Lex Koller à Genève : Acheteurs Étrangers, Biens Concernés et Procédure d’Autorisation

Pour l’achat d’un bien immobilier à Genève par un étranger, il existe une loi fédérale particulière à prendre en compte : la Lex Koller, encadrant l’achat des acquéreurs domiciliés hors de Suisse sur le sol helvétique.

L’article présenté indique qui la loi désigne par « personne à l’étranger », quels biens demeurent libres d’accès ou nécessitent une autorisation et présente la procédure cantonale genevoise, les exceptions, les sanctions encourues et les règles cantonales. Une dernière partie dresse l’état de la réforme en cours et guide vers les premières étapes de l’achat.

Qu’est-ce que la Lex Koller ?

La Lex Koller est la loi fédérale qui soumet à autorisation l’acquisition d’immeubles par des personnes étrangères, dénommée en son nom officiel la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, RS 211.412.41).

Votée par le parlement le 16 décembre 1983, elle entre en vigueur le 1er janvier 1985. Elle a pour but d’éviter une mainmise étrangère sur le sol suisse en limitant l’accès des non-résidents au marché immobilier.

L’Office fédéral de la justice est chargé de son respect et de son application et chaque canton a désigné l’autorité compétente pour délivrer les autorisations. À Genève, il s’agit du Département des institutions et du numérique.

La loi est complétée par une ordonnance d’application, l’OAIE, qui permet de définir au plus près les critères d’assujettissement et d’autorisation. D’abord dénommée « Lex Friedrich », elle prend le nom de « Lex Koller » suite à la révision de 1997 menée par le conseiller fédéral Arnold Koller.

Qui est considéré comme « personne à l’étranger » ?

La personne à l’étranger désigne, au regard de la LFAIE, tout acquéreur que la loi considère parmi les non-résidents soumis au régime de l’autorisation. La qualité s’apprécie au regard de la nationalité, du domicile et du titre de séjour, et jamais en considération de la seule origine.

Quatre hypothèses répondent à la qualification.

• Ressortissants hors UE/AELE sans permis C : les personnes établies en Suisse mais qui ne bénéficient pas d’une autorisation d’établissement valable.
• Personnes domiciliées à l’étranger : tout acquéreur non suisse dont le domicile effectif se trouve hors de Suisse, y compris un ressortissant européen vivant à l’étranger.
• Sociétés ayant leur siège à l’étranger : les personnes morales étrangères, peu important la nationalité des détenteurs.
• Sociétés suisses sous contrôle étranger : celles dont le siège est en Suisse mais dont le capital ou les droits de vote sont détenus de manière déterminante par des personnes à l’étranger.

À l’inverse, un citoyen de l’UE ou de l’AELE domicilié à Genève, comme un titulaire du permis C, échappe à cette qualité et achète un logement à l’instar d’un citoyen suisse.

Quels biens immobiliers un étranger peut-il acheter à Genève ?

À Genève, un étranger peut librement acquérir les locaux commerciaux et sa résidence principale tandis que le logement de placement et la résidence secondaire lui sont fermés ou soumis à autorisation. Ce régime s’attache à la catégorie du bien et non au quartier.

Ces catégories s’entendent comme suit.

• Établissement stable : les locaux d’une entreprise commerciale, de production, d’artisanat ou d’une profession libérale sont librement acquis sans autorisation, par suite de la libéralisation de 1997.
• Résidence principale : l’acquéreur titulaire d’un permis de séjour valable achète sans autorisation le logement qu’il habite personnellement, à condition de ne pas le sous-louer.
• Résidence secondaire et logement de vacances : ces biens relèvent du régime de l’autorisation et d’un contingent national, réservé aux cantons touristiques.
• Immeuble locatif résidentiel : l’acquisition d’un logement destiné au seul placement demeure interdite à une personne à l’étranger.

Genève illustre clairement la portée de ces règles : le canton ne figurant pas parmi les zones touristiques, la résidence secondaire et le logement de vacances ne sont aucunement accessibles à un acheteur non-résident, hors situations particulières comme celle des frontaliers.

Cette matrice résume le régime d’acquisition par type de bien pour une personne à l’étranger.

Êtes-vous soumis à la Lex Koller ?

Cela dépend de votre statut d’acheteur et de la nature du bien : une autorisation d’acquérir devient nécessaire dès que l’assujettissement de l’acheteur n’est pas d’emblée exclu, par exemple lorsqu’une personne à l’étranger vise un bien résidentiel non exempté. Trois cas de figure apparaissent.

• Acquisition nécessitant une autorisation : un étranger qui acquiert une résidence secondaire, un logement de vacances ou un immeuble locatif résidentiel doit demander une autorisation au préalable.
• Acquisition libre : un titulaire de permis de séjour qui acquiert un établissement stable ou une résidence principale qu’il occupe n’a pas à demander d’autorisation.
• Acquéreur non assujetti : un ressortissant UE/AELE vivant en Suisse, ou un titulaire de permis C, acquiert sans démarche au titre de la LFAIE.

En cas de doute, l’acheteur sollicite une décision de non-assujettissement auprès de l’autorité cantonale : elle certifie officiellement que l’opération échappe à cette loi, permettant son inscription au registre foncier.

Le test ci-dessous établit votre régime d’acquisition selon votre situation.

Comment obtenir l’autorisation Lex Koller à Genève ?

À Genève, l’autorisation Lex Koller se réclame par une requête à l’attention du Département des institutions et du numérique, qui instruit le dossier et statue. Cinq étapes essentielles se dégagent.

1. Vérifier l’assujettissement en établissant si l’acquéreur et le bien sont soumis à autorisation.
2. Constituer le dossier avec les pièces d’identité, le titre de séjour, le projet d’acte et la description du bien.
3. Déposer la requête à la Direction juridique du Département des institutions et du numérique, autorité cantonale compétente.
4. Instruire la demande en vérifiant le motif d’autorisation et la conformité légale du projet.
5. Notifier la décision, point de départ du délai de recours, dont l’entrée en force conditionne l’inscription de l’acte au registre foncier.

Le notaire subordonne son acte à cette autorisation, posée en condition suspensive : l’inscription foncière attend l’entrée en force de la décision. Une décision de non-assujettissement tient lieu d’autorisation si l’opération échappe à la loi.

Cette frise présente les cinq étapes de la procédure d’autorisation à Genève.

Quelles sont les exceptions à la Lex Koller ?

Les exceptions à la Lex Koller sont les cas où certains acquéreurs et certains actes échappent à toute autorisation, alors même que l’acheteur serait autrement qualifié de personne à l’étranger. L’article 7 LFAIE en dresse la liste limitative.

On peut regrouper les principaux cas de figure ainsi.

• Les héritiers légaux : l’autorisation n’est pas requise lorsque l’intéressé acquiert un immeuble par succession en ligne directe ou en qualité de conjoint.
• Les parents proches : l’acquisition auprès d’un parent en ligne ascendante ou descendante échappe au régime.
• Les résidents UE/AELE : le ressortissant européen domicilié en Suisse acquiert tout logement librement.
• Les titulaires du permis C : la personne titulaire de l’autorisation d’établissement est assimilée à un ressortissant suisse.
• L’établissement stable : les locaux affectés à une activité économique échappent au régime de l’autorisation.

Chaque exception doit satisfaire à des conditions spécifiques que l’autorité contrôle. En cas de doute, la décision de non-assujettissement permet de constater de manière formelle qu’aucune autorisation n’est nécessaire.

Que risque-t-on en cas de non-respect de la Lex Koller ?

Le premier effet du non-respect de la Lex Koller est la nullité de l’acte d’acquisition, qui prive l’acheteur de tout droit sur le bien et bloque son inscription au registre foncier. Les conséquences sont multiples, du plan civil au plan pénal. Trois types de sanctions se cumulent.

• Nullité civile. Aux termes de l’article 26 de la LFAIE, est nul l’acte conclu sans l’autorisation requise, tout comme l’acte fondé sur de fausses indications.
• Rétablissement de l’état antérieur. Aux termes de l’article 27, l’autorité saisie est habilitée à agir en cessation de l’état illicite et à requérir la vente forcée du bien, l’acquéreur ne récupérant que son prix d’achat, jamais la plus-value.
• Sanction pénale. Aux termes de l’article 28, celui qui exécute intentionnellement une acquisition nulle faute d’autorisation est frappé d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire.

L’autorité genevoise compétente et le ministère public poursuivent ces infractions. L’opération montée pour frauder la loi, par prête-nom ou société-écran, encourt le même régime de nullité et de poursuite.

Quelles spécificités genevoises s’appliquent à la Lex Koller ?

Les spécificités genevoises sont celles d’un canton non touristique, où la résidence secondaire et le logement de vacances restent fermés aux acheteurs non-résidents. Le droit fédéral y est complété de directives cantonales et d’une autorité dédiée.

Les spécificités cantonales tiennent en quelques points.

• Autorité compétente : la Direction juridique du Département des institutions et du numérique instruit et délivre les autorisations pour tout le canton.
• Absence de contingent touristique : faute de zones touristiques reconnues, Genève n’ouvre aucun quota de logements de vacances pour les personnes à l’étranger.
• Résidence secondaire fermée : l’acquisition d’une résidence secondaire par un non-résident reste exclue, hormis le cas du frontalier.
• Pression foncière : la rareté du sol et la demande soutenue conduisent l’autorité à un examen strict de chaque motif d’autorisation.

Cette application genevoise rappelle la finalité de la loi : réserver le logement à ceux qui vivent et travaillent dans le canton, plutôt qu’aux placements depuis l’étranger.

Où en est la réforme (durcissement) de la Lex Koller ?

Au printemps 2026, la réforme de la Lex Koller n’en est qu’au stade de la consultation fédérale, ouverte le 15 avril 2026 et close le 15 juillet 2026, et vise à durcir l’accès des personnes à l’étranger au logement suisse.

Le 29 janvier 2025, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police d’établir cet avant-projet, dans le prolongement des mesures liées à l’initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! ». Selon son communiqué du 15 avril 2026, plusieurs durcissements sont mis en consultation.

• Logements et nationalité : l’achat d’un logement par un ressortissant d’un État hors UE/AELE passerait sous le régime de l’autorisation.
• Logements de vacances : leur acquisition serait davantage restreinte.
• Obligation de revente : la personne qui quitte la Suisse devrait revendre son bien dans un délai de deux ans.
• Immeubles commerciaux : leur acquisition à des fins de placement serait limitée au seul usage propre.

Le calendrier reste ouvert : après la consultation, le Conseil fédéral arrête son message, puis le Parlement tranche.

Cette frise situe le calendrier de la réforme de la Lex Koller en 2025-2026.

Étranger : par où commencer pour acheter un bien à Genève ?

Avant même de cibler un bien, un acquéreur étranger diagnostique son propre assujettissement à la Lex Koller. Ce contrôle préalable lui permet de savoir d’emblée si l’achat est libre, soumis à autorisation ou fermé.

Une fois ce point levé, le projet rejoint le parcours classique de tout acheteur. Les grandes étapes pour acheter à Genève, du financement à la signature chez le notaire, sont identiques à celles que suit un résident suisse, avec la seule autorisation cantonale en condition suspensive supplémentaire le cas échéant.

Quel rôle joue le notaire dans une acquisition soumise à la Lex Koller ?

Le rôle du notaire est de contrôler l’assujettissement de l’acheteur à la Lex Koller et d’instrumenter l’acte de vente, préalablement à toute réquisition au registre foncier. Son intervention sécurise légalement l’opération.

De manière concrète, le notaire à Genève vérifie le statut de l’acquéreur, insère l’autorisation cantonale ou la décision de non-assujettissement comme condition suspensive et refuse de requérir l’inscription tant que cette condition n’est pas purgée. Sa responsabilité le contraint de dénoncer une opération de contournement de la loi. Dans ce rôle de filtre, le notaire apparaît comme l’acteur principal de l’achat soumis au régime des personnes à l’étranger.

Un étranger sans permis peut-il acheter à Genève ?

Cela dépend du type de bien envisagé. Un étranger domicilié à l’étranger ou dépourvu de titre de séjour ne peut pas acquérir librement un logement à Genève : l’achat résidentiel lui reste fermé ou soumis à autorisation, et le placement locatif lui est interdit. En revanche, il peut acquérir un local commercial à usage d’entreprise, qui échappe au régime de l’autorisation.

Un frontalier peut-il acheter un logement à Genève ?

Oui, un frontalier peut acheter un logement à Genève. Le permis G offre à son titulaire une exception propre à la Lex Koller : il acquiert une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail, sans autorisation, à condition de l’occuper lui-même. Cette faculté le distingue des autres acquéreurs domiciliés à l’étranger, pour qui la résidence secondaire reste fermée à Genève. L’achat d’un local commercial à usage d’entreprise lui reste ouvert.