Taux de référence à Genève : valeur, baisse ou hausse de loyer, calculateur

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Le taux hypothécaire de référence, l'indice officiel des adaptations de loyer en Suisse publié trimestriellement par l'Office fédéral du logement (OFL), s'établit à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025. Cet article indique dans un encadré actualisé sa valeur en vigueur et le calendrier des prochaines publications.

Il couvre le droit à la baisse de loyer et son calcul, avec un calculateur intégré. La démarche écrite auprès de la régie et les objections du bailleur y figurent, avec le cas inverse de la hausse quand le taux remonte. Le locataire y trouve sa démarche, le propriétaire bailleur les limites de la hausse.

Quel est le taux de référence en vigueur ?

Le taux hypothécaire de référence est de 1,25 %, en vigueur depuis le 2 septembre 2025.

L'OFL a confirmé ce taux aux trois dernières échéances, les 2 juin 2026, 3 mars 2026 et 2 décembre 2025. Le taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires retenu à l'échéance du 2 juin 2026 est de 1,31 % (état au 31 mars 2026).

Les deux prochaines publications de l'OFL sont prévues les 1er septembre 2026 et 1er décembre 2026.

Ce taux est fédéral : calculé par l'Office fédéral du logement, il vaut pour toute la Suisse et aucun taux genevois ne s'y substitue. Il ne se confond pas avec les taux hypothécaires du marché, que chaque emprunteur négocie avec sa banque.

De combien votre loyer peut-il baisser ?

Votre loyer peut baisser de 2,91 % pour un palier d'un quart de point d'écart avec le taux retenu à la dernière fixation, et jusqu'à 21,26 % pour l'écart maximal de neuf paliers.

Un palier vaut 2,91 % et non 3 % : la baisse porte sur un loyer déjà majoré, la hausse sur le loyer d'avant.

Calculer ma baisse de loyer

Selon l'Office cantonal de la statistique de Genève, en mai 2025, un appartement de 4 pièces à loyer libre se loue en moyenne 1 639 francs par mois dans le canton. Un loyer net de ce montant fixé lorsque le taux valait 1,75 % ouvre deux paliers : la baisse atteint 5,66 %, soit 92,77 francs par mois et 1 113 francs sur douze mois.

Comment demander une baisse de loyer à votre régie ?

Une baisse de loyer se demande à votre régie par écrit, en six étapes, du relevé du taux de départ à l'envoi du courrier.

1. Relever le taux de référence retenu à la dernière fixation du loyer, sur la formule officielle ou le dernier avis d'adaptation.
2. Comparer ce taux au taux en vigueur, fixé à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025.
3. Convertir l'écart en paliers d'un quart de point, puis appliquer la formule 3n / (100 + 3n).
4. Isoler le loyer net, frais accessoires exclus, et traduire le pourcentage obtenu en francs.
5. Rédiger le courrier avec le calcul chiffré et la date d'effet demandée.
6. Expédier la demande au bailleur ou à la régie qui le représente.

Selon le Code des obligations, art. 270a al. 2, la demande de diminution s'adresse par écrit au bailleur. L'écrit suffit à la loi. Le recommandé relève de la pratique : il date la remise au bailleur.

Ce que dit la loi (art. 270a al. 1 CO) : « Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais. »

Le calculateur de baisse de loyer reprend ces étapes et génère la lettre de demande prête à copier.

Selon le Code des obligations, art. 270a al. 2, le bailleur dispose de 30 jours pour se déterminer. Sa réponse ouvre la question de la date à laquelle la baisse s'applique au loyer.

Que peut opposer votre bailleur à la baisse ?

Le bailleur peut opposer à la baisse des facteurs de compensation prévus par la loi, qui réduisent la diminution théorique sans relever de la mauvaise foi.

Six motifs de compensation reviennent le plus souvent dans la réponse d'un bailleur à une demande de baisse.

Motif	Base légale	Limite ou règle de calcul	Justificatif à demander
Hausse des coûts d'exploitation	CO art. 269a let. b	Hausse effective depuis la dernière fixation	Comptes d'exploitation
Travaux à plus-value	CO art. 269a let. b ; OBLF art. 14 al. 1	50 à 70 % des frais d'importantes réparations	Factures et décompte final
Renchérissement	CO art. 269a let. e ; OBLF art. 16	40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation	Indice de la dernière adaptation
Loyers usuels du quartier	CO art. 269a let. a	Aucune limite chiffrée ; objets semblables	Fiches des logements comparés
Réduction de loyer antérieure	CO art. 269a let. d	Montant du plan de paiement connu à l'avance	Plan de paiement écrit
Paliers déjà répercutés	OBLF art. 13 al. 4	Déduits du calcul	Historique des adaptations

Le bailleur qui n'adapte que partiellement le loyer indique, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce (OBLF art. 18). Cette indication chiffre la réserve conservée et rend la baisse partielle vérifiable ligne par ligne.

Que faire si votre bailleur refuse la baisse ?

Saisissez la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans les 30 jours qui suivent la réponse du bailleur ou, à défaut, l'expiration de son délai (CO art. 270a al. 2).

• Refus : dès la réception de la détermination négative.
• Acceptation partielle : dès la réception de la réponse.
• Silence : dès l'expiration des 30 jours dont le bailleur dispose.

Selon le Pouvoir judiciaire genevois, le formulaire « Requête en baisse de loyer » couvre cette démarche ; le dépôt se fait par courrier ou au guichet.

La conciliation ne donne lieu à aucun frais judiciaire (CPC art. 113 al. 2 let. c). Un échec ouvre une autorisation de procéder, qui laisse 30 jours pour saisir le Tribunal des baux et loyers (CPC art. 209 al. 4).

Le bail reste en vigueur sans changement pendant la procédure (CO art. 270e). Le congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail est annulable (CO art. 271a al. 1 let. a).

Cette annulabilité couvre les trois ans qui suivent la fin d'une procédure où le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions, a renoncé à saisir le juge ou a conclu une transaction (let. e). L'al. 2 étend ces trois ans à l'accord écrit conclu hors procédure.

Trois types d'organismes accompagnent la démarche.

• Associations de défense des locataires : conseil sur le calcul de la baisse et représentation devant la commission de conciliation.
• Permanences juridiques : consultation ponctuelle pour vérifier la demande avant son dépôt.
• Assurance de protection juridique : prise en charge des frais d'avocat et de procédure, dans les limites du contrat.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer quand le taux remonte ?

Oui, le bailleur peut augmenter le loyer après une hausse du taux de référence, dans la limite de 3 % par quart de point, et par notification sur formule officielle agréée par le canton.

La majoration exige un loyer arrêté sur un taux inférieur au taux en vigueur. Un loyer fixé quand le taux de référence était déjà à 1,25 % ne supporte aucune hausse tant que celui-ci n'est pas remonté à 1,50 %.

Ce plafond vient de l'OBLF art. 13 al. 1.

L'avis réunit quatre conditions. Le CO art. 269d al. 1 impose la formule agréée par le canton, la motivation de la hausse et un préavis de dix jours ; l'OBLF art. 19 al. 1 détaille ce que la formule indique, dont l'ancien et le nouveau loyer, l'ancien et le nouvel état des charges et la date d'entrée en vigueur.

• La formule agréée par le canton : le formulaire officiel genevois remplace le courrier ordinaire.
• Des motifs précis : chaque motif y est détaillé montant par montant.
• Un préavis de dix jours : l'avis parvient au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation.
• Les voies de contestation : le formulaire porte les conditions de contestation et les autorités de conciliation genevoises.

Le CO art. 269d al. 2 rend nulles la majoration hors formule officielle, celle dépourvue de motifs et celle assortie d'une résiliation ou de sa menace. Le locataire saisit l'autorité de conciliation pour contester une majoration dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration, selon le CO art. 270b al. 1.

Quels loyers échappent au taux de référence ?

Les loyers qui échappent au taux de référence sont ceux des baux indexés et des baux échelonnés.

• Bail indexé : le loyer suit l'indice des prix à la consommation, selon le CO art. 269b, pour cinq ans au minimum.
• Bail échelonné : le loyer monte à dates fixes, selon le CO art. 269c, pour trois ans au minimum, une augmentation par an au maximum et un montant d'augmentation fixé en francs.

Un loyer déjà fixé sur les 1,25 % en vigueur depuis le 2 septembre 2025 reste, lui, dans le mécanisme : il n'ouvre aucun écart tant que le taux ne bouge pas.

Les loyers arrêtés par l'État de Genève, la frontière entre le taux de référence et les taux pratiqués par les banques, et les autres paramètres qui font bouger un loyer genevois complètent ce cadre.

Les logements subventionnés genevois sont-ils concernés ?

Non, les logements subventionnés genevois ne sont pas concernés : leur loyer relève du régime de l'aide de l'État, non du taux de référence.

L'État fixe leur loyer à travers un état locatif agréé qu'il contrôle aussi longtemps que l'immeuble bénéficie de l'aide, et de manière constante pour les immeubles des fondations de droit public.

La loi générale du 4 décembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL), rsGE I 4 05, range ces immeubles en trois catégories à l'article 16 : habitations bon marché (HBM), habitations à loyers modérés (HLM) et habitations mixtes (HM).

Selon l'article 42 LGL, l'état locatif agréé est modifié uniquement en cas de diminution légale des prestations étatiques ou de modification des conditions d'exploitation de l'immeuble, parmi lesquelles figurent les variations des taux d'intérêts des dettes hypothécaires. Le propriétaire a l'obligation d'annoncer au service compétent toute baisse de ces taux (al. 4), l'autorité pouvant alors diminuer l'état locatif agréé (al. 5).

Le taux de vacance cantonal est de 0,31 % au 1er juin 2026 (Office cantonal de la statistique). La tension qu'il mesure pèse sur chacune des règles qui encadrent la location immobilière à Genève.