Rendement locatif à Genève : brut, net, charges et impôts

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Le rendement locatif rapporte le revenu annuel d'un bien au capital engagé pour l'acquérir. À Genève, ses deux termes sont contraints. Le loyer est plafonné par le droit du bail, le prix d'achat majoré par les frais d'acquisition cantonaux.

Cet article couvre le calcul, du rendement brut au rendement net. Il détaille ce qui entre dans chaque terme : les frais d'acquisition genevois ajoutés au prix, les charges non récupérables retirées du loyer. Il précise ensuite le loyer maximal que le droit cantonal autorise, le rendement attendu sur le marché genevois, et ce qu'il reste après impôt.

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est le rapport du revenu locatif annuel d'un bien sur la mise de fonds requise pour se le procurer, exprimé en pourcentage.

Le rendement mesure un flux, qui se répète chaque année tant que le bien reste loué. La plus-value relève d'une autre dimension : un gain en capital, observé une seule fois à la revente, et tributaire du cours du marché à ce moment.

Il existe plusieurs niveaux de rendement, du brut jusqu'au rendement post-impôt, selon les éléments retranchés du loyer et ajoutés à la mise de fonds.

Comment calculer le rendement locatif brut et net ?

Le rendement locatif se calcule d'abord au brut puis au net, la différence étant les charges retranchées du loyer.

Rendement brut = (loyer annuel net ÷ coût total de l'acquisition) × 100

Le loyer annuel net est le loyer encaissé hors charges payées par le locataire. Le coût total est la somme du prix payé et des frais d'entrée genevois.

Rendement net = ((loyer annuel net − charges non récupérables) ÷ coût total de l'acquisition) × 100

Exemple genevois. Un quatre-pièces de 80 mètres carrés acquis à 10 853 francs le mètre carré, prix médian des appartements non neufs du marché libre relevé par l'office cantonal de la statistique pour 2024, coûte 868 240 francs. Les frais d'acquisition ajoutant environ 32 500 francs, le coût total s'élève à environ 900 800 francs.

Selon la statistique cantonale des loyers 2025, un quatre-pièces à loyer libre reloué au cours des douze derniers mois se loue 2 006 francs par mois en moyenne, soit 24 072 francs par an. Le rendement brut est de 2,67 %. Avec 4 800 francs de charges non récupérables supposées, le rendement net tombe à 2,14 %.

La cascade ci-dessous suit ce loyer annuel de 24 072 francs jusqu'au revenu qui subsiste après la vacance, les charges, la provision travaux et l'impôt, avec les trois paliers de rendement correspondants, le net y intégrant en plus la vacance et la provision travaux.

Ce calcul se refait avec vos propres chiffres dans le calculateur ci-dessous.

Calculateur de rendement locatif à Genève

Le calculateur estime le rendement brut, le rendement net, le rendement après impôt, le rendement sur fonds propres et le cash-flow annuel d'un bien locatif genevois, frais d'acquisition genevois et charges non récupérables compris.

Quels frais d'acquisition ajouter au prix d'achat à Genève ?

Les frais d'acquisition à ajouter au prix d'achat à Genève sont le droit d'enregistrement, l'émolument du registre foncier et les émoluments de notaire, fixés par le droit cantonal, ainsi que la commission de courtage. Le dénominateur du rendement n'est pas le prix d'achat mais le coût total de l'opération.

• Droit d'enregistrement : 3 % de la valeur de l'immeuble, à la charge de l'acquéreur.
• Émolument du registre foncier : 0,21 % du prix pour l'inscription de la propriété, 0,085 % de la créance par gage immobilier.
• Émoluments de notaire : barème dégressif par tranches successives, de 7 ‰ sous 200 000 francs à 0,5 ‰ au-delà de 20 millions. Un acte de 1 200 000 francs supporte 5 900 francs, tranche par tranche.
• Commission de courtage : librement convenue, due par la partie qui a signé le mandat.

La réduction Casatax reste hors de portée d'un investisseur : la loi genevoise sur les droits d'enregistrement la réserve à l'immeuble destiné à servir de résidence principale à l'acquéreur, qui occupe le logement 3 ans de manière continue. Un bien acquis pour être loué acquitte le droit plein.

Chaque poste a son assiette et sa base légale.

Poste	Base de calcul	Référence légale
Droit d'enregistrement	Prix de l'acte ou valeur vénale, dettes hypothécaires non déduites	LDE art. 33, 35 et 163, rsGE D 3 30
Émolument du registre foncier	Prix de l'immeuble, maximum 40 000 francs par opération ; montant de la créance, maximum 20 000 francs par gage	REmORFDIT art. 3 et 4, rsGE E 1 50.06
Émoluments de notaire	Valeur de l'acte, par tranches successives	REmNot art. 10, rsGE E 6 05.03
Commission de courtage	Prix de vente, taux contractuel	CO art. 412

Quelles charges faut-il retrancher du loyer ?

Les charges à retrancher du loyer sont les charges non récupérables, celles que le bail laisse au propriétaire. Le numérateur retient le loyer net, hors acompte de charges.

Le droit du bail sépare deux blocs. Les frais accessoires rémunèrent les prestations liées à l'usage de la chose et ne pèsent sur le locataire que si le bail le prévoit spécialement (CO art. 257a). Pour une habitation, ils correspondent aux dépenses effectives de chauffage, d'eau chaude et d'exploitation (CO art. 257b al. 1).

L'OBLF art. 6 exclut la réparation et la réfection des installations de chauffage et d'eau chaude, ainsi que leur amortissement.

Cinq postes restent à la charge du propriétaire.

• Frais de gérance, facturés par le régisseur sur l'état locatif.
• Entretien courant et réparations des installations.
• Provision travaux, calibrée sur l'âge du bâtiment.
• Assurances du propriétaire, bâtiment et responsabilité civile.
• Charges de copropriété non répercutables et alimentation du fonds de rénovation.

Selon l'office cantonal de la statistique, 35 % des 254 829 logements genevois se trouvent dans un bâtiment antérieur à 1961 et 53 % dans un bâtiment antérieur à 1971, au 31 décembre 2025. Cette structure d'âge relève la provision travaux à Genève. Porter le loyer charges comprises au numérateur gonfle mécaniquement le rendement brut.

Quel loyer avez-vous le droit de demander à Genève ?

Le loyer que vous avez le droit de demander à Genève n'est pas libre : il est plafonné, et le critère du plafond dépend de l'âge de l'immeuble.

Pour un immeuble récent, le loyer est abusif quand il procure au bailleur un rendement excessif de la chose louée (CO art. 269). Pour un immeuble ancien, d'une trentaine d'années ou plus, le Tribunal fédéral écarte ce calcul du rendement et retient les loyers usuels du quartier (ATF 144 III 514, CO art. 269a let. a).

Ce que dit la loi (art. 269 CO) : « Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. »

Le Tribunal fédéral chiffre le plafond de rendement dans l'ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020 ; le rendement admissible des fonds propres atteint 2 % en sus du taux hypothécaire de référence tant que celui-ci reste égal ou inférieur à 2 %, et les fonds propres effectifs se revalorisent à 100 % de l'indice suisse des prix à la consommation.

L'assiette de ce calcul est le taux hypothécaire de référence de l'Office fédéral du logement. Il s'établit à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, maintenu au communiqué du 1er juin 2026, prochaine publication le 1er septembre 2026. Toute baisse du taux ouvre au locataire un droit à la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation (CO art. 270a).

Le schéma ci-dessous pose le calcul du plafond, du taux de référence au rendement maximal admissible sur les fonds propres.

À Genève, la notification du loyer initial sur formule officielle est obligatoire tant que dure la pénurie de logements (LaCC art. 207, rsGE E 1 05 ; CO art. 270 al. 2). Le locataire entrant conteste ce loyer devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours.

La LDTR soumet toute transformation ou rénovation d'un immeuble d'habitation à autorisation cantonale, et le loyer fixé après travaux passe sous contrôle de l'État pendant 3 ans, durée portée à 5 ans en cas de transformation lourde (LDTR art. 9 et 12, rsGE L 5 20).

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif à Genève ?

Un bon rendement locatif genevois se situe de 2,20 % à 2,70 % net sur le résidentiel prime à fin 2025.

Le chiffre provient de l'étude Real Estate Geneva de KPMG, « Marché de l'investissement immobilier direct genevois 2025 », parue en 2026. Début 2024, le même cabinet relevait 2,50 % à 3,00 %, la détente du taux directeur ayant comprimé les niveaux depuis. Les 3 % à 4 % net qu'annoncent couramment les guides d'investissement excèdent ces valeurs de 35 à 50 %.

Le critère de jugement n'est pas un seuil universel, c'est le coût de la dette. Un rendement net supérieur au taux hypothécaire fait jouer l'effet de levier en faveur de l'investisseur, un rendement inférieur le retourne contre lui. Au 30 juin 2026, les taux fixes à 10 ans relevés par le baromètre hypothécaire de Comparis s'échelonnent de 1,3 % à 2,1 % selon l'établissement et le dossier, pour une moyenne de marché de 1,77 %.

Le même argent affecté à l'amortissement de la dette rapporte l'équivalent du taux payé, un peu moins après impôt puisque l'intérêt supprimé était déductible, et sans risque locatif.

Les seuils du type « viser 5 % minimum » circulent largement. Aucun bien genevois ne les produit : les prix y sont trop élevés au regard des loyers autorisés.

Que reste-t-il du rendement après impôts ?

Ce qui reste du rendement après impôts varie avec le taux marginal du propriétaire : le loyer perçu s'ajoute à son revenu imposable et est taxé à ce taux. Le rendement après impôt dépend de sa situation, un même bien ne rapportant pas autant à deux acheteurs.

La base imposable d'un bien loué est le loyer effectif, non la valeur locative réservée au logement qu'occupe son propriétaire (LIFD art. 21, LIPP art. 24).

Trois postes commandent le résultat fiscal courant.

• Intérêts hypothécaires, déductibles jusqu'au rendement imposable de la fortune augmenté de 50 000 francs (LIFD art. 33 al. 1 let. a ; même règle à Genève, LIPP art. 34 let. a).
• Frais d'entretien, aux frais effectifs ou, à l'impôt fédéral direct, au forfait de 10 % du rendement brut des loyers, 20 % au-delà de dix ans de bâtiment (ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles, RS 642.116, art. 5). À Genève, le forfait cantonal n'est ouvert qu'au propre logement du contribuable : un bien loué se déclare aux frais effectifs (LIPP art. 34 let. d).
• Travaux à plus-value et amortissement de la dette, non déductibles (LIFD art. 34 let. c et d), l'amortissement pesant sur la trésorerie.

Deux charges annuelles échappent aux simulateurs. Le bien entre dans la fortune imposable à sa valeur fiscale, dette déduite (LIPP art. 47 et 56).

L'impôt immobilier complémentaire, lui, prélève 1 ‰ de la valeur de l'immeuble sans défalcation d'aucune dette (LCP art. 76 al. 1 et 2), chaque année et quel que soit le résultat locatif, contre 0,2 ‰ pour un immeuble détenu par une personne physique et affecté à sa résidence principale (LCP art. 76 al. 5).

Le calculateur restitue séparément le rendement net, le rendement après impôt et le cash-flow, que ces déductions écartent les uns des autres.

Un plan de financement immobilier à Genève se vérifie sur le même horizon que le calcul de rendement, l'un ne se juge pas sans l'autre.