Charges locatives à Genève : postes, montant, décompte et calculateur

Le bail genevois mentionne les charges locatives à côté du loyer. Le locataire en verse un acompte mensuel et reçoit un décompte annuel régularisant l'exercice.

Cet article questionne trois familles de questions. La première sur ce qui est facturable par le bailleur, sur la clause du bail l'y autorisant et sur le régime de paiement choisi. La deuxième sur le montant des charges à Genève et le calcul de la part de chaque logement.

La troisième sur le décompte, sa vérification, les recours du locataire et le départ du logement. Le calculateur de charges ci-dessous permet de situer un acompte dans la fourchette genevoise usuelle.

Que sont les charges locatives ?

Les charges locatives sont les dépenses que le bailleur supporte pour l'usage du logement et refacture au locataire. Le code des obligations (CO) nomme ce logement la chose louée et en fait des frais accessoires.

L'article 257a alinéa 1 CO les qualifie de contre-prestation pour des prestations faites par le bailleur ou un tiers en lien avec l'usage de la chose. L'article 257b alinéa 1 CO les définit pour les habitations, en visant les dépenses effectives de chauffage, d'eau chaude, les autres frais d'exploitation et les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.

Le loyer répond à une autre logique. Il rémunère la seule cession de l'usage (art. 257 CO), à un prix stable entre deux modifications formelles.

Les frais accessoires remboursent des dépenses réelles : leur montant varie d'un exercice à l'autre et se solde par un décompte. Un locataire genevois paye deux lignes distinctes, un loyer net et des charges.

Sont étrangères aux articles 257a et 257b CO les dépenses que le locataire commande et règle au fournisseur, comme son abonnement d'électricité, lequel demeure un frais de consommation (arrêt 4A_305/2022 du Tribunal fédéral, consid. 4.1.2). Les baux prévoient le plus souvent à Genève que le chauffage et l'eau chaude sont facturés en sus du loyer. Les autres frais d'exploitation ne s'y ajoutent que si la clause les nomme (ASLOCA Genève, association de défense des locataires).

Quels frais le bailleur peut-il facturer au locataire ?

Les frais que le bailleur peut facturer au locataire sont les seules dépenses récurrentes engendrées par l'occupation de l'immeuble ; tout ce qui conserve ou augmente la valeur du bien reste à sa charge.

Ce que dit la loi (art. 257b al. 1 CO) : « Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. »

Douze postes se répartissent selon ce critère, au vu du code des obligations et de l'ordonnance fédérale.

Poste	Facturable au locataire	Pourquoi
Combustible et énergie du chauffage	Oui	Dépense liée à l'utilisation de l'installation (art. 5 al. 2 let. a OBLF)
Électricité des brûleurs et des pompes	Oui	Consommation d'exploitation du chauffage (art. 5 al. 2 let. b OBLF)
Ramonage, nettoyage de la chaudière, détartrage du chauffe-eau	Oui	Entretien périodique d'exploitation (art. 5 al. 2 let. d et e OBLF)
Relevé et décompte des compteurs individuels	Oui	Mesure de la consommation de chaque logement (art. 5 al. 2 let. f OBLF)
Taxe d'épuration et taxe de voirie	Oui	Contribution publique résultant de l'utilisation (art. 257b al. 1 CO)
Conciergerie, nettoyage des communs, entretien des extérieurs	Oui, si le bail les nomme	Frais d'exploitation liés à l'usage (art. 257b al. 1 CO)
Électricité des communs, exploitation de l'ascenseur	Oui, si le bail les nomme	Frais d'exploitation liés à l'usage (art. 257b al. 1 CO)
Administration du décompte	Oui, jusqu'aux taux usuels	Travail effectif de facturation (art. 4 al. 3 et 5 al. 3 OBLF)
Réparation, réfection, intérêts et amortissement des installations	Non	Investissement du propriétaire, exclu par l'art. 6 OBLF
Chauffage des logements vacants	Non, en principe	Le bailleur assume ses locaux vides (art. 7 al. 1 OBLF), sauf le cas du chauffage hors gel
Impôt immobilier, intérêts hypothécaires, rénovation	Non	Charges grevant la chose louée (art. 256b CO)
Honoraires de régie, frais de bail, avenants, rappels	Non	Aucune prestation liée à l'usage (art. 257a al. 1 CO)

Le bailleur ne dégage aucun bénéfice sur ces postes. L'article 257b alinéa 1 CO ne vise que ses dépenses effectives, et la doctrine en tire que le locataire profite des escomptes, rabais, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs, selon l'exposé de Philippe Richard au 12e Séminaire sur le droit du bail, à Neuchâtel en 2002.

Les frais d'administration du décompte connaissent une limite chiffrée. L'ASLOCA situe le taux usuel entre 2 et 3 % des frais concernés et tient tout taux supérieur à 4 % pour exagéré, dans son article du 9 septembre 2024. Avec des compteurs individuels dont une entreprise spécialisée facture déjà les relevés, le supplément administratif admis descend à 1 % du coût de chauffage.

Quelle clause du bail rend les charges dues ?

La clause qui rend les charges dues est celle qui désigne nommément chaque poste facturé au locataire. L'article 257a alinéa 2 CO pose la règle : les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

Le Tribunal fédéral exige une convention suffisamment précise, détaillant les postes effectifs. Dans l'ATF 135 III 591, consid. 4.3.1, il juge que le locataire comprend facilement, en signant, quels postes lui sont facturés en plus du loyer seulement si la clause les énumère, et que le renvoi à une annexe standardisée du contrat ne suffit pas. Dans cette affaire, la seule rubrique « Acompte frais accessoires » ne valait pas convention spéciale.

Une clause conforme énumère les postes : « Le locataire prend à sa charge, par acomptes, les frais de chauffage, d'eau chaude, de conciergerie, d'électricité des locaux communs et d'entretien de l'ascenseur. » Une clause insuffisante reste globale : « Le locataire paie un acompte mensuel de charges de CHF 180.–. »

Ce schéma met côte à côte les deux clauses de bail citées plus haut : celle qui énumère les postes, et celle qui se contente d'un acompte global, avec la conséquence quand la convention spéciale manque.

Les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer sans convention conforme, selon l'ATF 121 III 460, consid. 2a/aa. Le bailleur rembourse alors les acomptes encaissés depuis le début du bail, position rappelée par l'ASLOCA Genève en janvier 2024. La durée sur laquelle cette restitution remonte reste discutée en doctrine.

Un locataire qui a payé des années sans protester, faute de savoir que ces montants n'étaient pas dus, ne commet aucun abus de droit en les réclamant, comme l'a jugé le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4C.224/2006, consid. 2.4.

Acompte ou forfait : quelle différence ?

L'acompte et le forfait se paient de la même façon chaque mois, mais seul l'acompte donne droit à un décompte annuel et au remboursement du trop-perçu.

Le forfait éteint la dette : quel que soit le coût réel, rien ne circule dans un sens ni dans l'autre. Six points séparent les deux régimes, au sens de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer (OBLF) et du code des obligations.

	Acompte	Forfait
Décompte	Obligatoire, au moins une fois par an, présenté au locataire (art. 4 al. 1 OBLF)	Aucun décompte
Base du montant	Les dépenses effectives du bailleur (art. 257b al. 1 CO)	La moyenne calculée sur une période de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF)
Frais réels supérieurs aux versements	Le locataire paie le solde	Le bailleur supporte l'écart
Frais réels inférieurs aux versements	Le bailleur restitue la différence	Le bailleur conserve la différence
Pièces justificatives	Consultables sur demande (art. 257b al. 2 CO)	Sans objet
Frais administratifs de décompte	Facturables selon les dépenses effectives ou les taux usuels (art. 4 al. 3 OBLF)	Sans objet

Repérer son régime avant toute réclamation. Ouvrir le bail à la rubrique du loyer, sous la ligne du loyer net : le montant des charges y porte une qualification.

Les mots « acompte », « acompte de chauffage » ou « provision » désignent le premier régime ; les mots « forfait » ou « montant forfaitaire » désignent le second. Réclamer un décompte annuel n'a de sens que dans le premier cas.

Combien coûtent les charges locatives à Genève ?

Les charges locatives à Genève coûtent en moyenne de 5 à 22 francs par mètre carré et par an, chauffage et eau chaude seuls, soit entre 30 et 140 francs par mois pour un 4 pièces de 77 m².

Le calculateur ci-dessous requiert la période de construction, la surface et l'énergie de chauffage, et restitue une fourchette mensuelle à plus ou moins un tiers.

L'eau, l'électricité des communs et la conciergerie s'ajoutent à cette fourchette si le bail les prévoit. La fourchette multiplie le repère de consommation de l'époque de construction par le tarif genevois de l'énergie, et ajoute les frais d'exploitation de l'installation admis par l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer ; trois facteurs creusent l'écart entre ses deux bornes.

• L'état énergétique de l'immeuble, le premier de tous : les services cantonaux de l'énergie situent un bâtiment des années 2010 à 48 kWh par m² et par an, un immeuble des années 1960 à 1970 jamais rénové à l'équivalent de 22 litres de mazout, soit environ 220 kWh (repères du 24 juin 2026).
• La surface : 38 m² en moyenne pour un 2 pièces genevois, 77 m² pour un 4 pièces, 97 m² pour un 5 pièces, d'après les tableaux de loyers de l'Office cantonal de la statistique, situation en mai 2021.
• Le prix de l'énergie : 8,68 centimes par kWh toutes taxes comprises pour le gaz naturel des Services industriels de Genève depuis le 1er avril 2026, 9,23 centimes pour la part consommation de la chaleur du réseau GeniTerre, abonnements de réseau en sus.

Aucun plafond légal ne borne les frais accessoires. La seule limite tient aux dépenses effectives du bailleur, art. 257b al. 1 CO : un décompte élevé n'est pas illégal en soi, c'est sa justification qui se contrôle.

La consommation des occupants et la clé de répartition de l'immeuble font varier le décompte réel.

Comment se calcule la part de charges d'un locataire ?

La part de charges d'un locataire se calcule en ramenant le total de l'immeuble à son seul logement par une clé de répartition, en trois opérations successives.

• Ventiler le total de l'immeuble poste par poste.
• Scinder chaque poste en part fixe et part mesurée.
• Répartir chaque part selon une clé.

Quatre clés de répartition se rencontrent dans les immeubles genevois.

• La surface : mètres carrés du logement ; clé de référence du chauffage et de l'eau chaude, tenue pour valable par le Tribunal fédéral même sans compteurs individuels (arrêt 4A_502/2012).
• Le volume : mètres cubes des pièces ; retenue quand les hauteurs sous plafond varient.
• La quote-part : millièmes de propriété par étage ou clé équivalente ; admise par le modèle fédéral au titre des autres clés plausibles.
• La consommation mesurée : compteur de chaleur ou répartiteur ; obligatoire à Genève dès cinq utilisateurs d'un chauffage central, sauf dans les immeubles d'avant 1993 dont l'indice de dépense de chaleur reste sous 125 kWh par m² et par an.

Le modèle de décompte de l'Office fédéral de l'énergie scinde en principe chaque poste en 30 % de frais généraux et 70 % de frais de consommation, chauffage comme eau chaude. Les frais généraux, dont le chauffage des communs, se répartissent au prorata de la surface.

Ce schéma déroule la chaîne de calcul en quatre étages : le total des frais de l'immeuble, sa ventilation par poste, la scission de chaque poste en 30 % de frais généraux et 70 % de frais individuels, puis la répartition sur un logement, avec la clé appliquée à chaque étage.

Le bailleur supporte les frais des logements vides (art. 7 al. 1 OBLF). Quand un local vide n'a été chauffé que contre le gel et que l'immeuble n'a pas de compteurs individuels, il n'en supporte qu'une fraction, le reste se répartissant entre les locataires : un tiers en maison de deux ou trois familles, la moitié de quatre à huit, deux tiers au-delà.

Une clé tient si elle figure au décompte, si elle vaut pour tous les logements et si elle se refait à partir des pièces justificatives.

Que doit contenir le décompte de charges ?

Le décompte de charges doit contenir les dépenses effectives de la période, leur répartition et le solde. L'article 4 alinéa 1 OBLF impose un décompte au moins annuel, présenté au locataire.

Sept mentions rendent un décompte vérifiable.

• La période couverte, du premier au dernier jour de l'exercice.
• Chaque poste facturé, chiffré pour l'immeuble entier.
• La clé de répartition entre locataires.
• La part imputée au logement.
• Les frais d'administration, aux dépenses effectives ou au taux usuel (art. 4 al. 3 OBLF).
• Le total des acomptes versés.
• Le solde, dû ou restitué.

Cette maquette de décompte repère, ligne à ligne, les sept mentions qui viennent d'être énumérées : la période couverte, chaque poste facturé, la clé de répartition, la part du logement, les frais d'administration, le total des acomptes et le solde.

Le chauffage et l'eau chaude relèvent d'une règle propre. Quand le décompte détaillé de ces deux postes n'accompagne pas la facture annuelle, l'article 8 alinéa 1 OBLF oblige le bailleur à indiquer expressément sur la facture que le locataire peut l'exiger.

Aucun texte ne fixe la date d'envoi : la loi règle la périodicité, pas la transmission. La créance du bailleur se prescrit par cinq ans, au titre des redevances périodiques de l'article 128 chiffre 1 CO. Pierre Wessner, professeur honoraire de l'Université de Neuchâtel, rattache les frais accessoires à ce délai, qui court dès la fin de la période de décompte.

Comment vérifier son décompte de charges ?

Pour vérifier son décompte de charges, le locataire en réalise six contrôles successifs, de son bail à la consultation des pièces justificatives chez la régie.

1. Ouvrir son bail et confronter chaque poste du décompte à la clause de frais accessoires.
2. Repérer le régime inscrit au contrat, acompte ou forfait.
3. Contrôler la période annoncée et son chevauchement éventuel avec le décompte précédent.
4. Additionner les acomptes réellement débités et les comparer au total du décompte.
5. Recalculer sa part depuis le montant de l'immeuble et la clé annoncée.
6. Demander la consultation des pièces justificatives dès qu'un écart reste inexpliqué.

L’art. 257b al. 2 CO impose en effet au bailleur cette consultation à la demande du locataire. L’art. 8 al. 2 OBLF en fixe la portée : le locataire, ou son mandataire dûment autorisé, est admis à consulter les pièces justificatives originales et à demander des renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage.

Les originaux couvrent les factures du fournisseur d'énergie et les contrats d'entretien qui fondent chaque poste, non le récapitulatif de la régie. Une demande écrite tient en quelques lignes : elle rappelle l'objet, la période du décompte et le logement concerné, puis sollicite la consultation des pièces justificatives originales au sens de l'art. 257b al. 2 CO et de l'art. 8 al. 2 OBLF.

Que faire quand les charges augmentent ?

Quand les charges augmentent, distinguer d'abord la hausse de l'acompte de la hausse des charges : la première change le montant prélevé chaque mois, la seconde le montant finalement dû.

Le prix de l'énergie et la rigueur de l'hiver font varier les postes de chauffage et d'eau chaude d'une période de décompte à l'autre. La régie qui relève l'acompte après un décompte en défaveur du locataire agit sur la trésorerie, pas sur la dette : l'article 257b alinéa 1 CO limite la facturation aux dépenses effectives du bailleur.

Ajouter un poste ou basculer un frais du loyer net vers les charges relève de l'article 269d CO, dont l'alinéa 3 vise l'introduction de nouveaux frais accessoires. La modification vaut pour le prochain terme de résiliation et exige une formule agréée par le canton, des motifs indiqués et un préavis de dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. Sans formule officielle ni motifs, l'alinéa 2 frappe la majoration de nullité.

Trois réflexes suivent l'origine de la hausse.

• Contrôler le décompte poste par poste avant de payer un solde en augmentation.
• Provisionner l'écart si la hausse ne touche que l'acompte.
• Réclamer la formule officielle si un poste nouveau surgit sans avis, puis saisir la Commission de conciliation contre l'avis de majoration.

Comment contester un décompte de charges à Genève ?

Pour contester un décompte de charges à Genève, le locataire adresse une réclamation écrite à la régie, puis saisit la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Aucun délai légal ne borne cette contestation. Le Code des obligations impose trente jours pour contester une hausse de loyer, rien pour un décompte de charges. La clause de bail qui répute le décompte accepté sans opposition dans les trente jours ne fait pas perdre ce droit : dans l'arrêt 4A_606/2015 du 19 avril 2016, le Tribunal fédéral admet la correction d'un solde inexact, le silence déplaçant le fardeau de la preuve sur le locataire.

Quatre étapes mènent de la régie au juge genevois.

1. Réclamer par écrit à la régie, en chiffrant les postes contestés.
2. Déposer une requête en français ; le greffe de la commission délivre gratuitement une formule, d'usage facultatif (LCCBL, art. 3 al. 3).
3. Comparaître à l'audience, tenue dans les deux mois ; la conciliation reste gratuite (CPC, art. 203 al. 1 et 113 al. 2) et les mandataires professionnellement qualifiés assistent ou représentent les parties (LaCC, art. 15).
4. Porter l'action devant le Tribunal des baux et loyers dans les trente jours suivant l'autorisation de procéder (CPC, art. 209 al. 4), sans frais de justice (LaCC, art. 22 al. 1).

Cette frise place les jalons de la contestation sur un seul axe : en pointillé la phase où aucun délai légal ne court, de la réception du décompte à la requête en conciliation, puis en trait plein les deux seuls délais impératifs : deux mois jusqu'à l'audience, trente jours pour saisir le Tribunal des baux et loyers.

Payer le solde réclamé pendant la contestation. Un retard sur des frais accessoires échus ouvre au bailleur une mise en demeure écrite de trente jours au moins pour un logement, puis la résiliation (CO, art. 257d).

Comment sont réparties les charges en cas de déménagement ?

Les charges sont réparties, en cas de déménagement, au prorata de la période d'occupation : chacun doit supporter les frais des mois pendant lesquels il a eu la disposition du logement.

Un tel partage est conforme à l'art. 257b al. 1 CO qui limite les frais accessoires aux dépenses effectives en rapport avec l'usage de la chose. Le décompte porte sur une période annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et ne parvient au locataire sortant qu'après restitution du logement, parfois plusieurs mois plus tard. Le solde, positif ou négatif, n'est exigible qu'à ce moment.

Ce schéma coupe une même période de décompte à la date de sortie : à gauche la part du locataire sortant, à droite celle du locataire entrant, chacun sur sa propre période d'occupation.

C'est l'utilité de la garantie de loyer, ou autre sûretés : le bailleur y puise de quoi couvrir un solde impayé du décompte final. Le locataire ne saurait en exiger la restitution auprès de la banque qu'un an après la fin du bail et à défaut de prétention exercée entre-temps par le bailleur dans une procédure judiciaire, une poursuite ou une faillite (art. 257e al. 3 CO).

À quoi comparer ses charges locatives ?

Ses charges locatives se comparent aux charges de copropriété d'une PPE, aux acomptes portés au bail par le bailleur et au taux hypothécaire de référence.

Le propriétaire d'un appartement en PPE règle des charges de copropriété obéissant une autre logique que les frais accessoires d'un bail.

Du côté du bailleur le montant des acomptes portés au bail, relève d'une estimation adossée aux dépenses réelles de l'immeuble. Le taux hypothécaire de référence enfin commande les hausses et les baisses du loyer net, sans que son effet sur les frais accessoires aille de soi.

Charges locatives ou charges de PPE : quelle différence ?

La différence entre charges locatives et charges de PPE réside dans le débiteur et le destinataire de la contribution : le locataire doit des frais accessoires à son bailleur, le copropriétaire ses contributions à la communauté.

La facture du locataire est limitée par l’art. 257a CO aux prestations « liées à l’usage de la chose, convenues spécialement au bail ». Chaque copropriétaire doit contribuer à des dépenses que n’acquitte jamais un locataire, en vertu de l’art. 712h al. 1 et 2 CC, dont les réparations des parties communes et les intérêts dus aux créanciers gagistes.

Un propriétaire qui loue son lot est confronté la même année à une rencontre des deux régimes : il acquitte ses charges de PPE auprès de la communauté et ne répercute sur son locataire que les postes conventionnels liés à l’usage. La contribution de chacun à la communauté suit la valeur de sa quote-part, une mécanique propre à la copropriété par étages.

Comment un bailleur fixe-t-il les acomptes de charges ?

Un bailleur fixe généralement les acomptes de charges d'après les dépenses effectives du dernier décompte de l'immeuble, poste par poste, sans qu'aucun texte ne l'y oblige : l'art. 257b al. 1 CO ne borne que ce qu'il pourra facturer au décompte.

Aucune disposition n'exige donc de rapporter l'acompte convenu au coût final. Le Tribunal fédéral l'a rappelé le 29 janvier 2019 dans son arrêt 4A_339/2018 : si l'acompte est volontairement faible, cela n'éteint pas la dette, et le locataire reste tenu du solde entier du décompte annuel ; le bailleur ne voit sa responsabilité engagée que si des circonstances particulières lui commandaient d'informer le candidat locataire.

Le montant est arrêté au moment de la mise en location, avec la clause de frais accessoires du bail. Un acompte calé sur les coûts réels élimine le rattrapage de fin d'année et le litige qu'il engendre.

Une baisse du taux de référence réduit-elle les charges ?

Non, une baisse du taux de référence ne réduit pas les charges locatives. Ce taux impacte le montant du loyer et non les frais accessoires.

En vertu de l'art. 269a let. b CO et de l'art. 13 al. 1 OBLF, les locataires bénéficient d'un droit à une diminution proportionnelle du loyer, à moins que celle-ci ne soit compensée par la hausse d'autres éléments de coûts. Les frais accessoires étant fonction des dépenses effectives du bailleur (art. 257b al. 1 CO), ils sont indépendants du coût de son financement.

Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche publie trimestriellement ce taux (art. 12a OBLF). La constance du décompte après une baisse de loyer ne révèle pas d'erreur de la régie.