Achat sur plan à Genève : étapes, prix contrôlé, garanties et simulateur

L'achat sur plan à Genève est l'achat d'un logement non encore construit ou dont le chantier est en cours, auprès d'un promoteur. Le vocabulaire romand emprunte au droit français le terme de VEFA, alors que ce régime français ne trouve pas application en Suisse.

Cet article traite du déroulement de l'opération et de ses jalons administratifs genevois, du régime du prix contrôlé en zone de développement, de l'échelonnement des paiements et de son financement, des garanties dont bénéficie l'acquéreur après livraison, des risques à anticiper avant de signer. La révision du Code des obligations sur la garantie des défauts entre en force le 1er janvier 2026.

Quelles sont les étapes d'un achat sur plan à Genève ?

Les étapes d'un achat sur plan à Genève vont de l'identification du régime du lot à la remise des clés, en passant par la réservation, l'accord de financement, l'acte notarié et les appels de fonds du chantier ; ces 9 étapes s'échelonnent sur 30 à 42 mois, dont environ 24 mois de chantier, le solde tenant à l'instruction de l'autorisation de construire et aux voies de recours.

1. Identifier le régime du lot. L'inventaire des opérations ZD PPE approuvées, publié par l'État de Genève, recense les adresses et les prix autorisés (LGZD).
2. Réserver le lot auprès du promoteur. L'acquéreur signe une convention de réservation et verse un acompte.
3. Obtenir un accord de financement. La banque délivre en quelques semaines une confirmation portant sur l'échéancier des appels de fonds.
4. Contrôler la délivrance de l'autorisation de construire. Publiée dans la Feuille d'avis officielle, l'autorisation devient définitive à l'échéance du délai de recours de 30 jours (LPA, art. 62 al. 1 let. a).
5. Signer l'acte de vente devant notaire et le contrat d'entreprise. En zone de développement, l'acte suppose l'accord provisoire de vente délivré par l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF).
6. Régler les appels de fonds au fil de l'avancement. L'entreprise générale facture chaque tranche à la réalisation d'un jalon constaté.
7. Arrêter les choix de finitions. L'acquéreur valide matériaux et options par avenant au contrat d'entreprise.
8. Réceptionner l'ouvrage lors d'une visite contradictoire. Le procès-verbal consigne les défauts constatés et ouvre le délai de 60 jours pour les signaler (CO, art. 367 al. 1bis).
9. Prendre possession du logement. L'occupation suppose le dépôt par le promoteur des plans conformes à l'exécution et d'une attestation de conformité (LCI, art. 7), dont l'acquéreur demande copie.

La frise ci-dessous suit ces neuf jalons, séparés par ce qui relève encore de la préparation et ce qui commence à la signature.

En zone de développement, ce prix n'est pas fixé librement par le promoteur.

Comment l'État fixe-t-il le prix en zone de développement ?

L'État fixe le prix en zone de développement à travers la validation du plan financier et du plan de vente en amont de l'autorisation de construire, par l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF).

Le prix ainsi arrêté est sous contrôle étatique pendant les dix ans suivant la date d'entrée moyenne dans les lieux des logements, non la date de signature de l'acte (art. 5 al. 3).

Une fois validé le prix moyen de vente au mètre carré de l'opération, l'OCLPF approuve le plan de vente sur le cahier provisoire de répartition des locaux exécuté par un géomètre. Le prix maximum de chaque logement est formalisé dans l'accord provisoire de vente (APV), délivré devant notaire : aucune promesse ni acte ne se signe avant.

Le schéma ci-dessous suit ce circuit d'approbation, du plan financier à l'accord de vente, puis les trois obligations qui courent pendant les dix ans de contrôle.

Le prix médian au mètre carré des appartements ZD PPE vendus dans le canton s'élève à 7 041 francs en 2024, contre 10 284 francs pour le neuf hors zone de développement. L'écart atteint 31,5 % (office cantonal de la statistique, Informations statistiques n° 11, novembre 2025).

L'État publie sur ge.ch les plans de vente résumés.

Qui peut acheter un logement en zone de développement ?

Tout acquéreur peut acheter un logement en zone de développement, à condition de l'occuper lui-même pendant les dix ans du contrôle étatique.

Aucune condition de nationalité, ni de durée de résidence dans le canton ne résulte de la LGZD.

Quatre conditions grèvent l'acquéreur.

1. L'occupation effective. – Les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département (LGZD, art. 5 al. 1 let. b) ;
2. L'interdiction de louer. – Seul le propriétaire des lieux avant le 16 novembre 2016, ou le bénéficiaire d'une dérogation, loue son logement, au loyer maximum fixé par l'OCLPF et avec le bail type ;
3. La revente plafonnée. – Le prix de revente reste plafonné pendant toute la période de contrôle : le prix autorisé additionne le prix d'acquisition, les émoluments notariés et les travaux à plus-value, indexés à l'indice genevois des prix à la consommation ;
4. La dérogation pour justes motifs. – L'office admet notamment le divorce, le décès, une mutation professionnelle temporaire, un état de santé incompatible avec le logement, ou l'absence d'acquéreur au prix contrôlé ;

Quels contrats signe-t-on pour acheter sur plan ?

Deux contrats se signent pour acheter sur plan, dont la nature varie selon le montage : vente d'une quote-part de terrain puis contrat d'entreprise générale, ou promesse de vente puis acte de vente.

L'OCLPF communique trois modes de commercialisation dans sa pratique administrative PA/SI/040.01.

• La vente d'une quote-part de terrain avec contrat d'entreprise, sans acquisition préalable du terrain par le promoteur.
• La même vente avec acquisition préalable du terrain par le promoteur.
• La promesse de vente suivie d'une vente à la remise des clefs, ou la vente après exécution des travaux.

Dans les deux premiers modes, l'acquéreur acquiert une part de copropriété du bien-fonds devant notaire (CO 216 al. 1) et signe séparément un contrat d'entreprise. Devenu maître de l'ouvrage, il fait valoir lui-même ses droits contre l'entreprise générale (CO 368), et son lot supporte le risque de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs impayés.

Dans le troisième mode, le promoteur reste propriétaire et maître de l'ouvrage jusqu'à la remise des clefs. L'acquéreur signe une promesse de vente, puis l'acte : dès le 1er janvier 2026, il exige du vendeur à ses frais la réparation des défauts (CO 219a al. 2), sous le délai de 60 jours et la prescription de cinq ans dès le transfert de propriété.

La norme SIA 118 ne s'étend qu'aux contrats qui s'y réfèrent expressément.

Quand paie-t-on un achat sur plan ?

Un achat sur plan se paie de façon échelonnée, en appels de fonds successifs, déclenchés par l'avancement constaté du chantier, non par le calendrier.

Le simulateur ci-dessous répartit un prix d'achat sur les jalons et chiffre fonds propres, crédit et intérêts intercalaires. Les fonds propres viennent souvent de la vente du logement actuel : estimer son bien fixe le montant que l'on peut engager.

L'échéancier suivant reprend les cinq jalons habituels en Suisse romande.

Jalon du chantier	Part du prix	Cumul
Signature de l'acte et quote-part de terrain	20 %	20 %
Achèvement des fondations et de la dalle	15 %	35 %
Mise hors d'eau et hors d'air	20 %	55 %
Installations techniques et second œuvre	30 %	85 %
Réception et remise des clés	15 %	100 %

Ces parts sont des ordres de grandeur : le contrat signé fait foi.

Le premier versement paie la quote-part de terrain (CO, art. 216 al. 1) : l'acheteur est inscrit au registre foncier avant la première pierre. Ce versement met la part de terrain à l'abri d'une faillite du promoteur, sans protéger de l'hypothèque légale des artisans impayés.

La dernière tranche est le seul levier qui reste à l'acheteur : elle se verse à la remise des clés, une fois les défauts portés au procès-verbal, l'article 82 CO autorisant à refuser l'exécution tant que la contre-prestation n'est pas fournie. Une retenue sur le solde, libérée après la levée des défauts, se négocie avant la signature.

Un achat sur plan se finance par un crédit de construction libéré par tranches, consolidé en prêt hypothécaire à l'achèvement des travaux : les intérêts intercalaires atteignent environ CHF 12 400 sur 24 mois à 1,8 %, soit 1 % du prix.

Quels frais s'ajoutent au prix d'achat ?

Les frais obligatoires qui s'ajoutent au prix d'un achat sur plan à Genève sont les deux droits d'enregistrement, l'émolument du notaire et celui du registre foncier, soit environ 1,9 % du prix avant Casatax.

Le tableau les chiffre sur un appartement neuf de CHF 1 200 000, dont CHF 360 000 de terrain et CHF 840 000 de construction.

Poste	Base de calcul	Montant sur CHF 1 200 000
Droit d'enregistrement sur l'acte de vente	3 % de la valeur du bien-fonds, soit CHF 360 000 (LDE art. 33 al. 1 et 83 al. 2)	CHF 10 800
Droit d'enregistrement sur le contrat d'entreprise	1 % de la valeur de la construction à terminer, soit CHF 840 000 (LDE art. 83)	CHF 8 400
Émolument du notaire	Barème dégressif par tranches sur la valeur énoncée dans l'acte de vente (REmNot art. 10 al. 1)	CHF 2 360
Émolument du registre foncier	0,21 % de la valeur énoncée dans l'acte, au maximum CHF 40 000 par opération (REmORFDIT art. 3 let. a)	CHF 756
Total des frais		CHF 22 316
Réduction Casatax	Forfait de CHF 20 924, plafonné au droit de vente dû (LDE art. 8A, RDE art. 1 al. 6)	−CHF 10 800 (forfait non utilisé : CHF 10 124)
Total après Casatax		CHF 11 516

Depuis le 1er mars 2026, la réduction Casatax atteint CHF 20 924. Elle s'impute sur le seul droit de vente (RDE, art. 2 al. 3) : les CHF 8 400 restent dus.

Le graphique ci-dessous met l'assiette d'un achat sur plan et celle d'un bien existant côte à côte, avant puis après Casatax.

La TVA de 8,1 % frappe les prestations de construction, hors terrain, et le prix de l'ouvrage la comprend déjà : environ CHF 62 900 sur CHF 840 000.

Que se passe-t-il pendant le chantier ?

Pendant le chantier, l'acquéreur suit l'avancement, arrête ses choix de finitions et libère les appels de fonds, sans diriger les travaux.

Il est maître de l'ouvrage (CO, art. 363) pour la part construction ; dans une vente clé en main, il reste acheteur et l'article 219a CO règle ses droits. La direction des travaux est mandatée par l'entreprise générale, jamais par l'acquéreur.

Quatre décisions lui reviennent.

• Les choix de finitions ouverts par le descriptif, dans les délais du planning.
• Les travaux supplémentaires commandés par avenant, avec leur prix et leur effet sur le délai.
• La libération de chaque appel de fonds contre l'attestation d'avancement.
• Les réserves écrites sur un poste non conforme au descriptif.

Le graphique ci-dessous place chaque tranche en face du jalon de chantier qui la déclenche, pour un prix de CHF 1 200 000.

Quelles garanties couvrent les défauts après la livraison ?

Les garanties du Code des obligations couvrent les défauts après la livraison pendant cinq ans : articles 367 à 371 dès la réception pour le maître de l'ouvrage, article 219a dès le transfert de propriété pour l'acheteur d'un immeuble à construire.

Le régime français ne couvre pas un immeuble genevois : ni le parfait achèvement (Code civil français, art. 1792-6), ni la garantie biennale de bon fonctionnement (art. 1792-3), ni la décennale (art. 1792 et 1792-4-1), ni l'assurance dommages-ouvrage (Code des assurances français, art. L. 242-1).

L'axe ci-dessous superpose les trois délais qui courent depuis la réception, de l'avis des défauts à la prescription.

Le maître d'un ouvrage immobilier dispose de 60 jours pour signaler les défauts à l'entrepreneur, toute convention imposant un délai plus court étant nulle depuis le 1er janvier 2026 (art. 367 al. 1bis). L'omission de la vérification et de l'avis vaut acceptation tacite de l'ouvrage (art. 370 al. 2).

Le défaut signalé ouvre le refus de l'ouvrage, la réduction du prix en proportion de la moins-value ou la réparation aux frais de l'entrepreneur (art. 368).

Depuis le 1er janvier 2026, toute clause convenue à l'avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation d'un défaut de construction est nulle (art. 368 al. 2bis) : les contrats rédigés sous le droit antérieur en contiennent fréquemment une.

Situation	Droit de l'acheteur	Délai
Défaut constaté à la réception	Refus de l'ouvrage, réduction du prix ou réparation aux frais de l'entrepreneur (CO 368)	Avis dans les 60 jours, clause plus courte nulle (CO 367 al. 1bis)
Défaut non décelable à la réception	Mêmes droits, l'acceptation ne déchargeant pas l'entrepreneur (CO 370 al. 1)	Avis dans les 60 jours dès la découverte (CO 370 al. 4)
Immeuble vendu à construire ou érigé depuis moins de 2 ans	Réparation exigible du vendeur à ses frais (CO 219a al. 2)	Avis dans les 60 jours ; prescription de 5 ans dès le transfert (CO 219a al. 1 et 3)
Défaut intentionnellement dissimulé	Action maintenue malgré l'acceptation	Prescription non opposable (CO 370 al. 1 et CO 210 al. 6)
Contrat renvoyant à la norme SIA 118	Réparation de tout défaut signalé, responsabilité présumée	Garantie de 2 ans dès la réception (art. 172), prescription de 5 ans (art. 180)

Quels risques faut-il anticiper avant de signer ?

Les risques à anticiper avant de signer, tous à vérifier sur pièces, sont le recours contre l'autorisation de construire, l'écart entre le descriptif et la livraison, l'évolution du financement et, le plus lourd, l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, qui expose l'acheteur à payer deux fois la même prestation.

La défaillance du constructeur ouvre ce droit de gage aux entreprises impayées : les artisans et entrepreneurs requièrent l'inscription d'une hypothèque légale sur l'immeuble même lorsque leur débiteur n'est pas le propriétaire foncier (Code civil, art. 837 al. 1 ch. 3), et les sous-traitants d'une entreprise générale en faillite se retournent sur le bien déjà payé.

La renonciation anticipée est exclue (art. 837 al. 3), et l'inscription s'obtient dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2).

Trois parades limitent cette exposition.

• Les sûretés de substitution, qui interdisent l'inscription et couvrent les intérêts moratoires pour dix ans depuis le 1er janvier 2026 (art. 839 al. 3).
• Le compte de construction bloqué, dont chaque tranche se libère contre quittance des corps de métier.
• La consultation du registre foncier, avant chaque appel de fonds et pendant les quatre mois suivant l'achèvement.

Le recours contre l'autorisation de construire gèle le chantier : déposé au Tribunal administratif de première instance (LCI, art. 145 al. 1) dans les 30 jours dès la notification (LPA, art. 62 al. 1 let. a), il a effet suspensif (LPA, art. 66 al. 1).

L'écart entre le descriptif et la livraison naît de formulations élastiques qui laissent le choix à l'entreprise générale.

• La mention « ou équivalent » accolée à une marque, sans référence de produit.
• La surface indiquée « environ », sans tolérance ni mode de mesure.
• La qualification purement adjectivale d'un revêtement, sans caractéristique technique.

Le descriptif daté, les plans cotés et la liste des matériaux par marque, annexés à l'acte authentique, intègrent ces éléments à l'ouvrage dû.

L'évolution du financement sépare l'engagement du décaissement : le solde est appelé sur les 24 mois du chantier, quand les conditions du prêt se fixent à sa mise en place.

Une offre valable jusqu'à la fin du chantier retire cette variable.

Acheter sur plan ou acheter un bien existant ?

Acheter sur plan et acheter un bien existant se séparent sur six critères mesurables, dont le plus chiffrable est l'assiette des droits d'enregistrement : CHF 19 200 contre CHF 36 000 sur un prix de CHF 1 200 000.

Critère	Achat sur plan	Bien existant
Délai de disponibilité	Occupation à la réception, 24 mois de chantier	Occupation au transfert de propriété
Échelonnement du paiement	CHF 240 000 à la signature, solde par tranches	CHF 1 200 000 exigibles à la signature
Personnalisation	Matériaux choisis dans les limites du descriptif	Travaux après l'acquisition, à la charge du propriétaire
Droits d'enregistrement	CHF 19 200 (CHF 8 400 après Casatax), LDE art. 83 al. 2	CHF 36 000 (CHF 15 076 après Casatax), LDE art. 33 al. 1
Performance énergétique	Exigences en vigueur à l'autorisation de construire	Année de construction et rénovations réalisées
Nature des risques	Faillite du constructeur, hypothèque légale (CC art. 837 et 839), recours, écart au descriptif	Défauts existants au jour de la vente, exclusion conventionnelle admise (CO art. 199)

Reste une question propre à l'achat sur plan : le droit acquis en propriété par étages.

Achat sur plan et PPE : que possède-t-on exactement ?

L'acquéreur possède une fraction de copropriété de l'immeuble entier, avec un droit exclusif d'user et d'aménager intérieurement son logement.

L'acte constitutif de la PPE décrit chaque lot et détermine sa fraction de valeur en quotes-parts d'un même dénominateur, exprimées en millièmes dans la pratique genevoise. Cette fraction décide de la contribution aux charges communes, réparties proportionnellement à la valeur des parts.

Les parties que l'acte constitutif ne déclare pas communes relèvent du droit exclusif. L'acquéreur reprend à la signature cet acte et le règlement d'administration et d'utilisation mentionné au registre foncier, seuls documents définissant dans une PPE à Genève les droits d'usage et la répartition des charges.