Acheter un bien immobilier à plusieurs à Genève : forme, parts et sortie

Acheter à plusieurs à Genève implique deux choix réalisés en amont de la signature de l'acte notarié : la forme sous laquelle le bien s'inscrit au registre foncier et le contrat qui lie les acquéreurs entre eux. Le droit suisse connaît deux formes de propriété collective, la copropriété par quotes-parts (art. 646 CC) et la propriété commune (art. 652 CC), et l'acquisition de la propriété passe par l'inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC).

Cet article couvre la comparaison des deux formes, la répartition des parts quand les apports diffèrent, l'engagement envers la banque, l'usage du 2e pilier, le contenu de la convention entre acheteurs, les voies de sortie et le sort de la part au décès. Il traite ensuite les situations du couple non marié, du couple marié, de l'achat avec ses parents ou ses enfants et de l'achat entre amis.

Copropriété ou propriété commune : quelle différence à Genève ?

À Genève, la différence entre copropriété et propriété commune, quand on achète à plusieurs, tient à un point : en copropriété, chacun possède sa part du bien ; en propriété commune, personne n'a de part à soi (art. 646 et 652 CC).

En copropriété, cette part, appelée quote-part, est inscrite au registre foncier comme un bien à part entière (art. 655 al. 2 ch. 4 CC) : son titulaire peut la vendre ou l'hypothéquer seul, et ses créanciers peuvent la saisir (art. 646 al. 3 CC). En propriété commune, le droit de chacun porte sur la chose entière (art. 652 CC) et disposer d'une quote-part est impossible tant que dure la communauté (art. 653 al. 3 CC).

Chez les acquéreurs non mariés, cette communauté résulte d'une société simple, contrat qui met les biens acquis en commun entre associés (art. 530 et 544 CO). Le droit suisse n'a ni l'indivision française ni la société civile immobilière (SCI).

Le tableau oppose les deux formes sur six critères.

Critère	Copropriété	Propriété commune
Registre foncier	Quote-part par acquéreur, immeuble distinct	Acquéreurs ensemble, sans quote-part
Vendre sa part seul	Oui	Non
Mettre sa part en gage seul	Oui	Non
Règle de décision	Majorité, accord de tous pour vendre le bien (art. 647b et 648 CC)	Unanimité, sauf clause de majorité (art. 534 CO)
Décès d'un acquéreur	La part passe aux héritiers (art. 560 CC)	La société simple prend fin, sauf clause de continuation (art. 545 CO)
Profil	Apports inégaux, sortie individuelle	Projet indivisible, décisions communes

Comment répartir les parts quand les apports sont inégaux ?

Répartir les parts entre apports inégaux exige de les chiffrer dans l'acte : à défaut, les quotes-parts sont présumées égales (art. 646 al. 2 CC). Ce n'est pas l'apport versé mais la quote-part inscrite qui commande la répartition du prix de revente (art. 646 al. 3 et 651 al. 1 CC).

Trois montages règlent l'écart entre l'apport réel et la part inscrite.

• Quote-part proportionnelle : calculez les parts sur les fonds propres augmentés de la dette reprise. Des apports de 150 000 et 50 000 francs, avec 800 000 francs d'hypothèque par moitié sur un bien à 1 000 000 francs, donnent 55 % et 45 %, soit 110 000 et 90 000 francs d'une plus-value de 200 000 francs. La correction ultérieure d'une quote-part inscrite exige un acte authentique (art. 216 CO).
• Parts égales et prêt : faites inscrire 50 % chacun et traitez l'excédent de 50 000 francs en prêt entre acheteurs. Le prêteur récupère son nominal, la plus-value se partage par moitié.
• Parts égales et créance indexée : fixez une créance en pourcentage du prix de revente. Elle suit la plus-value, sans opposabilité aux tiers faute d'inscription.

Ce graphique compare, sur un bien à un million de francs, les apports réellement versés, les quotes-parts inscrites au registre foncier et le partage d'une plus-value de 200 000 francs.

À Genève, pour le droit d'enregistrement, la part inscrite en sus de l'apport est présumée donation : le prêt écrit ou la créance indexée en font la preuve contraire (art. 11 al. 3 LDE).

Qui rembourse l'hypothèque si l'un des acheteurs ne paie plus ?

Chaque acheteur répond de la totalité de l'hypothèque si l'un des acheteurs ne paie plus, dès lors qu'ils se sont engagés solidairement envers la banque : les codébiteurs solidaires répondent chacun du tout et la banque exige l'exécution intégrale de celui de son choix (art. 143 et 144 CO).

Celui qui paie au-delà de sa part a un recours contre les autres pour l'excédent (art. 148 al. 2 CO). Ce recours dépend de la solvabilité du codébiteur défaillant.

L'engagement solidaire porte sur la dette globale et non sur la quote-part inscrite au registre foncier. Il entame la capacité financière de chaque acquéreur pour tout autre crédit, les banques plafonnant les charges théoriques (intérêts calculés à 5 %) à un tiers du revenu brut (FINMA, juin 2025).

La vente de sa part ne libère pas de la dette : la décharge de l'ancien débiteur se fait par un contrat entre le repreneur et la banque (art. 176 al. 1 CO), qui recalcule alors la capacité sur un seul revenu.

Peut-on utiliser son 2e pilier pour un achat à plusieurs ?

Oui, chaque acheteur peut utiliser son 2e pilier, son épargne retraite professionnelle, pour un achat à plusieurs, à condition d'habiter le logement et, hors mariage ou partenariat enregistré, d'acheter en copropriété (art. 30c LPP).

Le 2e pilier est l'épargne retraite que chacun constitue avec son employeur auprès d'une caisse de pension. La loi (art. 30b et 30c LPP) permet de s'en servir pour acheter son propre logement, en retirant l'argent (versement anticipé) ou en le donnant en garantie à la banque (mise en gage).

Celui qui n'y réside pas ne peut engager aucun avoir de prévoyance. La forme de propriété est une condition d'admissibilité : l'ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL) admet la copropriété, la propriété commune seulement entre époux ou partenaires enregistrés (art. 2 al. 2). Des acquéreurs non mariés qui mobilisent leur 2e pilier retiennent donc la copropriété.

La caisse porte au registre foncier la mention de la restriction du droit d'aliéner (art. 30e LPP). Le retrait diminue les prestations de prévoyance, donc les prestations de survivants et d'invalidité ; la mise en gage permet d'éviter cette réduction (art. 30b et 30c al. 4 LPP).

Que faut-il écrire dans la convention entre acheteurs ?

Sept points s'écrivent dans la convention entre acheteurs, qui relève de la liberté contractuelle et vaut par simple écrit (art. 11 et 19 CO).

• Les quotes-parts : la fraction de chacun, présumée égale à défaut (art. 646 al. 2 CC).
• Les apports : le montant versé par chacun et ce qu'il récupère.
• Les charges : intérêts, entretien et impôts, répartis selon les parts sauf accord contraire (art. 649 CC).
• L'occupation : l'occupant du bien et l'indemnité qu'il verse aux autres.
• La sortie : la méthode d'évaluation du prix de rachat.
• Le décès : le sort de la part du défunt.
• Le blocage : le mode de règlement des désaccords.

Deux clauses exigent plus qu'un écrit sous seing privé : l'acte authentique est requis pour l'exclusion du partage et le droit d'emption entre acheteurs (art. 650 al. 2 CC ; art. 216 al. 2 CO). La convention engage les acheteurs les uns vis-à-vis des autres, non pas à l'égard de la banque.

Comment sortir d'un achat immobilier à plusieurs ?

Pour sortir d'un achat immobilier à plusieurs, chaque copropriétaire a le droit d'exiger le partage, hors engagement contraire et temps inopportun (art. 650 al. 1 et 3 CC).

Une convention peut écarter ce droit pour une durée maximale de 50 ans ; s'agissant d'un immeuble, celle-ci doit revêtir la forme authentique et peut être annotée au registre foncier (art. 650 al. 2 CC).

Ce que dit la loi (art. 650 al. 2 CC) : « Le partage peut être exclu par convention pour 50 ans au plus; s'il s'agit d'immeubles, la convention doit, pour être valable, être reçue en la forme authentique et elle peut être annotée au registre foncier. »

En propriété commune, la sortie s'effectue par la dénonciation de la société simple, qui entraîne sa liquidation (art. 546 CO). En copropriété, quatre issues existent, allant de l'accord entre les acquéreurs à la décision du juge.

• Rachat de part : le sortant cède sa quote-part aux autres, sous réserve de l'accord de la banque sur la reprise de dette.
• Vente de la part à un tiers : les autres copropriétaires passent devant l'acquéreur extérieur par leur droit de préemption légal (art. 682 al. 1 CC), dans les trois mois dès la connaissance du contrat, deux ans au plus après l'inscription (art. 681a al. 2 CC).
• Action en partage : à défaut d'accord sur le mode, le juge ordonne en principe le partage en nature (art. 651 al. 2 CC).
• Vente aux enchères : le juge l'ordonne à la place du partage en nature si le bien ne se divise pas sans perte notable de valeur (art. 651 al. 2 CC).

Ce schéma présente les quatre issues d'une sortie, de l'accord amiable à la vente aux enchères ordonnée par le juge.

Que devient la part d'un acheteur à son décès ?

En copropriété, la part d'un acheteur tombe dans sa succession à son décès : ses héritiers l'acquièrent de plein droit et la détiennent en commun (art. 560 al. 1 et 602 CC).

À la différence du conjoint et des descendants (art. 457 et 462 CC), le partenaire non marié n'a aucune vocation successorale : il se retrouve en copropriété aux côtés des héritiers. En propriété commune, le décès met fin à la société simple, sauf clause de continuation (art. 545 al. 1 ch. 2 CO). Quatre instruments protègent le survivant.

• Testament : attribue au survivant la quotité disponible, ce qui excède la réserve des descendants et du conjoint, fixée à la moitié de leur droit de succession (art. 470 et 471 CC).
• Pacte successoral : lie le disposant à ses héritiers, qui peuvent renoncer par avance à leur part, dans la forme du testament public (art. 495 et 512 CC).
• Usufruit ou droit d'habitation : laisse l'usage du logement, sans la part (art. 745 et 776 CC).
• Droit d'emption : ouvre au survivant le rachat de la part, 10 ans au plus, annoté au registre foncier (art. 216a CO).

Ces trois fiches comparent ce que devient la part d'un acheteur à son décès selon le lien qui l'unissait aux autres acquéreurs.

Quelle forme de propriété convient à votre situation ?

La forme de propriété qui convient à votre situation est d'abord fonction d'un critère : la liberté de vendre sa part seul, reconnue en copropriété (art. 646 CC), exclue en propriété commune (art. 653 CC).

Ce choix se fait devant le notaire avant la signature : la forme figure dans l'acte authentique et s'inscrit au registre foncier (art. 216 CO, art. 656 CC). Le reste dépend du profil des acquéreurs.

Un couple non marié n'a pas de régime matrimonial, un couple marié voit le sien jouer sur le sort des apports, un achat avec ses parents ou ses enfants dépend de la qualification de l'apport (prêt, donation ou avance d'hoirie), un achat entre amis ou entre investisseurs repose sur ses règles de sortie. La propriété par étages, les frais genevois et le changement de forme après l'achat complètent ce choix.

Cet arbre de décision indique, pour chaque profil d'acquéreurs, la forme de propriété courante et la clause à faire figurer par écrit.

Acheter en couple non marié : quels risques ?

Acheter en couple non marié expose chaque partenaire à trois risques, le concubinage ne relevant d'aucun régime patrimonial légal.

• Aucune vocation successorale : sans disposition pour cause de mort, le partenaire survivant ne reçoit rien de la part du défunt.
• Logement sans protection légale : la protection du logement de la famille ne vise que les époux ; un droit d'habitation inscrit au registre foncier y supplée (art. 776 CC).
• Prévoyance versée sur règlement seulement : la caisse de pension verse au partenaire survivant si son règlement le prévoit, après cinq ans de vie commune ininterrompue avant le décès ou s'il entretient un enfant commun (art. 20a LPP).

Le régime matrimonial change-t-il quelque chose pour un couple marié ?

Oui, pour un couple marié, le régime matrimonial décide du sort de chaque apport. Les époux sans contrat de mariage relèvent de la participation aux acquêts (art. 181 CC).

L'apport de biens propres, héritage ou donation, ouvre droit à une créance sur le conjoint ou à une récompense entre masses, part à la plus-value comprise (art. 206 et 209 CC). Tout bien est présumé acquêt, sauf preuve contraire apportée par l'époux qui invoque un bien propre (art. 200 CC). Faites indiquer l'origine des fonds dans l'acte notarié et conservez les justificatifs bancaires.

La vente du logement de la famille exige le consentement exprès du conjoint (art. 169 CC).

Acheter avec ses parents ou ses enfants : prêt, donation ou avance d'hoirie ?

L'apport d'un parent à son enfant coacquéreur vaut prêt, avance d'hoirie ou donation dispensée de rapport, selon sa qualification écrite. Ces trois qualifications produisent des effets distincts au décès du parent.

• Prêt : créance remboursable du parent, portée à l'actif de sa succession et fixée par écrit.
• Avance d'hoirie : libéralité rapportable, dont la valeur se réimpute sur la part de l'enfant (art. 626 CC).
• Donation dispensée de rapport : libéralité soustraite au rapport par la volonté expresse du parent, l'action en réduction restant réservée (art. 626 al. 2 et 629 al. 1 CC).

La part du parent décédé tombe dans sa succession. La ligne directe est exonérée de droits de succession dans le canton de Genève, sauf si le défunt était imposé d'après la dépense (art. 6A LDS).

La différence entre l'apport réellement effectué et la quote-part inscrite constitue, en l'absence de prêt écrit, une libéralité rapportable à la succession du parent, sauf dispense expresse (art. 626 CC).

Acheter entre amis ou à plusieurs investisseurs : quelles précautions ?

Acheter entre amis ou à plusieurs investisseurs appelle trois précautions, fixées dans un contrat de société simple écrit, qu'aucune forme légale n'impose (art. 530 CO) : à défaut d'écrit, les règles supplétives du code des obligations régissent la société. Ces précautions portent sur la décision, les charges et la durée d'engagement.

• Règle de décision : l'unanimité s'applique à défaut de clause de majorité au contrat ; la majorité, si le contrat la prévoit, se compte par tête (art. 534 CO).
• Charges et dettes : les associés répondent solidairement envers les tiers (art. 544 al. 3 CO), la répartition des charges et des travaux s'écrivant au contrat.
• Durée d'engagement : la société de durée indéterminée se dénonce moyennant un avertissement de six mois, ce qui ouvre la liquidation (art. 546 CO).

L'unanimité bloque les décisions de la société simple, pas le départ d'un associé.

Copropriété ou propriété par étages : laquelle s'applique à un appartement ?

Les deux s'appliquent, car un appartement relève en règle générale de la propriété par étages, forme spéciale de copropriété : le régime des art. 712a ss CC ajoute au droit de chaque copropriétaire un droit exclusif sur des parties déterminées du bâtiment.

Deux niveaux de propriété se superposent. Le lot de propriété par étages est lui-même un immeuble au sens du registre foncier (art. 655 al. 2 ch. 4 CC) ; il appartient en copropriété ordinaire ou en propriété commune à plusieurs acquéreurs.

Deux règlements peuvent s'appliquer : le règlement d'utilisation et d'administration adopté entre coacquéreurs du lot (art. 647 al. 1 CC) et le règlement de l'immeuble, mentionné au registre foncier (art. 712g al. 3 CC).

Quels frais et démarches s'ajoutent à Genève pour un achat à plusieurs ?

Le barème des frais d'un achat à plusieurs à Genève est celui de tout achat : le droit d'enregistrement genevois de 3 % frappe le prix indiqué dans l'acte ou la valeur vénale (art. 33 al. 1 et 35 al. 1 LDE).

La pluralité modifie la répartition, pas la procédure. Les démarches pour acheter un bien immobilier à Genève restent les mêmes, avec trois points propres à un achat à plusieurs.

• Charge des droits : les nouveaux propriétaires la supportent, chacun pour sa part (art. 163 al. 1 LDE) ; leur clé de répartition interne n'est pas opposable à l'administration (al. 3), qui ne les tient pas pour solidaires (art. 166).
• Réduction pour résidence principale : elle se répartit selon les quotes-parts des acquéreurs (art. 4 RDE) et son bénéficiaire doit occuper le logement trois ans d'affilée (art. 8A al. 3 LDE) ; celui qui n'y habite pas perd sa fraction.
• Acte et inscription : la vente est reçue en la forme authentique (art. 657 al. 1 CC) et les acquéreurs s'inscrivent au registre foncier, avec leur quote-part en copropriété (art. 656 al. 1 CC).

Peut-on changer de forme de propriété après l'achat ?

Oui, les acquéreurs peuvent changer de forme de propriété après l'achat, moyennant un nouvel acte authentique (art. 657 al. 1 CC) et une nouvelle inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC).

Cette opération vaut transfert : à titre onéreux, le droit d'enregistrement de 3 % frappe la valeur de la part transférée (art. 33 al. 1 LDE) ; à titre gratuit, c'est le droit de donation qui s'applique, nul en ligne directe (art. 27A al. 1 LDE). L'émolument du registre foncier est dû une seconde fois.

Trancher la forme avant la signature évite ce second acte et ces frais.