet du quart de la valeur occupée.

Le calculateur ci-dessous vous retourne le bouquet, la rente mensuelle et sa part imposable en fonction de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et du mode d'occupation retenu.

Il applique la table de mortalité de l'Office fédéral de la statistique (OFS) et un taux technique de 3,5 %. Les montants mensuels supposent une clause de versement mensuel à l'acte, alors que le régime légal est semestriel.

La valeur vénale doit être fixée par l'expertise du logement réel, selon son état et sa situation, et le taux technique est librement négocié entre les parties, étant dépourvu de barème au plan légal. Le montant définitif est celui figurant dans l'acte de vente instrumenté par le notaire.

Quelques points d'écart avec la valeur vénale effectivement admise déplacent la rente d'autant, même un peu plus en viager occupé : cinq points de valeur en plus représentent presque sept points pour la rente.

Qu'est-ce qui fait varier le montant de la rente ?

La valeur vénale du bien, l'âge et le sexe du vendeur qui reçoit la rente, appelé crédirentier, et le taux technique retenu font varier le montant de la rente viagère immobilière à Genève.

• La valeur vénale du bien : elle est l'assiette et détermine chaque terme proportionnellement. L'OCSTAT évalue la médiane genevoise à 10 853 francs le mètre carré en 2024 pour un appartement non neuf sur le marché libre.
• L'âge du crédirentier : il détermine le nombre de termes. La table de mortalité transversale 2023 de l'OFS indique qu'à 70 ans, une femme a 18,95 années de vie qui lui restent à vivre, contre 10,90 à 80 ans. Un même capital de 600 000 francs octroie ainsi 5 699 francs par mois à 80 ans, contre 3 712 à 70 ans, soit 54 % de différence.
• Le sexe du crédirentier : l'écart d'espérance de vie atteint 2,71 années à 70 ans. À valeur et âge identiques, un homme reçoit 4 181 francs par mois contre 3 712 à une femme.
• Le taux technique : il actualise les termes futurs à leur valeur présente. Aucune loi n'astreint à en appliquer un pour une vente entre particuliers. La pratique suit le taux de capitalisation de 3,5 % qu'applique le Tribunal fédéral depuis 1946 pour estimer un dommage (ATF 125 III 312) ainsi que les tables de Stauffer et Schaetzle, qui permettent d'estimer la valeur actuelle d'une rente viagère (ATF 86 II 154).

Ce graphique chiffre l'effet de l'âge et du sexe sur la rente mensuelle, pour un capital converti identique de 600 000 francs.

Un taux plus bas diminue la rente. Pour une vendeuse de 78 ans, un capital de 600 000 francs génère 5 129 francs par mois à 3,5 % et 4 171 francs à 0,5 %.

Les taux du marché sont actuellement largement inférieurs aux 3,5 % de la pratique : au 31 juillet 2026, la Banque nationale suisse notait 0,475 % sur les obligations de la Confédération à dix ans, et maintenait son taux directeur à 0,0 %.

Le mode d'occupation joue sur l'assiette de départ.

Quelle différence de rente entre viager occupé et viager libre ?

La différence de rente entre viager occupé et viager libre est d'environ 23 % en moins pour le viager occupé à bien et à âge égaux, parce que la valeur du droit réservé au vendeur sort du prix avant tout calcul.

La décote capitalise le loyer que le logement produirait s'il était libre. Pour l'appartement genevois de 100 m² pris en référence, un cinq-pièces, ce loyer atteint 24 300 francs par an (OCSTAT, 20,25 francs le mètre carré et par mois à loyer libre, 2025). Capitalisé au taux technique de 3,5 % sur la durée de vie probable d'une femme de 78 ans, il pèse 248 000 francs, soit 22,9 % de la valeur vénale.

Le loyer publié mesure les baux en cours, y compris les plus anciens, et minore donc probablement la décote réelle.

Deux droits réels grèvent le bien occupé, et le choix entre eux déplace la décote. Le droit d'habitation de l'article 776 du Code civil laisse le vendeur demeurer dans le logement, sans le céder ni le transmettre à ses héritiers. L'article 778 met les réparations ordinaires d'entretien à sa charge dès qu'il jouit du logement seul.

L'usufruit confère un droit de jouissance complet (art. 745 al. 2) dont l'exercice se transfère à un tiers (art. 758 al. 1), ce qui ouvre la location du logement pendant la vie du vendeur.

Quatre axes séparent les deux montages.

	Viager occupé	Viager libre
Jouissance du logement	réservée au vendeur	transférée à l'acheteur
Assiette du prix	valeur vénale moins 22,9 %	valeur vénale entière
Rente mensuelle, cas de référence	5 368 francs	6 958 francs
Location par l'acheteur	exclue tant que le droit court	libre dès la signature

Le droit réservé s'éteint avec son titulaire, ce qui ramène la rente à la tête sur laquelle les parties l'ont constituée.

Quelles têtes peuvent porter la rente viagère ?

Les têtes qui peuvent porter la rente viagère sont celle du vendeur qui la reçoit, appelé crédirentier, celle de l'acheteur qui la verse, appelé débirentier, et celle d'un tiers, seules ou en combinaison, l'article 516 du Code des obligations les énumérant limitativement ; tout décès de l'une d'elles met fin au versement.

• Sur la tête du crédirentier : telle est la configuration par défaut, que l'article 516 al. 2 présume.
• Sur la tête du débirentier : le versement suit la vie de l'acheteur et la créance passe aux héritiers du vendeur, sauf convention contraire (art. 516 al. 3).
• Sur la tête d'un tiers : le contrat vise une personne étrangère à la vente, un proche plus jeune par exemple.

Pour un couple, la rente constituée sur une seule tête seulement laisse le survivant sans revenu au premier décès : seule la désignation des deux têtes à l'acte, plutôt que la seule qualité de vendeur, fait courir la rente jusqu'au second décès.

La rente sur deux têtes se calcule sur la survie du dernier vivant, une durée plus longue que celle de chacun pris isolément. L'espérance de vie totale à 65 ans atteint dans le canton de Genève 20,6 ans pour les hommes et 23,1 ans pour les femmes en 2022 selon l'Office cantonal de la statistique, au-dessus de la moyenne suisse sur laquelle se calcule la rente.

Pour un couple du même âge, la durée à couvrir dépasse ces deux valeurs. Étaler le même prix sur une durée plus longue réduit chaque terme. Sur le cas de référence de cet article, une rente constituée sur les deux têtes d'un couple de 78 et 80 ans tombe à 4 749 francs par mois contre 5 368 sur une seule tête, soit 11,5 % de moins.

Comment la rente est-elle versée ?

La rente viagère est versée par semestre et d'avance sauf convention contraire (art. 518 al. 1 CO).

Ce que dit la loi (art. 518 al. 1 CO) : « La rente viagère est, sauf convention contraire, payable par semestre et d’avance. »

Seule une stipulation des parties peut instituer un versement mensuel. L'acte de vente détermine la périodicité qu'elles ont retenue, et la date d'échéance de chaque terme ; à défaut de cette clause, le régime semestriel s'applique de plein droit.

Le terme couvert par un paiement anticipé reste acquis en entier. Lorsque la personne sur la tête de qui la rente est constituée décède avant l'expiration de la période payable d'avance, le débirentier doit le terme tout entier (art. 518 al. 2).

Par défaut, la rente n'est pas indexée. Fixée en francs nominaux, elle perd d'année en année du pouvoir d'achat pour toute la durée du contrat, et seule y remédie la stipulation d'une clause d'indexation à l'acte.

L'indexation désigne un indice des prix à la consommation, et sa base de référence. Chaque début de mois pour le mois écoulé, l'Office cantonal de la statistique publie l'indice genevois des prix à la consommation base décembre 2020 = 100 ; à la même échéance l'Office fédéral de la statistique publie l'indice suisse des prix à la consommation.

C'est le calendrier tant que le débirentier paie.

Cette frise situe les cinq moments qui rythment le versement, du bouquet payé à la signature jusqu'à l'extinction de la rente.

Que se passe-t-il si l'acheteur cesse de payer la rente ?

Si l'acheteur cesse de payer la rente, le vendeur peut faire vendre le bien pour se payer, le reprendre ou réclamer un capital, selon les garanties prises lors de la vente.

Quatre protections existent pour le vendeur, appelé crédirentier : deux viennent de la loi, deux doivent être écrites dans l'acte de vente signé chez le notaire. Le mot hypothèque désigne ici la même garantie que celle d'une banque sur un logement acheté à crédit, mais au profit du vendeur.

• L'hypothèque légale du vendeur : la loi permet au vendeur de faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu dans les trois mois qui suivent le transfert de propriété (art. 837 al. 1 ch. 1 et 838 CC). En cas d'impayés, il peut faire vendre le bien aux enchères et se payer sur le prix. Il ne peut pas y renoncer d'avance, mais passé ce délai, l'inscription n'est plus possible.
• La faillite de l'acheteur : les versements s'arrêtent. Le vendeur déclare alors à l'office des faillites une somme unique qui remplace les rentes futures, de quoi s'acheter la même rente à vie ailleurs, calculée d'après son espérance de vie (art. 518 al. 3 CO). S'il a fait inscrire une hypothèque, il est payé sur le prix de vente du logement avant les autres créanciers. Sinon, il partage avec eux ce qui reste des biens de l'acheteur, et ne récupère souvent qu'une petite partie de la somme.
• L'hypothèque conventionnelle : l'acte de vente peut prévoir en plus une hypothèque qui garantit les rentes à venir. Comme la durée de la rente est inconnue, l'acte fixe un montant maximal garanti (art. 794 al. 2 et 824 al. 1 CC). À Genève, son inscription coûte 0,085 % du montant garanti, 20 000 francs au plus (rsGE E 1 50.06, art. 4).
• La reprise du bien : le vendeur ne peut reprendre le bien faute de paiement que si l'acte de vente le prévoit expressément (art. 214 al. 3 CO, applicable aux immeubles par l'art. 221 CO). Pour que ce droit reste valable face à un futur acquéreur du bien, un droit de réméré s'annote au registre foncier, pour 25 ans au plus (art. 216a CO, art. 959 al. 2 CC).

Quand la rente s'arrête-t-elle ?

La rente s'arrête au décès de la personne sur la tête de laquelle le contrat la constitue, soit le vendeur lui-même dans le viager immobilier courant.

Aucun terme calendaire ne vient borner l'engagement : ni durée ni nombre de versements ne sont arrêtés au contrat. Le décès du débirentier, l'acheteur, n'éteint pas une rente constituée sur la tête du vendeur.

Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession et répondent personnellement des dettes du défunt selon l'article 560 du Code civil : ils reprennent l'immeuble et la charge de servir la rente jusqu'à son extinction. L'héritier qui refuse cette charge dispose de la répudiation (art. 566 CC), laquelle l'écarte de toute la succession et non de la seule rente.

L'aléa pèse symétriquement sur les deux parties. Ni le crédirentier ni le débirentier ne connaissent à la signature le total effectivement versé : la durée de service seule décidera quel sera in fine le prix de l'immeuble. Cette incertitude forme la substance du contrat, non un défaut de rédaction.

Quelle part de la rente est imposable ?

Seule la part de rendement de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu et depuis le 1er janvier 2025 cette part est recalculée chaque année.

L'art. 22 al. 3 let. c de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) mentionne expressément les contrats de rentes viagères ou d'entretien viager, dont relève le viager immobilier puisque son contrat échappe à la loi sur le contrat d'assurance. Le calcul se déroule en deux étapes.

• Taux de référence : le rendement annualisé des obligations de la Confédération à dix ans, majoré de 0,5 point.
• Part de rendement : la formule de l'article ramène ce taux à la fraction de la rente qui constitue un revenu, puis l'arrondit au pourcentage entier. Un taux de référence faible ne donne pas une part faible dans la même proportion.

L'Administration fédérale des contributions publie la valeur une fois la période fiscale close.

• Période fiscale 2025 : rendement annualisé de 0,11 %, soit un taux de référence de 0,61 %, dont la formule tire une part de rendement imposable de 7 %, publiée le 30 janvier 2026.
• Périodes fiscales jusqu'à 2024 : forfait de 40 %, abrogé pour ces contrats.

Une valeur non encore publiée se remplace par le calcul de l'année précédente, la taxation étant corrigée ensuite. Genève reprend la règle dans sa loi sur l'imposition des personnes physiques et l'impôt cantonal retient la même part de rendement.

Le bouquet encaissé au comptant échappe à l'impôt sur le revenu comme gain en capital privé, la vente relevant de l'impôt genevois sur les gains immobiliers et des droits d'enregistrement.

La rente réduit-elle vos prestations complémentaires ?

Oui, la rente réduit vos prestations complémentaires, figurant au nombre de leurs revenus déterminants, quand elle ne fait pas perdre le droit lui-même.

L'article 11 de la loi fédérale sur les prestations complémentaires y range les rentes et prestations périodiques, et ajoute un dixième de la fortune nette pour les rentiers de vieillesse. Avant la vente, le logement habité par son propriétaire échappe à la fortune nette qui ouvre le droit, plafonnée à 100 000 francs pour une personne seule ; après la vente, le bouquet encaissé y entre en totalité.

L'impôt cantonal sur la fortune subit le même déplacement d'assiette : l'immeuble en sort, le capital encaissé y entre à sa valeur nominale. Le sens de la variation dépend de l'écart entre la valeur fiscale genevoise du bien et le prix reçu.

Le Service des prestations complémentaires du canton de Genève établit le calcul individuel et reçoit l'annonce des changements de fortune.

Quel profil de vendeur la rente viagère sert-elle ?

Le profil de vendeur que sert la rente viagère est celui du propriétaire dont le patrimoine se résume au logement et dont la retraite ne couvre plus les charges.

Trois profils y gagnent.

• Le patrimoine principalement constitué du logement : le viager occupé convertit un capital immobilisé en revenu mensuel, sans déménager.
• La transmission sans enjeu : le vendeur ne souhaite transmettre le logement à aucun héritier.
• Les charges récurrentes : l'entretien, les travaux et l'aide à domicile se financent sur un flux régulier.

Deux profils y perdent.

• La volonté de transmettre le logement : la propriété passe à l'acquéreur dès l'inscription au registre foncier.
• Le besoin d'un capital entier : le bouquet ne couvre qu'une fraction du prix, le solde dépendant de la longévité.

Les acquéreurs se répartissent entre personnes physiques et véhicules institutionnels, dont un fonds immobilier suisse dédié au viager agréé par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), opéré depuis Genève et réservé aux investisseurs qualifiés.

D'autres montages permettent de tirer des liquidités du logement, avec ou sans cession de la propriété, et la vente en viager suit un déroulement propre.

Quelles autres solutions pour tirer un revenu de son logement ?

Les autres solutions pour tirer un revenu d'un logement genevois sont la vente classique, la vente en nue-propriété, l'augmentation de l'hypothèque et la mise en location.

• Dans la vente classique, le prix est intégralement versé au comptant au propriétaire qui quitte les lieux à l'échéance prévue pour la prise de possession. Sur toute sa durée, l'opération revient à vendre un bien immobilier au prix du marché.
• Dans la vente en nue-propriété, l'acquéreur verse un prix réduit au comptant mais pas de rente. Le vendeur se réserve l'usufruit de l'immeuble (art. 745 CC), lequel prend fin à son décès (art. 749 al. 1 CC) et lui laisse à charge l'entretien courant (art. 764 al. 1 CC).
• Lors de l'augmentation de l'hypothèque, la banque verse des liquidités contre des intérêts périodiques sous réserve de la capacité financière requise.
• Enfin, en cas de mise en location, le loyer est ajouté au revenu imposable sous le rendement de la fortune immobilière (art. 21 al. 1 let. a LIFD), ni plus ni moins.

Aucune ne permet de conserver à la fois le logement et un revenu à vie.

Comment se déroule une vente en viager ?

La vente en viager se déroule en cinq étapes s'étendant de l'expertise du bien jusqu'à l'enregistrement de la transmission au registre foncier.

1. Je fais expertiser la valeur vénale du logement par un expert indépendant.
2. Avec l'acheteur nous fixons le prix en le ventilant entre bouquet et rente.
3. Nous négocions les conditions d'occupation et garanties de paiement.
4. Nous signons devant notaire, la clause de rente intégrée dans l'acte.
5. Dans les trois mois qui suivent l'inscription de la transmission au registre foncier genevois, je requiers l'inscription d'une hypothèque légale.

Le moment où le notaire intervient est déterminant : pour la cession d'un viager immobilier est requis un acte authentique, forme imposée par l'art. 216 al. 1 CO pour toute vente d'immeuble, qui absorbe la forme écrite exigée du contrat de rente viagère par l'art. 517 CO.

Peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers ?

Oui, un propriétaire peut vendre en viager sans l'accord de ses héritiers.

Le propriétaire dispose librement de sa chose de son vivant (art. 641 al. 1 CC), la réserve héréditaire des descendants, du conjoint et du partenaire enregistré ne déployant ses effets qu'au décès (art. 470 al. 1 CC).

Les héritiers réservataires disposent alors de l'action en réduction (art. 522 CC), qui atteint les aliénations faites dans l'intention manifeste d'éluder les règles sur la réserve (art. 527 ch. 4 CC), mais épargne une vente conclue à des conditions équilibrées. Cette action se prescrit par un an dès la connaissance de la lésion et par dix ans dès l'ouverture de la succession (art. 533 al. 1 CC).

Existe-t-il un âge minimum pour vendre en viager ?

Non, aucun âge minimum pour vendre en viager n'existe en droit suisse : seules s'appliquent les conditions générales de la capacité civile, majorité et discernement (art. 13 et 14 CC).

Le seuil de 70 ans que retiennent les acquéreurs relève de l'usage de marché, tout comme l'écart d'une vingtaine d'années recherché entre crédirentier et débirentier. Cette pratique suit la mécanique du montant : plus l'espérance de vie résiduelle du vendeur est courte, plus la rente mensuelle servie sur un bien de même valeur est élevée.