Registre Foncier à Genève : Contenu, Consultation et Extrait

Chaque bien immobilier situé à Genève est encadré par une liste détaillée des droits dont il fait l’objet : son propriétaire, ses servitudes et ses gages sont inventoriés dans le registre foncier. Celui-ci, tenu par l’État et revêtu de la foi publique, est le garant de la propriété et de toute transaction.

Cet article présente une définition du registre foncier, différencie cadastre et registre foncier, explicite comment le consulter ou obtenir un extrait à Genève. Il précise comment il s’insère dans les transactions immobilières, ses particularismes cantonaux et qui peut accéder à ces informations.

Qu’est-ce que le registre foncier ?

Le registre foncier est le registre public officiel recensant les droits réels sur les immeubles, tenu par l’État et bénéficiant de la foi publique (art. 942 et s. CC). Il établit pour chaque immeuble quel en est le propriétaire et quelles sont les charges qui le grèvent.

Le feuillet regroupant chaque immeuble mentionne sa désignation, le droit de propriété, les servitudes, les charges foncières, les gages immobiliers, ainsi que les annotations et les mentions (art. 946 CC). Son inscription est constitutive : la propriété immobilière n’est acquise qu’à compter de l’inscription au grand livre (art. 656 CC).

Le registre emporte publicité : nul ne peut se prévaloir de n’avoir pas connu une inscription (art. 970 al. 4 CC). Celui qui acquiert un droit en se fiant de bonne foi à une inscription est protégé, même si elle s’avère inexacte (art. 973 CC). Cette foi publique fait du registre foncier le pivot de la sécurité immobilière.

Ce schéma résume ce que contient le registre foncier.

Registre foncier ou cadastre : quelle différence ?

Le registre foncier concerne les droits, le cadastre la géométrie du territoire. Les deux sont liés mais distincts.

La mensuration officielle, ou cadastre, décrit la réalité physique : les biens-fonds, leurs limites, leurs surfaces et les bâtiments. À Genève, ces géodonnées sont diffusées par le système d’information du territoire (SITG) et servent de plan de référence au registre foncier. Le registre foncier attache quant à lui à chaque parcelle ainsi délimitée les droits qui la concernent : propriété, servitudes, gages.

Autrement dit, le cadastre situe et mesure l’immeuble, le registre foncier dit à qui il appartient et ce qui le grève. À Genève, le volet géométrique relève de la direction de l’information du territoire et le volet des droits de l’office du registre foncier.

Ce comparatif distingue les deux registres.

Comment consulter le registre foncier à Genève ?

Le registre foncier est soumis à un régime de consultation différenciée selon la donnée considérée. Certaines données sont ouvertes à tous, d’autres nécessitent la justification d’un intérêt.

L’outil ci-dessous indique, pour chaque information, si elle est librement accessible ou soumise à un intérêt légitime.

Sans avoir à justifier d’un intérêt, chacun peut connaître la désignation de l’immeuble et son descriptif, le propriétaire, ainsi que le type de propriété et la date d’acquisition (art. 970 al. 2 du CC). Ces données restent toutefois dépourvues de foi publique.

Les autres informations (servitudes, gages immobiliers, mentions) ne sont communiquées qu’à celui qui justifie d’un intérêt (art. 970 al. 1 CC). L’intérêt doit être personnel, actuel et concret : un acquéreur potentiel le justifie, un curieux ou une démarche publicitaire non. À Genève, la consultation se fait auprès de l’office du registre foncier.

Comment obtenir un extrait du registre foncier à Genève ?

L’extrait du registre foncier s’obtient auprès de l’office du registre foncier du canton de Genève, en ligne ou au guichet. Il s’agit du document qui reproduit officiellement la situation juridique d’un immeuble.

À Genève, l’office ne délivre l’extrait que par le portail de prestations en ligne de l’État ou à son guichet ; il ne se commande pas par simple courrier ou téléphone. L’extrait certifié conforme, seul à faire foi, se distingue de la simple consultation des données publiques. Sa délivrance donne lieu à un émolument, de l’ordre de 50 francs pour un extrait certifié. L’accès aux données complètes suppose, là encore, un intérêt légitime à faire valoir.

Quel rôle joue le registre foncier dans un achat ou une vente ?

Dans un achat ou une vente, le registre foncier rend le transfert opposable et sécurise les droits des parties : c’est son inscription qui fait passer la propriété.

L’inscription est demandée par écrit à l’office (art. 963 CC) ; en pratique, le notaire requiert le transfert après la signature de l’acte authentique. La propriété ne change de mains qu’à cet instant, par l’inscription au grand livre. En amont, l’acheteur ou son notaire consulte l’extrait pour connaître les servitudes, gages et mentions grevant le bien. En aval, l’inscription rend le droit opposable à tous et protège l’acquéreur de bonne foi par la foi publique.

Quelles spécificités genevoises pour le registre foncier ?

À Genève, le registre foncier est tenu par un office cantonal du registre foncier, distinct du notariat. Le canton sépare nettement les deux volets du système.

Les droits réels relèvent de l’office du registre foncier ; la mensuration officielle et les géodonnées relèvent de la direction de l’information du territoire, qui alimente le système d’information du territoire (SITG). Cette organisation se reflète jusque dans le règlement qui fixe les émoluments de l’office du registre foncier et de la direction de l’information du territoire. Le notariat genevois étant libéral, le notaire et le conservateur du registre foncier sont deux acteurs distincts d’une même opération.

Quelles règles de droit encadrent la propriété immobilière à Genève ?

Le registre foncier s’inscrit dans un ensemble de règles qui encadrent la propriété immobilière à Genève, du droit fédéral aux dispositions cantonales. La propriété, les servitudes et les gages répondent au Code civil, tandis que l’aménagement, la fiscalité et les autorisations relèvent largement du canton. La place du registre foncier dans le droit immobilier genevois et dans le parcours d’un achat complète ce tableau.

Comment sécuriser l’achat d’un bien immobilier à Genève ?

S’assurer de la situation juridique du bien auprès du registre foncier est une précaution incontournable pour sécuriser un achat immobilier à Genève. Cet extrait informe sur le véritable propriétaire, sur l’éventuelle existence de servitudes et sur les gages pouvant affecter l’usage ou la valeur du bien. Cette vérification s’inscrit dans les étapes pour acheter à Genève, du financement à la signature chez le notaire, et conditionne la sécurité de l’engagement.

L’extrait du registre foncier est-il accessible à tous ?

Cela dépend de la donnée recherchée. Les informations de base d’un immeuble (sa désignation, l’identité de son propriétaire, le type et la date d’acquisition) sont librement accessibles à quiconque, sans avoir à en justifier (art. 970 al. 2 CC). En revanche, les servitudes, les gages et les mentions ne sont délivrés qu’à celui qui justifie d’un intérêt légitime. L’extrait complet n’est donc pas librement accessible.

Peut-on consulter le registre foncier de Genève en ligne ?

Oui, en partie. À Genève, les données de base d’un immeuble peuvent être consultées en ligne et un extrait commandé par le portail de prestations de l’État, contre émolument. En revanche, les plateformes professionnelles permettant un accès étendu au registre sont réservées à des utilisateurs autorisés (tels que les notaires, les banques ou les régies) et ne sont pas ouvertes au grand public.