Logement subventionné à Genève : test d'éligibilité, barèmes et demande

Un logement subventionné à Genève est un logement locatif au loyer contrôlé par l'État. Son attribution dépend d'un barème de revenu que fixe la loi générale sur le logement (LGL).

Le barème n'est pas une grille fixe. L'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) l'applique en divisant le loyer annuel par un taux d'effort légal de 19 à 29 %. Il faut justifier, en principe, 4 ans de résidence continue à Genève au cours des 8 dernières années. La demande est gratuite et valable 1 an. Un test d'éligibilité permet de calculer le revenu déterminant du ménage.

Cet article couvre les conditions d'accès, le barème, le calcul du revenu et les catégories HBM, HLM et HM. Il présente la demande, les organismes, l'attente, le loyer, la surtaxe et les obligations du locataire.

Qui a droit à un logement subventionné à Genève ?

A droit à un logement subventionné à Genève le ménage domicilié et imposé dans le canton, résident depuis 4 ans en principe, sans fortune manifestement excessive, dont le revenu déterminant reste sous le barème d'accès du logement visé.

Le test d'éligibilité ci-dessous contrôle ces conditions, calcule le revenu déterminant, le nombre de pièces maximum et le loyer annuel à partir duquel le ménage passe sous le barème d'accès. Il ne remplace pas la décision du guichet.

Selon l'État de Genève et la LGL (art. 30, 31B et 31C), voici les conditions cantonales d'accès à un logement HBM (habitations bon marché) ou HLM (habitations à loyers modérés).

• Résidence : 4 ans continus à Genève durant les 8 dernières années, en principe (art. 31B al. 3).
• Domicile fiscal : dans le canton de Genève.
• Assujettissement : à l'impôt sur le revenu à Genève (art. 31B al. 3).
• Exonération : aucune exonération fiscale sur le produit du travail.
• Fortune : non manifestement excessive (art. 31B al. 2).
• Revenu : revenu déterminant inférieur au barème d'accès du logement visé (art. 5 al. 1 du règlement d'exécution de la LGL, RGL).
• Taux d'occupation : au plus deux pièces de plus que de personnes occupantes (art. 31C al. 1 let. e).

Le revenu ne s'apprécie pas seul : il est rapporté au loyer du logement convoité. Le parc de la Ville de Genève obéit à une autre condition de résidence : 2 ans de résidence durant les 5 dernières années.

Combien de pièces peut-on obtenir dans un logement subventionné ?

Un ménage peut obtenir un logement subventionné comptant au plus deux pièces de plus que de personnes occupantes (LGL art. 31C al. 1 let. e). Deux personnes accèdent à un 4 pièces, trois personnes à un 5 pièces.

Le règlement d'exécution (RGL art. 1) compte la cuisine dans les pièces et mesure une demi-pièce de 6 à moins de 9 m². Le service compétent peut accorder une dérogation à titre exceptionnel (RGL art. 7 al. 2). Les personnes domiciliées à l'adresse du titulaire du bail auprès de l'Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) comptent comme occupantes du logement.

Quelle différence entre HBM, HLM et HM à Genève ?

La différence entre les HBM, les HLM et les HM tient au public visé et à la durée de l'aide de l'État, selon les trois catégories d'immeubles de l'article 16 alinéa 1 de la LGL. Dans la numérotation de la loi, la catégorie 3 est abrogée.

Catégorie	Public visé	Durée du contrôle de l'État	Ce qui est subventionné	Surtaxe applicable
HBM (habitations bon marché)	revenu très modeste	contrôle permanent pour les immeubles détenus par des entités publiques (LGL, art. 1 al. 3)	le loyer de l'immeuble	oui
HLM (habitations à loyers modérés)	revenu modeste	aide de l'État pendant 20 ans, 25 ans sur demande du propriétaire (LGL, art. 23)	le loyer de l'immeuble	oui
HM (habitations mixtes)	personnes susceptibles de percevoir une subvention personnalisée	subvention pendant 25 ans au maximum	le locataire, par une subvention personnalisée	non

D'après la LGL (art. 23B), la subvention personnalisée des HM est au maximum de 1 700 francs par pièce et par an pendant 20 ans. Elle diminue de 100 francs par pièce et par an de la 21e à la 25e année, puis cesse dès la 26e année.

Les logements d'utilité publique (LUP) dépendent d'une autre loi, la loi pour la construction de logements d'utilité publique (rsGE I 4 06). Ils forment une qualification des logements locatifs soumis à un taux d'effort et à un taux d'occupation, et non une quatrième catégorie.

Quel est le barème de revenu pour un logement subventionné ?

Le barème de revenu d'un logement subventionné n'est pas une grille fixe : il se calcule en divisant le loyer annuel effectif du logement par un taux d'effort légal.

D'après le règlement d'exécution de la LGL (RGL, art. 8, qui applique l'art. 30 al. 3 LGL), le taux d'effort dépend du rapport entre le nombre de pièces et le nombre d'occupants.

Occupation du logement	Taux d'effort légal
Moins d'une pièce de plus que les occupants (au plus une demi-pièce de plus)	19 %
Une pièce de plus que les occupants	21 %
De 1,5 à 2 pièces de plus	23 %
Plus de 2 pièces de plus (sous-occupation)	29 %
Barème de sortie atteint	29 %

Le quotient ainsi obtenu est le barème d'entrée. Le RGL (art. 5 al. 1) et l'État de Genève précisent que le barème d'accès, utilisé pour l'attribution du logement, correspond à 90 % du barème d'entrée. La LGL (art. 30 al. 4) indique une fourchette comprise entre 75 % et 95 %. En cours de bail, le barème de sortie est égal au barème d'entrée multiplié par 1,75 (LGL, art. 30 al. 5).

Exemple officiel de l'État de Genève : pour un loyer annuel de 15 400 francs, un 4 pièces habité par 3 personnes relève du taux 21 %. Le barème d'entrée est 73 333 francs (15 400 ÷ 0,21) ; le barème d'accès est 66 000 francs. Avec 22 500 francs de déductions forfaitaires, le revenu du ménage avant déductions reste admis jusqu'à 88 500 francs. Dans le même calcul, le barème de sortie de ce logement est 128 333 francs (73 333 × 1,75).

Ce graphique en barres place les trois seuils de l'exemple officiel, accès à 66 000 francs, entrée à 73 333 francs et sortie à 128 333 francs, avec la surtaxe en cours de bail entre l'entrée et la sortie et le bail résiliable au-delà.

Le test d'éligibilité applique ces calculs.

Comment se calcule le revenu déterminant ?

Le revenu déterminant se calcule en additionnant les revenus de tous les occupants du logement, leurs prestations sociales et un quinzième de la fortune nette, puis en retranchant des déductions forfaitaires.

Revenu déterminant = revenus du ménage + prestations sociales + (fortune nette ÷ 15) - déductions forfaitaires

Pour l'État de Genève, les déductions sont de 10 000 francs pour la première personne, 7 500 francs pour la deuxième et 5 000 francs par personne dès la troisième (LGL, art. 31C al. 1 let. a). La base du calcul est la loi sur le revenu déterminant unifié du 19 mai 2005 (LRDU, rsGE J 4 06, art. 8 al. 2).

Pour une famille de 3 personnes, les déductions s'élèvent à 22 500 francs (10 000 + 7 500 + 5 000). Par calcul, un ménage sans fortune qui gagne 88 500 francs obtient un revenu déterminant de 66 000 francs (88 500 - 22 500), soit le barème d'accès.

Comment faire une demande de logement subventionné à Genève ?

Pour faire une demande de logement subventionné à Genève, il faut déposer sans frais un formulaire signé par tous les futurs occupants, auprès du Secrétariat des fondations immobilières de droit public (SFIDP) ou de la régie de l'immeuble visé.

1. Téléchargez le formulaire de demande sur le site fidp.ch ou demandez-le à la régie de l'immeuble.
2. Faites signer le formulaire par tous les occupants du futur logement.
3. Joignez les justificatifs de chaque futur locataire : attestation d'identité, domicile actuel, salaire, aides sociales et les pièces listées dans le formulaire.
4. Déposez le dossier au SFIDP, qui reçoit et suit les dossiers, pour les logements des fondations et le contingent de l'État ; déposez-le auprès de la régie pour les autres immeubles.
5. Renouvelez la demande avec le formulaire de renouvellement un mois avant l'échéance : elle est valable un an dès la lettre de confirmation, puis close.

Ce schéma en six étapes résume la demande, du formulaire signé avec justificatifs au dépôt au SFIDP, à l'inscription auprès des régies, à la validité d'un an, au renouvellement un mois avant l'échéance et à la proposition de logement.

La régie des propriétaires choisit 80 % des locataires ; l'État a un droit prioritaire de choix sur les 20 % restants. Une demande auprès du SFIDP ne couvre pas les immeubles gérés par une régie.

Refuser une proposition de logement conforme à la demande ou fournir une fausse information entraîne la clôture du dossier, sans nouvelle demande possible.

Quels organismes gèrent les logements subventionnés à Genève ?

Des fondations immobilières de droit public, des régies et, en Ville de Genève, une gérance et une fondation municipales gèrent les logements subventionnés à Genève ; l'État ne loue pas lui-même.

• OCLPF (Office cantonal du logement et de la planification foncière) : fixe les barèmes, la surtaxe et le congé, et dispose d'une priorité de choix sur 20 % des dossiers.
• SFIDP : reçoit les demandes et assure leur suivi depuis le 1er janvier 2018.
• FIDP (fondations immobilières de droit public) : cinq fondations gèrent plus de 7 500 logements HBM et présentent leur parc immobilier sur fidp.ch, rubrique Logements.
• Régies : gèrent les autres immeubles, reçoivent les inscriptions pour le compte du propriétaire.
• Ville de Genève : la Gérance immobilière municipale et la Fondation de la Ville de Genève pour le logement social (plus de 6 000 logements) traitent une demande commune depuis avril 2026.

Combien de temps faut-il attendre un logement subventionné ?

Selon l'État de Genève, les délais d'attente pour un logement subventionné excèdent souvent plusieurs mois, la demande dépassant l'offre.

L'ancienneté de la demande n'est pas le seul critère, car les logements sont attribués en priorité aux personnes qui en ont le plus besoin.

Qui est prioritaire pour un logement subventionné ?

Les personnes qui ont le plus besoin d'un logement subventionné sont prioritaires, selon la pratique administrative PA_DLOC_101.01 « Règles de priorisation » de l'État de Genève.

Pour son parc municipal, la Ville de Genève donne la priorité à quatre situations.

• les personnes sans logement ;
• les personnes à reloger après une démolition ou une résiliation ;
• les personnes dans un logement inadapté ou insalubre ;
• les personnes dont la santé l'exige.

Combien coûte le loyer d'un logement subventionné ?

Le loyer d'un logement subventionné coûte le montant fixé par l'État dans l'état locatif agréé de l'immeuble (LGL art. 42), sans lien avec le taux hypothécaire de référence.

D'après l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT, « Loyers dans le canton de Genève en 2024 »), le loyer au mètre carré des logements subventionnés s'écarte de celui des logements libres de 3 à 6 pièces construits depuis 2014. L'écart atteint -47 % en HBM, -35 % en HLM et -31 % en HM.

En HM, la subvention personnalisée de l'État réduit la part du loyer payée selon le revenu et la composition du ménage (LGL art. 23B).

Quand paie-t-on une surtaxe en logement subventionné ?

On paie une surtaxe en logement subventionné quand le revenu déterminant LGL du ménage dépasse le barème d'entrée de son logement HBM ou HLM.

Pour l'État de Genève, la surtaxe correspond à la différence entre le loyer théorique et le loyer effectif et n'est due que si elle atteint 50 francs par mois. Les logements HM ne sont pas concernés. La période d'application va du 1er avril au 31 mars de l'année suivante.

À titre d'exemple officiel : 3 personnes occupent un 4 pièces de 12 000 francs de loyer annuel avec un revenu de 100 000 francs. Le revenu déterminant est de 77 500 francs, le loyer théorique de 16 275 francs et la surtaxe de 356,25 francs par mois.

Au-delà du barème de sortie, le taux d'effort passe à 29 % et le bail peut être résilié (LGL art. 30 al. 3 let. e et art. 31B ; RGL art. 8).

Quelles obligations pour le locataire d'un logement subventionné ?

Les obligations du locataire d'un logement subventionné sont au nombre de quatre.

• Domicile : le logement est le domicile civil et fiscal du locataire, sous peine de congé (LGL art. 31B).
• Bail unique : aucun autre bail dans le canton, sous peine de résiliation immédiate.
• Sous-location : toute sous-location, complète ou partielle, est interdite et entraîne la résiliation du bail (RGL art. 5 al. 3).
• Information : le locataire annonce immédiatement à l'OCLPF tout changement de revenu, de fortune, de ménage ou de domicile fiscal.

Suivent les motifs de refus, l'aide à la personne, l'achat et le logement provisoire.

Pourquoi une demande de logement subventionné est-elle refusée ?

Une demande de logement subventionné est refusée quand une condition d'accès n'est pas remplie, par exemple quand le ménage ne justifie pas 4 ans de résidence à Genève sur les 8 dernières années.

Selon l'État de Genève, le refus d'une proposition correspondant à la demande, l'absence de collaboration, une demande de renseignements restée sans suite ou une fausse information entraînent la clôture du dossier et l'interdiction de déposer une nouvelle demande.

Logement subventionné ou allocation de logement : quelle différence ?

La différence tient à la cible de l'aide : le logement HBM ou HLM aide l'immeuble, puisque l'État contrôle son loyer, tandis que l'allocation aide la personne en allégeant un loyer trop lourd pour son revenu.

D'après la LGL (art. 39A), l'allocation de logement est attribuée au locataire dont le loyer représente une charge manifestement trop lourde au vu de son revenu et de sa fortune.

Un logement non subventionné y ouvre droit après agrément de l'État (LGL art. 39B).

Peut-on acheter un appartement subventionné à Genève ?

Non, on ne peut pas acheter un appartement subventionné à Genève : les logements HBM, HLM et HM de la LGL sont destinés à la location.

Les annonces de vente « à prix contrôlé » concernent des logements en propriété par étages situés en zone de développement. Selon la loi générale sur les zones de développement (art. 5), l'État contrôle leur prix pendant 10 ans à compter de l'entrée moyenne dans les logements. Leur propriétaire doit les occuper, sauf justes motifs agréés par le département.

Comment se loger en attendant un logement subventionné ?

Pour se loger en attendant un logement subventionné, cherchez un logement sur le marché libre sans abandonner votre inscription.

La recherche sur le marché locatif genevois passe par les annonces et les régies de la location immobilière à Genève. Renouvelez la demande de logement subventionné à temps pour garder l'inscription active. Inscrivez-vous en parallèle auprès des régies des immeubles subventionnés, qui attribuent 80 % des logements.