Droits de Succession Immobilière à Genève : Évaluation, Fiscalité et Partage

A Genève, hériter d’un bien immobilier peut susciter deux interrogations : les droits de succession à payer, et la transmission du bien aux héritiers. Bonne nouvelle pour les familles : le canton exempte la succession en ligne directe.

Les droits de succession sur un bien immobilier soulèvent plusieurs questions : leur calcul, l’estimation du bien, sa transmission et son partage entre héritiers, la fiscalité d’une revente, la différence avec une donation et la gestion d’un bien hérité.

Qu’est-ce que les droits de succession sur un bien immobilier à Genève ?

Les droits de succession sont l’impôt cantonal prélevé sur la part reçue par chaque héritier lors du décès de son propriétaire. A Genève, la loi sur les droits de succession (LDS) en dispose.

Cet impôt est lié au degré de parenté avec le défunt, pas uniquement à la valeur du bien. Il existe un barème progressif par catégorie : les héritiers en ligne directe et le conjoint en sont exonérés, les collatéraux et tiers le supportent à des taux croissants et les personnes non parentes à des taux maximums (article 6A et suivants LDS).

S’agissant d’un bien immobilier, l’impôt est calculé sur sa valeur vénale au jour du décès, sa valeur de marché (article 10 LDS). Cet impôt sur la transmission par décès est à distinguer des frais de notaire et d’inscription au registre foncier qui, tout en s’ajoutant, restent dus même en ligne directe. La succession ouvre deux volets à distinguer : la transmission de la propriété et son éventuelle imposition.

Ce schéma résume qui paie des droits de succession à Genève selon le lien de parenté.

Comment évaluer un bien immobilier dans une succession ?

Dans une succession, c’est la valeur vénale du bien qui est retenue au jour du décès : sa valeur de marché, et non pas sa valeur fiscale usuellement constatée (art. 10 LDS). Pour certains biens tels les immeubles agricoles, la loi admet une valeur de rendement plutôt qu’une valeur de marché (art. 10A LDS).

Cette valeur est l’assiette des droits de succession lorsqu’ils sont dus, et la référence au partage entre héritiers. Elle est appréciée par l’administration fiscale cantonale ; il est souvent indispensable de recourir à une expertise immobilière pour l’établir, surtout en présence de plusieurs héritiers ou d’une revente à venir. L’estimation d’un tiers prémunit d’une sous-évaluation comme d’une surévaluation, toutes les deux lourdes de conséquences fiscales et patrimoniales.

Comment le bien est-il transféré aux héritiers ?

Les héritiers deviennent pleins propriétaires du bien dès le décès mais ne peuvent en disposer qu’après l’inscription au registre foncier. Le passage de propriété se fait sans formalité ; l’inscription n’est que le point de départ du pouvoir de vendre ou d’hypothéquer.

Le droit fédéral ne laisse pas de place au doute : dès l’ouverture de la succession, les héritiers l’acquièrent (article 560 du Code civil), et celui qui hérite d’un immeuble en devient propriétaire avant l’inscription, mais ne peut en disposer au registre foncier qu’une fois cette formalité accomplie (article 656 du Code civil).

En pratique, le notaire dresse le certificat d’héritier, qui désigne les ayants droit en vertu du testament ou de la dévolution légale. Cette pièce est exigée afin d’inscrire le transfert au registre foncier ; tant qu’elle n’est pas produite, l’héritier ne peut vendre ni hypothéquer son bien.

Comment les héritiers se partagent-ils un bien immobilier ?

Lorsque les héritiers sont plusieurs, ils se retrouvent en indivision sur le bien, au sein de l’hoirie, jusqu’au partage ; nul ne peut disposer seul de l’immeuble : les décisions doivent être prises à l’unanimité. L’indivision successorale (article 602 du Code civil) perdure tant que la succession n’est pas partagée.

Le partage y met fin : le bien est attribué à un héritier, qui doit alors racheter les parts des autres au moyen d’une soulte, ou vendu et son prix réparti. Tout héritier peut demander le partage à tout moment ; à défaut d’accord sur l’attribution, le juge ordonne la vente du bien. Le rachat des parts impose un accord sur la valeur, d’où la nécessité d’une estimation. Souvent indivisible, le bien immobilier est l’objet central de ces arbitrages.

Quelle fiscalité en cas de revente d’un bien hérité à Genève ?

La revente d’un bien hérité est soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). La durée de possession, elle, ne se compte pas dans celle de l’héritier : l’héritage n’est pas taxé au titre de l’IBGI, et la durée de possession court depuis l’achat initial, non depuis l’héritage.

Le barème est dégressif : plus le bien est détenu longtemps, plus le taux baisse, jusqu’à un taux plancher de 2 % au-delà de vingt-cinq ans de possession. À l’inverse, un bien récemment acquis par le défunt puis revendu vite reste fortement taxé. L’impôt ne frappe que la plus-value, c’est-à-dire l’écart entre le prix de vente et la valeur d’achat ; il n’est déclenché qu’à la revente effective.

Le simulateur ci-dessous estime l’IBGI dû à la revente, selon la durée de détention comptée depuis l’acquisition par le défunt.

Donation ou succession : quelles différences pour un bien immobilier ?

Donation et succession partagent les mêmes exonérations en ligne directe, mais sont deux lois différentes : la succession transmet au décès, la donation entre vifs.

Les droits de donation obéissent à la loi sur les droits d’enregistrement, non à celle sur les droits de succession. Les donations entre époux et en ligne directe y sont, comme les successions, exonérées ; pour les autres degrés de parenté un barème par catégorie comparable s’applique.

Deux différences pratiques en découlent : une donation faite entre vifs par un résident genevois doit, même exonérée, être déclarée ; et toute donation immobilière doit obligatoirement être passée par acte notarié. Anticiper par une donation permet d’organiser la transmission de son vivant et d’en fixer les conditions ; transmettre ainsi ou au décès relève d’un choix patrimonial, à fiscalité voisine en ligne directe.

Comment gérer un bien immobilier reçu en héritage à Genève ?

La gestion d’un bien immobilier reçu en héritage à Genève implique de régler la transmission, puis de choisir entre le conserver, le partager ou le vendre. Une fois muni du certificat d’héritier et après l’inscription du transfert, les héritiers statuent sur le devenir du bien : le garder, racheter les parts des autres ou le vendre.

Suivant la composition de la famille et la valeur du bien, conserver en indivision, attribuer l’immeuble à l’un des héritiers ou le vendre n’emportent pas les mêmes conséquences fiscales et patrimoniales. Faire estimer le bien et le vendre supposent ensuite des formalités précises.

Comment faire estimer le bien hérité ?

Faire estimer le bien hérité revient à en déterminer la valeur vénale, nécessaire à tout partage ou en vue d’une revente. Grâce à l’estimation immobilière indépendante d’un professionnel, les héritiers s’accordent sur une valeur de marché impartiale, opposable entre eux et utile à l’appui d’une éventuelle revente.

Elle fait foi en cas de désaccord entre cohéritiers ou de contrôle de l’administration fiscale, et fixe le point de départ du calcul de l’impôt sur les gains en cas de revente. Cette démarche, parfois reléguée lorsque le deuil est récent, évite pourtant bien des ennuis entre les héritiers et avec le fisc.

Comment vendre un bien reçu en héritage à Genève ?

Pour vendre un bien dont on a hérité, le partage ou l’accord de tous les cohéritiers doit avoir lieu au préalable puisque le bien est la propriété de l’hoirie. Une fois l’unanimité obtenue et le transfert inscrit, la vente suit son cours habituel, l’impôt sur les gains immobiliers est payé sur la plus-value. Le prix est réparti entre les cohéritiers proportionnellement à leurs parts respectives après paiement d’éventuelles dettes.

Une fois ces formalités effectuées, les différentes étapes pour vendre à Genève, de l’estimation à la signature chez le notaire, s’appliquent de manière semblable à tout propriétaire.

Les héritiers en ligne directe paient-ils des droits de succession à Genève ?

Non, les héritiers en ligne directe ne paient pas de droits de succession à Genève. Les descendants et ascendants directs, le conjoint et le partenaire enregistré sont exonérés (art. 6A LDS). La seule situation dans laquelle cette exonération est supprimée est celle où le défunt était imposé selon la dépense (forfait fiscal) : les droits sont alors calculés au tarif de la première catégorie. En dehors de ce cas, aucune taxe n’est due pour transmettre un bien à ses enfants ou à son conjoint.

Doit-on vendre un bien hérité pour payer la succession ?

Cela dépend de la position des héritiers. En ligne directe, la succession étant exonérée, aucun droit n’est à financer : rien n’impose de vendre le bien. Pour des héritiers taxables, comme des collatéraux ou des tiers, les droits se règlent en liquidités ; un patrimoine essentiellement composé d’un bien immobilier peut forcer à vendre ou à emprunter pour les acquitter. Restent, dans tous les cas, à payer les frais de notaire et d’inscription, indépendamment des droits.