Hypothèque légale à Genève : créanciers, délais, protection et radiation

À Genève, une hypothèque légale permet à celui à qui le propriétaire doit de l'argent, un artisan impayé par exemple, de grever son bien (y inscrire au registre foncier la somme due : faute de paiement, il peut faire vendre le bien aux enchères) sans son accord. Ce droit trouve sa source dans le Code civil suisse (CC, art. 836 ss), et non dans un contrat.

Cet article couvre la nature de ce droit de gage, les créanciers qui peuvent l'inscrire, le risque de payer deux fois ses travaux et sa prévention, le délai et la procédure devant le tribunal genevois, la réaction face à une requête, la radiation et son coût, puis les cas de l'achat, de la propriété par étages (PPE), de l'État, du vendeur et de la banque.

Qu'est-ce qu'une hypothèque légale ?

Une hypothèque légale est un droit de gage immobilier que la loi accorde à certains créanciers, sans contrat avec le propriétaire (art. 836 et 837 CC).

Le terme « hypothèque » ne désigne ici ni un prêt, ni une dette nouvelle : c'est la garantie d'une créance préexistante. Le Code civil prévoit deux familles. La première naît sans inscription au registre foncier, tel le gage garantissant les frais de conservation de l'immeuble (art. 819 al. 1 CC). La seconde donne le droit d'exiger une inscription, comme l'hypothèque des artisans et entrepreneurs (art. 837 CC).

Le créancier impayé peut obtenir la réalisation forcée de l'immeuble et se paie sur son prix (art. 816 al. 1 CC).

Qui peut inscrire une hypothèque légale sur un bien ?

Cinq catégories principales de créanciers peuvent inscrire une hypothèque légale sur un bien selon le Code civil, et celle qui touche le plus directement le propriétaire regroupe les artisans et entrepreneurs impayés après des travaux.

Le tableau suivant détaille chaque catégorie.

Créancier	Créance garantie	Base légale	Délai pour inscrire
Artisans et entrepreneurs, sous-traitant compris	Travaux fournis pour l'immeuble	Art. 837 al. 1 ch. 3 CC	4 mois après l'achèvement (art. 839 al. 2 CC)
Vendeur	Prix de vente impayé	Art. 837 al. 1 ch. 1 CC	3 mois après le transfert (art. 838 CC)
Cohéritiers et autres indivis	Créances issues du partage	Art. 837 al. 1 ch. 2 CC	3 mois après le transfert (art. 838 CC)
Communauté des propriétaires d'étages (PPE)	Charges des trois dernières années	Art. 712i al. 1 CC	Aucun délai fixé à l'art. 712i CC ; son al. 3 renvoie par analogie aux règles des artisans pour l'inscription
Collectivités publiques	Créances cantonales liées à l'immeuble	Art. 836 CC	Fixé par le droit cantonal ; au-delà de 1 000 francs, inscription dans les 4 mois dès l'exigibilité (art. 836 al. 2 CC)

L'hypothèque des artisans et entrepreneurs garantit les travaux de construction, de démolition, de montage d'échafaudages et de sécurisation d'une excavation (art. 837 al. 1 ch. 3 CC), et cela même pour le sous-traitant. L'artisan missionné par un locataire ou un fermier n'en bénéficie que si le propriétaire a consenti aux travaux (art. 837 al. 2 CC).

Pourquoi un propriétaire risque-t-il de payer deux fois ses travaux ?

Un propriétaire risque de payer deux fois ses travaux parce que le sous-traitant impayé par l'entrepreneur général peut inscrire une hypothèque légale sur son immeuble, même après règlement complet de la facture.

Le mécanisme se déroule en trois temps.

1. Le propriétaire signe avec l'entrepreneur général, qui confie un lot à un sous-traitant.
2. Le propriétaire paie l'entrepreneur général, qui ne reverse pas sa part au sous-traitant.
3. Le sous-traitant, sans contrat avec le propriétaire, requiert l'inscription sur son immeuble (art. 837 al. 1 ch. 3 CC).

Pour un exemple fictif : le propriétaire règle 100 000 francs à l'entrepreneur général qui, lui, n'acquitte pas les 30 000 francs dus au sous-traitant électricien. Le propriétaire paie en tout 130 000 francs pour obtenir la levée de l'hypothèque de 30 000 francs.

Ce schéma montre qui contracte avec qui dans cet exemple : le sous-traitant n'a aucun contrat avec le propriétaire, et c'est pourtant sur l'immeuble du propriétaire, pas sur les biens de l'entrepreneur général, que porte son inscription.

Après étude du postulat 19.4638, le Conseil fédéral a, le 13 août 2025, renoncé à modifier ce régime, aucune solution étudiée ne permettant d'améliorer le droit en vigueur.

Comment éviter une hypothèque légale avant des travaux ?

Pour éviter une hypothèque légale avant des travaux, le propriétaire s'assure, avant chaque paiement, que l'argent versé à l'entrepreneur parvient jusqu'aux sous-traitants.

L'artisan ne peut renoncer par avance à ce gage (art. 837 al. 3 CC). Selon l'étude d'avocats Wilhelm Avocats, dans une publication du 30 septembre 2024, la protection passe par le contrat et les paiements. Six précautions protègent le propriétaire avant les travaux.

• Exigez la liste des sous-traitants à la signature du contrat, avec l'état de leurs paiements : chaque créancier potentiel est connu.
• Prévoyez une clause de paiement direct des sous-traitants impayés, imputé sur le prix de l'entrepreneur ; son efficacité dépend de ce que l'entrepreneur déclare sur ses impayés.
• Exigez de l'entrepreneur une garantie bancaire ou d'assurance, mobilisable comme sûreté si un sous-traitant réclame son dû ; un entrepreneur déjà insolvable ne la fournit pas.
• Réclamez les quittances des sous-traitants avant chaque versement.
• Versez les fonds par un tiers de confiance, telle la banque du crédit de construction payant sur visa de l'architecte ; ce visa ne vérifie pas que les sous-traitants sont payés.
• Payez directement chaque artisan, ce qui suppose un contrat avec chacun.

Quel est le délai pour inscrire une hypothèque légale ?

Le délai pour inscrire une hypothèque légale d'artisan ou d'entrepreneur est de quatre mois après l'achèvement de ses travaux (art. 839 al. 2 CC).

Ce que dit la loi (art. 839 al. 2 CC) : « L’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux. »

Ce délai de péremption n'est ni suspendu, ni interrompu (arrêt publié du Tribunal fédéral, ATF 126 III 462) : l'artisan qui a laissé passer ces quatre mois perd son droit au gage, et le propriétaire en est libéré. L'inscription, provisoire du moins, doit être prise au registre foncier avant l'échéance ; le dépôt d'une simple requête est insuffisant. L'artisan peut l'obtenir dès qu'il s'est engagé à exécuter les travaux (art. 839 al. 1 CC).

Pour l'artisan, le délai court lorsque son contrat a été entièrement exécuté. Les travaux de retouches ou de corrections des défauts ne le repoussent pas (ATF 102 II 206), mais le travail minime quoique indispensable à l'ouvrage le reporte (ATF 125 III 113). Le vendeur impayé (celui qui a vendu le bien sans en recevoir tout le prix, parce que l'acheteur paie une partie plus tard) a de son côté trois mois dès le transfert de la propriété (art. 838 CC).

Comment se déroule la procédure d'inscription à Genève ?

La procédure d'inscription à Genève se déroule devant le Tribunal de première instance (art. 86 de la loi genevoise sur l'organisation judiciaire, LOJ), en procédure sommaire, une voie rapide (art. 249 let. d ch. 5 du Code de procédure civile, CPC) où le juge se contente de la vraisemblance du droit (art. 961 al. 3 CC).

Cette frise place les cinq étapes sur une échelle de temps : l'inscription provisoire doit figurer au registre foncier avant la fin du quatrième mois suivant l'achèvement des travaux, puis le juge fixe le délai pour agir au fond, qui mène à l'inscription définitive ou à la radiation.

Elle compte cinq étapes.

1. L'artisan dépose une requête d'inscription provisoire au tribunal du lieu de l'immeuble (art. 29 CPC), assez tôt pour que l'inscription soit portée au registre foncier avant l'échéance des quatre mois.
2. Le juge ordonne l'inscription provisoire sans entendre le propriétaire en cas d'urgence particulière (art. 265 CPC). Dans une affaire jugée par la Cour de justice genevoise le 17 juin 2025, il avait statué le jour de la requête.
3. Le registre foncier inscrit le gage sur ordre du juge (art. 961 al. 2 CC), le lendemain dans cette affaire.
4. Le juge entend le propriétaire, confirme ou refuse l'inscription (art. 265 al. 2 CPC) et fixe à l'artisan un délai pour agir au fond, c'est-à-dire intenter le procès sur la créance elle-même (art. 961 al. 3 CC).
5. Le tribunal prononce l'inscription définitive par jugement, sauf reconnaissance de la dette par le propriétaire (art. 839 al. 3 CC). Sans action dans le délai, l'inscription provisoire devient caduque (art. 263 CPC).

Que faire face à une requête d'inscription provisoire ?

Face à une requête d'inscription provisoire, vérifiez d'abord la créance et le délai légal, puis répondez au juge dans le délai qu'il vous impartit.

Le juge ne refuse l'inscription que si le droit de l'artisan paraît exclu ou hautement invraisemblable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_658/2023 du 17 janvier 2024). Le propriétaire dispose de quatre options.

• Contestez le délai : l'inscription doit intervenir dans les quatre mois suivant l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC).
• Contestez la créance : l'objection vise des travaux non exécutés ou surfacturés.
• Fournissez des sûretés suffisantes : elles empêchent l'inscription, ou font radier celle déjà portée, si elles couvrent la créance et dix ans d'intérêts moratoires (art. 839 al. 3 CC) ; une garantie bancaire expirant trop tôt ne suffit pas (ATF 142 III 738).
• Payez le sous-traitant : le propriétaire qui paie pour libérer son immeuble est subrogé dans la créance du sous-traitant : il peut se retourner contre l'entrepreneur général (art. 110 ch. 1 du Code des obligations, CO).

Cet arbre de décision reprend les trois questions à trancher dans l'ordre : le délai de quatre mois, le bien-fondé de la créance, puis la possibilité de fournir des sûretés couvrant la créance et dix ans d'intérêts moratoires ; à défaut, il reste le paiement du sous-traitant.

Un avocat en droit de la construction aide à choisir entre ces options.

Comment radier une hypothèque légale ?

Pour radier une hypothèque légale, produisez au registre foncier un titre de radiation : la déclaration écrite du créancier payé ou une décision du juge.

Quatre voies mènent à la radiation.

• Paiement de la créance : le créancier signe la déclaration écrite de radiation exigée par l'art. 964 al. 1 CC.
• Sûretés suffisantes : le propriétaire les fournit en cours de procédure et produit la décision du juge ordonnant la radiation (art. 839 al. 3 CC).
• Délai d'action expiré : l'inscription provisoire devient caduque faute d'action au fond dans le délai que le juge a fixé (art. 961 al. 3 CC et art. 263 CPC) ; le propriétaire produit l'ordonnance fixant ce délai.
• Action rejetée : le propriétaire produit le jugement exécutoire qui déboute l'artisan.

Le registre foncier de Genève radie après contrôle du titre et du droit du requérant à la demander (art. 965 CC).

Combien coûte une hypothèque légale ?

Une hypothèque légale coûte d'abord des frais judiciaires de 150 à 10 000 francs selon la valeur de la créance : l'artisan les avance, puis la partie qui perd les supporte (art. 106 al. 1 CPC).

Quatre postes composent ce coût.

• Frais judiciaires : 150 à 10 000 francs pour l'inscription provisoire en procédure sommaire (art. 26 du règlement genevois fixant le tarif des frais en matière civile, RTFMC) ; le tribunal peut en exiger l'avance totale (art. 98 al. 2 let. c CPC).
• Registre foncier : 255 francs pour l'annotation (l'inscription provisoire), radiation comprise (art. 6 du règlement genevois sur les émoluments du registre foncier, REmORFDIT).
• Avocat : honoraires convenus avec lui ; les dépens, indemnité que le perdant verse au gagnant pour ses frais d'avocat, suivent un barème proportionnel à la valeur litigieuse (art. 84-85 RTFMC), réduit en procédure sommaire (art. 88 RTFMC).
• Garantie bancaire : commission fixée par la banque.

Dans quels autres cas une hypothèque légale grève-t-elle un bien ?

Une hypothèque légale grève un bien dans quatre cas autres que les travaux commandés par le propriétaire lui-même : l'achat d'un bien neuf ou rénové, les charges impayées d'une propriété par étages (PPE), les créances de l'État de Genève et le prix de vente impayé.

Ces gages imposés par la loi se distinguent de l'hypothèque conventionnelle que le propriétaire consent à sa banque.

Un bien acheté peut-il être grevé d'une hypothèque légale ?

Oui, un bien acheté peut être grevé d'une hypothèque légale après la signature : l'artisan impayé du vendeur dispose de quatre mois dès l'achèvement des travaux pour la faire inscrire (art. 839 al. 2 CC).

L'extrait du registre foncier révèle les gages déjà inscrits, jamais la créance d'un entrepreneur encore dans son délai. Le gage grève l'immeuble lui-même, même si c'est le vendeur qui doit la facture (art. 837 al. 1 ch. 3 CC).

Trois précautions protègent l'acheteur d'un bien récemment construit ou rénové.

• Demandez la date d'achèvement des derniers travaux pour calculer l'échéance des quatre mois.
• Exigez du vendeur une attestation de paiement des factures d'artisans.
• Faites consigner chez le notaire une part du prix jusqu'à cette échéance.

Que peut faire la PPE face à des charges impayées ?

La PPE peut garantir ses charges impayées par une hypothèque légale sur la part d'étage du copropriétaire, pour les contributions des trois dernières années (art. 712i al. 1 CC).

Ces contributions correspondent aux charges de PPE réparties entre les lots (art. 712h CC). L'administrateur requiert l'inscription ; à défaut d'administrateur, un copropriétaire le fait, autorisé par une décision prise à la majorité ou par le juge (art. 712i al. 2 CC).

Sur les meubles garnissant le lot, la communauté a le même droit de rétention qu'un bailleur, pour la même période (art. 712k CC).

Quelles hypothèques légales l'État de Genève peut-il faire valoir ?

Les hypothèques légales que l'État de Genève peut faire valoir sont celles qui garantissent trois groupes de créances, énumérés à l'article 147 de la loi genevoise d'application du Code civil (LaCC), fondé sur l'article 836 CC.

Trois groupes de créances genevoises en bénéficient.

• Impôts immobiliers : impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI), impôt immobilier complémentaire et part de l'impôt sur le revenu ou le bénéfice due sur la vente d'un immeuble genevois (art. 41 de la loi genevoise relative à la perception et aux garanties des impôts, LPGIP).
• Droits d'enregistrement et de succession : art. 147 al. 1 let. b et c LaCC.
• Créances issues de 16 lois cantonales : routes, eaux, constructions, EMS, aide sociale ou gestion des déchets (art. 147 al. 1 let. d LaCC).

Ces hypothèques naissent sans inscription et passent avant tout autre gage (art. 147 al. 2 LaCC). Pour les créances supérieures à 1 000 francs, l'hypothèque doit être inscrite dans les 4 mois de l'exigibilité, au maximum 2 ans après la naissance de la créance, à peine d'inopposabilité aux tiers de bonne foi (art. 836 al. 2 CC).

Le vendeur impayé peut-il inscrire une hypothèque légale ?

Oui, le vendeur impayé peut inscrire une hypothèque légale sur l'immeuble vendu pour le prix dû (art. 837 al. 1 ch. 1 CC), au plus tard trois mois après le transfert de propriété (art. 838 CC).

À Genève, un tel cas reste rare car le notaire veille au versement du prix dès la signature, par exemple sur un compte de son étude.

Hypothèque légale ou conventionnelle : quelle différence ?

La différence entre une hypothèque légale et une hypothèque conventionnelle tient à leur source : la loi pour la première, un contrat passé devant notaire (forme authentique) pour la seconde (art. 799 al. 2 CC).

Ces deux fiches comparent l'hypothèque légale et l'hypothèque conventionnelle sur cinq critères : la source, l'accord du propriétaire, la créance garantie, l'exemple type et le rang, qui suit la date d'inscription sauf pour les hypothèques de l'État.

Le rang est en principe déterminé par la date d'inscription (art. 972 CC) : une cédule hypothécaire de la banque inscrite lors de l'achat prime l'hypothèque de l'artisan inscrite après les travaux. Les créanciers plus anciens doivent indemniser l'artisan lésé, sous déduction de la valeur du sol, s'ils pouvaient reconnaître ce préjudice (art. 841 al. 1 CC). En pratique, cette action vise surtout la banque qui assure le financement immobilier d'un chantier par un crédit de construction.

L'« hypothèque judiciaire » est propre au droit français (art. L531-1 du Code français des procédures civiles d'exécution, CPCE) et n'existe pas en droit suisse. L'inscription provisoire ordonnée par le juge (art. 961 CC) ne protège qu'un droit allégué sur l'immeuble lui-même (droit réel), tel celui de l'artisan ; le créancier ordinaire passe par le séquestre (art. 271 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, LP), lequel ne crée aucun gage.