Contrat de bail à loyer à Genève : clauses, durée, loyer initial et modèle
Le contrat de bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur cède l'usage d'un logement au locataire contre un loyer, régi par le Code des obligations (CO). À Genève, des règles cantonales s'ajoutent au droit fédéral.
La formule officielle du loyer initial est obligatoire pour tout nouveau bail d'habitation, la garantie de loyer est plafonnée à trois mois de loyer et la contestation du loyer initial se fait dans les 30 jours dès réception du logement.
Cet article couvre d'abord le contenu du bail et où trouver un modèle, puis le loyer initial, la durée et la garantie, enfin les clauses nulles et les suites du bail.
Que contient un contrat de bail à loyer à Genève ?
Un contrat de bail à loyer à Genève contient sept rubriques que le locataire vérifie avant de signer.
- Parties : bailleur et locataire ; les cotitulaires répondent chacun du tout si le bail les engage solidairement (art. 143 et 144 CO).
- Objet loué : l'appartement et ses dépendances, cave ou garage (art. 253a al. 1 CO).
- Date d'entrée : la date de délivrance du logement (art. 256 al. 1 CO).
- Durée : déterminée ou indéterminée (art. 255 CO).
- Loyer net : la rémunération due pour l'usage du logement (art. 257 CO).
- Frais accessoires : les postes facturés en plus du loyer, détaillés un à un.
- Garantie : la somme exigée du locataire, le cas échéant (art. 257e CO).
Ce schéma reprend les sept rubriques du contrat et les deux documents qui l'accompagnent, les conditions générales et la formule officielle.
Aucune forme n'est requise pour le bail (art. 11 al. 1 CO) : un bail oral est valable, bien que l'écrit soit conseillé.
Les conditions générales et les règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de Genève, généralement ceux établis par la Chambre genevoise immobilière, font partie du bail dès lors que le contrat y renvoie. Les règles et usages de l'édition 2010 sont applicables aux immeubles LGL ou LGZD (annexe 1 du RGL).
Où se procurer un modèle de contrat de bail à Genève ?
On se procure un modèle de contrat de bail à Genève auprès de trois émetteurs.
- La Chambre genevoise immobilière (CGI Conseils) vend un kit papier « location appartement », bail, conditions générales, avis de fixation du loyer et état des lieux compris : 26,95 francs pour les membres, 41,80 francs pour les non-membres.
- La Commission de conciliation en matière de baux et loyers vend à son guichet les formules officielles : avis de fixation du loyer, de majoration de loyer, de résiliation.
- L'État de Genève publie les baux types des immeubles subventionnés HBM, HLM, HCM et HM (art. 47 LGL ; annexes 2 à 5 du RGL).
Un modèle vaudois, tel celui de la CVI à 15 francs, intègre les usages locatifs vaudois, pas les genevois.
La formule officielle du loyer initial est-elle obligatoire à Genève ?
Oui, la formule officielle du loyer initial est obligatoire à Genève pour tout nouveau bail d'habitation, tant que dure la pénurie de logements (art. 270 al. 2 CO ; art. 207 al. 1 LaCC). L'arrêté genevois qui constate la pénurie vise toutes les catégories d'appartements, de 1 à 7 pièces.
Ce que dit la loi (art. 207 al. 1 LaCC) : « Tant que dure la pénurie, le bailleur d'habitation sis dans le canton de Genève doit faire usage, à l'occasion de la conclusion d'un nouveau bail, de la formule officielle prévue par l'article 270, alinéa 2, du code des obligations. »
La formule précise le loyer payé par le locataire précédent, les motifs d'une hausse par rapport à ce loyer et les voies de contestation à la disposition du locataire. Depuis le 1er octobre 2025, elle mentionne le taux d'intérêt de référence et l'indice suisse des prix à la consommation déterminants pour l'ancien loyer (art. 19 al. 3 OBLF). Le bailleur doit remettre la formule au locataire à la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise du logement.
La notification est tardive si la remise de la formule intervient dans les trente jours suivant l'entrée ; après trente jours, la formule n'a pas été notifiée. À défaut de formule, l'accord sur le loyer est nul, le bail reste valable et le juge doit alors fixer le loyer initial (Tribunal fédéral, ATF 140 III 583).
Comment contester le loyer initial ?
On conteste le loyer initial en 4 étapes devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, dans un délai de 30 jours dès la réception du logement (art. 270 al. 1 CO).
- Relevez la date de remise des clés : le délai de 30 jours court dès cette réception.
- Vérifiez l'une des deux conditions : contrainte de conclure par nécessité personnelle, familiale ou à cause du marché local, ou hausse sensible par rapport au loyer précédent.
- Déposez dans le délai une requête écrite et signée, par courrier ou au guichet.
- Présentez-vous à l'audience, fixée en principe dans les 2 mois ; la procédure est gratuite.
Cette frise place les quatre étapes de la contestation, de la remise du logement à l'audience de conciliation.
Quelle est la durée d'un bail à loyer à Genève ?
Un bail à loyer à Genève a une durée indéterminée, sauf si les parties conviennent d'une date de fin (art. 255 CO).
| Type de bail | Fin du bail | Préavis | Termes |
|---|---|---|---|
| Habitation, durée indéterminée | Résiliation | 3 mois (art. 266c CO) | Usage local ou, à défaut, fin d'un trimestre de bail |
| Habitation, durée déterminée | Échéance, sans congé (art. 266 CO) | Aucun ; reconduction tacite = durée indéterminée | Date convenue |
| Chambre meublée louée séparément | Résiliation | 2 semaines (art. 266e CO) | Fin d'un mois de bail |
| Local commercial | Résiliation | 6 mois (art. 266d CO) | Usage local ou, à défaut, fin d'un trimestre de bail |
Un congé hors délai ou hors terme produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO).
Quelle garantie de loyer le bailleur peut-il exiger ?
Le bailleur peut exiger une garantie de loyer de trois mois de loyer au maximum pour un logement (art. 257e al. 2 CO).
Cette carte isole le plafond légal et le compte bancaire où la somme est placée.
Le bailleur dépose la somme fournie par le locataire sur un compte d'épargne ou de dépôt bancaire ouvert au nom du locataire. La banque libère avec l'accord des parties, sur commandement de payer non frappé d'opposition ou sur jugement exécutoire ; le locataire obtient la restitution si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention (art. 257e al. 1 et 3 CO).
Quelles charges le bail doit-il préciser ?
Le bail doit préciser chaque charge mise à la charge du locataire : selon l'art. 257a al. 2 du Code des obligations (CO), les frais accessoires ne sont dus que s'ils sont convenus spécialement. Un poste non précisé dans le bail est inclus dans le loyer (ATF 135 III 591). Les acomptes font l'objet d'un décompte au moins annuel, le forfait est basé sur la moyenne de trois ans (art. 4 OBLF).
Quelles clauses d'un bail à loyer sont nulles ?
Sont nulles les clauses d'un bail à loyer qui dérogent aux règles impératives du Code des obligations (CO).
| Clause | Pourquoi elle est nulle ou limitée | Ce que fait le locataire |
|---|---|---|
| Transaction couplée | Nulle si le bail en dépend, sans lien direct avec l'usage du logement (art. 254 CO) | La refuse |
| Garantie de plus de trois mois | Plafond légal (art. 257e al. 2 CO) | Verse le plafond légal au plus |
| Indemnité forfaitaire de départ | Nulle si elle couvre autre chose qu'un dommage éventuel (art. 267 al. 2 CO) | Saisit la Commission de conciliation |
| Loyer indexé ou échelonné | Indexation valable dès cinq ans (art. 269b CO) ; échelonnement dès trois ans, une hausse annuelle en francs (art. 269c CO) | Vérifie durée et montants |
La nullité d'une clause laisse en principe le reste du bail subsister (art. 20 al. 2 CO), à moins que les parties n'eussent pas contracté sans elle.
Que règle encore le bail après la signature ?
Après la signature, le bail règle encore la sous-location et le départ avant terme, et prend place dans les étapes de la location. Toute modification d'un commun accord se consigne dans un avenant écrit ; toute augmentation unilatérale suppose la formule officielle (art. 269d CO).
Le bail permet-il de sous-louer le logement ?
Oui, le bail permet de sous-louer le logement avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser que pour les motifs limitativement énumérés par la loi (art. 262 al. 2 CO).
Peut-on quitter le logement avant la fin du bail ?
Oui, on peut quitter le logement avant la fin du bail si le locataire présente un repreneur solvable que le bailleur ne peut raisonnablement refuser (art. 264 al. 1 CO). Ce repreneur doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
À quelle étape de la location immobilière intervient le bail ?
Le bail intervient au milieu de la location immobilière, entre l'acceptation du dossier et la remise des clés. Le parcours de la location immobilière à Genève conduit le locataire de la recherche à l'emménagement : la signature précède le versement de la garantie et l'état des lieux d'entrée.
Que doit prévoir le bailleur qui rédige un bail ?
Le bailleur qui rédige un bail doit prévoir la formule officielle du loyer initial et une garantie limitée à trois mois de loyer ; les règles et usages locatifs s'y joignent par renvoi. Ces points se fixent pendant la mise en location, avec le loyer et le choix du locataire, avant la signature.