Règlement de PPE à Genève : Contenu, Adoption et Modification
La vie quotidienne d’une copropriété par étages à Genève est rythmée par son règlement. Le règlement de PPE, ou règlement d’administration et d’utilisation (RAU), dresse les modalités d’usage des parties communes, la clé de répartition des charges et les règles de fonctionnement de la communauté des copropriétaires.
Relatif au statut de la copropriété, il complète l’acte constitutif et s’inscrit dans le régime des articles 712a à 712t du Code civil suisse (CC). Genève se distingue par une part importante de logements en propriété par étages, ce qui conforte la place centrale du règlement dans les rapports entre copropriétaires, entre copropriétaires et administrateur, et entre copropriétaires et occupants.
Qu’est-ce que le règlement d’une PPE ?
Le règlement d’une PPE est le règlement d’administration et d’utilisation (RAU). Ce règlement définit l’usage des parties communes et la clé de répartition des charges d’une copropriété par étages. Le règlement complète l’acte constitutif qui crée la PPE et définit les lots. Les articles 712a à 712t du Code civil suisse ne traitent que des rapports internes des copropriétaires, en laissant la possibilité de les organiser dans le règlement.
Le règlement a principalement trois objets :
- la délimitation entre parties privatives et parties communes
- la répartition des frais entre copropriétaires
- le fonctionnement de l’assemblée et les pouvoirs de l’administrateur
Le règlement constitue le référentiel interne de la copropriété, distinct de l’acte notarié de constitution. À défaut de règlement, les dispositions supplétives des articles 712a à 712t CC s’appliquent directement.
Que contient le règlement de PPE ?
Le règlement de PPE contient les règles d’utilisation des parties communes, la clé de répartition des charges et les règles de gestion de la copropriété. Il se décline en quatre types de dispositions.
- L’usage des parties communes et privatives.
- La répartition financière des frais.
- L’organisation des assemblées.
- La dotation au fonds de rénovation.
Le règlement encadre des situations concrètes :
- l’usage du jardin commun
- le stationnement dans la cour
- l’installation de stores en façade
Une clé de répartition des charges fixe la part de chacun dans les frais d’entretien, de chauffage et d’administration ; elle est définie en fonction de la valeur des quotes-parts. Des règles de fonctionnement précisent la fréquence des assemblées, les modes de convocation, les pouvoirs de l’administrateur. La dotation au fonds de rénovation est souvent inscrite dans le règlement : environ quatre PPE sur cinq prévoient un tel fonds selon l’USPI, bien qu’il n’ait rien d’obligatoire légalement.
Comment le règlement de PPE est-il adopté ?
Le règlement de PPE est établi lors de la création de la copropriété, dans l’acte authentique, puis accepté par les copropriétaires. Il est rédigé par le promoteur ou le notaire de l’immeuble, concomitamment à l’acte constitutif. Lors de l’acquisition d’un lot, chaque acquéreur y adhère.
L’article 712g al. 3 CC prévoit que chaque copropriétaire peut exiger l’établissement d’un règlement d’administration et d’utilisation. La mention de ce règlement au registre foncier est obligatoire, et il devient opposable par cette mention. Il devient valable après avoir été adopté par la majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié de la valeur des parts. Cette adoption répond à une double condition majoritaire, tenant au nombre des copropriétaires et à la valeur de leurs quotes-parts. Dès l’adoption par cette double majorité, le règlement produit ses effets, même s’il figure dans l’acte constitutif.
Comment modifier le règlement de PPE ?
La modification du règlement de PPE résulte d’une résolution des copropriétaires, statuant à la double majorité de l’article 712g alinéa 3 du Code civil suisse. Cette double majorité, qualifiée, combine la majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié de la valeur des parts.
Cette double majorité peut modifier le règlement même lorsqu’il est inséré dans l’acte constitutif. La modification de l’attribution, à titre réglementaire, de droits d’usage particuliers exige en outre l’accord des copropriétaires directement concernés. Certaines clauses sensibles peuvent requérir l’unanimité, mais une règle qui poserait l’unanimité comme systématiquement requise pour toute modification reste inadmissible. Par l’arrêt 5A_100/2020 du 18 mai 2020, le Tribunal fédéral admet une majorité qualifiée de deux tiers ou de trois cinquièmes, tout en refusant l’unanimité générale. Une modification ainsi adoptée fait l’objet d’une annotation au registre foncier pour être opposable aux nouveaux acquéreurs.
Le règlement de PPE est-il opposable à tous les copropriétaires ?
Oui, le règlement de PPE est opposable à tous les copropriétaires, présents et futurs. Le règlement mentionné au registre foncier lie chaque copropriétaire actuel, et l’acquéreur d’un lot se trouve soumis au règlement du seul fait de son acquisition.
L’opposabilité du règlement s’étend aux successeurs des copropriétaires et aux titulaires de droits sur les quotes-parts, dès la mention au registre foncier. Les locataires et occupants restent liés par les règles d’usage des parties communes, intégrées dans leur rapport contractuel avec le copropriétaire bailleur. Cette opposabilité générale assure la stabilité des règles de la copropriété par étages au fil des mutations de propriété.
Règlement de PPE, acte constitutif et règlement de maison : quelles différences ?
Le règlement de PPE, l’acte constitutif et le règlement de maison sont trois documents au rôle distinct. L’acte constitutif donne naissance à la PPE, détermine les lots, les millièmes et fait l’objet d’une inscription au registre foncier. Le règlement d’administration et d’utilisation organise l’usage des parties communes, la répartition des charges et le fonctionnement de la communauté. Le règlement de maison règle la vie courante de l’immeuble.
L’acte constitutif relève de l’acte authentique notarié, condition de naissance de la copropriété par étages d’après les articles 712a et suivants du Code civil suisse. Le règlement d’administration et d’utilisation, visé par l’article 712g CC, est mentionné au registre foncier. Le règlement de maison porte sur des points pratiques comme les horaires de tranquillité, l’usage de la buanderie, la présence d’animaux, et ne requiert pas la solennité de l’acte notarié. Cette hiérarchie distingue le titre constitutif, la constitution interne de la communauté et les règles d’usage quotidiennes.
Comment le règlement organise-t-il la vie de la copropriété à Genève ?
La vie de la copropriété genevoise organisée par le règlement prend corps dans deux de ses déclinaisons principales : d’une part, la répartition financière des charges, et d’autre part, la désignation des organes chargés de l’appliquer. La répartition des charges et la désignation des organes précisent qui supporte les frais et qui veille à l’application du règlement. Par ces deux dimensions, le règlement se traduit en gestion concrète de l’immeuble.
Comment le règlement répartit-il les charges de la PPE ?
Le règlement impose les charges de la PPE à proportion des quotes-parts de chaque lot, à défaut d’une clé conventionnelle prévue au règlement. Les frais d’entretien, de chauffage et d’administration se répartissent par millièmes (art. 712h du Code civil suisse). Le règlement peut prévoir une répartition différenciée des charges de PPE pour certains postes, tel l’ascenseur financé par les seuls étages desservis. Cette répartition a pour objet d’arrêter la contribution annuelle de chaque copropriétaire au budget de la collectivité.
Qui veille à l’application du règlement de PPE ?
Le règlement de PPE relie l’administrateur et l’assemblée des copropriétaires au texte, en leur enjoignant de veiller à son application. Sous le contrôle de l’assemblée qui le désigne, l’administrateur est chargé d’appliquer ses décisions, de gérer les parties communes et de faire respecter les règles d’usage. L’administration de PPE opère ainsi la connexion entre le règlement et la gestion effective de l’immeuble. L’assemblée arrête les questions communes et valide les comptes que l’administrateur lui présente.
Existe-t-il un modèle de règlement de PPE ?
Oui, il existe des modèles types de règlement de PPE, diffusés par les notaires, les associations de copropriétaires et les organisations professionnelles. Les modèles de l’USPI et des études notariales proposent une trame standard concernant l’organisation interne, la délimitation des parties communes et les compétences de l’administrateur. Chaque modèle est ensuite adapté à l’immeuble en cause : configuration de l’immeuble, nombre de lots. L’existence d’un règlement type n’exclut pas l’examen au cas par cas par le notaire instrumentant.
Peut-on déroger au règlement de PPE ?
Cela dépend du caractère impératif ou dispositif de la règle en cause. Les dispositions impératives du Code civil suisse, comme la qualification des parties communes vitales à l’article 712b CC, ne souffrent aucune dérogation par le règlement. Les dispositions dispositives laissent au contraire le règlement aménager librement les modalités d’usage et de répartition des frais. Aucun copropriétaire isolé ne déroge de son propre chef au règlement : seule l’assemblée modifie le règlement à la double majorité de l’article 712g alinéa 3 CC.