Travaux de rénovation à Genève : prix, autorisations, délais et devis

La rénovation est la remise en état, même partielle, d'un logement, qui améliore le confort existant sans modifier la distribution (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR, art. 3 al. 1 let. d).

Elle se sépare de l'entretien courant, que la LDTR n'assujettit pas : les travaux ordinaires sans gain de confort. Au-delà, un chantier qui touche le gros œuvre ou l'aspect extérieur relève de la transformation, traitée ici avec la rénovation.

Cet article couvre le coût des travaux de rénovation à Genève, daté et détaillé par poste, le régime d'autorisation, les délais et la commande des entreprises. Il traite ensuite les garanties après réception, l'ordre des travaux, les guichets à saisir, les aides énergétiques, la fiscalité et le cas de la copropriété.

Combien coûtent des travaux de rénovation à Genève ?

Les travaux de rénovation à Genève coûtent entre 1 550 et 3 100 francs le m2 en avril 2026, selon l'ampleur du chantier.

Ce prix est reconstruit à partir du relevé de l'Office fédéral de l'énergie (OFEN) et de l'Office fédéral du logement (OFL) sur 20 immeubles rénovés en Suisse, 2 560 francs le m2 de surface utile en 2019. Le coût par logement est divisé par les 87 m2 de surface utile moyenne, puis réindexé sur l'indice genevois des prix de la rénovation de logements (office cantonal de la statistique) : 88,5 points en octobre 2019, 100,3 en avril 2026, facteur 1,133.

Quatre niveaux de rénovation structurent ces prix. Ce découpage est économique, pas juridique ; seul le rafraîchissement se compte au m2 traité.

Niveau de rénovation	Ce que cela recouvre	CHF/m2	Base et date
Rafraîchissement	Peinture, sols remplacés, installations intactes	55 à 180 par m2 traité	Seuils de qualité OFEN-OFL 2019, indexés
Rénovation extérieure	Façade, fenêtres, toiture	1 550 par m2 de surface utile	120 000 CHF/logement, OFEN-OFL 2019, indexés
Rénovation intérieure	Cuisine, salle de bains, sols, électricité	1 950 par m2 de surface utile	150 000 CHF/logement, même relevé
Rénovation complète	Enveloppe et intérieur ensemble	3 100 par m2 de surface utile	240 000 CHF/logement, même relevé

Les coûts des 20 immeubles relevés par l'OFEN et l'OFL en 2019 s'étalent de 800 à 6 600 francs le m2 indexés, contre 700 à 5 800 avant indexation. Un appartement de 80 m2 rénové intérieurement coûte 156 000 francs (80 x 1 950). L'indice genevois de réindexation s'entend hors TVA.

Un artisan genevois facture 95 à 134 francs l'heure hors TVA en régie, du peintre au monteur sanitaire spécialisé (annuaire 2026 de la Fédération genevoise des métiers du bâtiment).

Quel budget par poste : cuisine, salle de bains, sols, électricité ?

Le budget par poste va de 90 francs le m2 posé pour un revêtement de sol à 100 000 francs pour une cuisine complète.

Les installations sanitaires représentent 14,75 % du budget de la rénovation d'un immeuble genevois, cuisine et salles d'eau comprises, deuxième groupe de dépenses derrière le gros œuvre 2 (17,75 %). Sur un logement isolé, cette part vaut comme ordre de grandeur : sur une rénovation complète à 3 100 francs le m2, environ 460 francs par m2.

Il s'agit des pondérations d'octobre 2025, date du dernier rebasement de l'indice genevois des prix de la construction, hors TVA. Six postes concentrent l'essentiel.

Poste	Unité de référence	Fourchette CHF	Ce que la fourchette comprend
Cuisine	Une cuisine complète	20 000 à 100 000	Éléments, appareils et pose ; hors déplacement des conduites
Salle de bains	Un m2 de pièce	2 500 à 7 500	Appareils, carrelage, robinetterie, pose ; hors colonne de chute déplacée
Revêtement de sol	Un m2 posé	90 à 180	Pose comprise, du PVC au parquet massif ; hors chape et plinthes
Électricité	Une heure de monteur qualifié	123	Régie hors TVA ; hors appareillage, luminaires et percements
Fenêtres	Un m2 de surface utile	65	Fenêtres et portes extérieures posées ; hors stores et embrasures
Isolation de façade	Un m2 de surface utile	390	Isolation extérieure crépie ; hors échafaudage et fenêtres

Cuisine et salle de bains reprennent les ordres de grandeur 2026 de plateformes suisses de rénovation. Les sols reprennent les seuils de qualité OFEN-OFL 2019 réindexés ; fenêtres et façade, les pondérations cantonales appliquées aux 3 100 francs ; l'électricien, l'annuaire 2026 des métiers genevois du bâtiment.

Tous mandataires confondus, les honoraires représentent 12,21 % du budget et les travaux préparatoires 6,86 %, avant même la plâtrerie de reprise et le nettoyage.

Ce graphique classe les groupes de postes d'une rénovation d'immeuble genevois par leur part du coût total, du gros œuvre 2 aux ascenseurs et frais annexes.

Les six postes chiffrés plus haut se répartissent dans ces groupes.

Les prix annoncés incluent-ils la TVA ?

Non, les prix de régie annoncés n'incluent pas la TVA : ceux des métiers genevois du bâtiment s'entendent sans elle, facturée séparément (même annuaire, édition 2026).

Le taux normal atteint 8,1 % depuis le 1er janvier 2024 (loi fédérale sur la TVA, Administration fédérale des contributions) : 100 000 francs de travaux se paient 108 100 francs.

Un prix de régie exclut quatre postes.

• Les frais de déplacement du second œuvre.
• Les heures de contremaître.
• Les machines, engins et transports en maçonnerie.
• Les matériaux et les fournitures importantes.

Pourquoi la rénovation coûte-t-elle plus cher à Genève ?

La rénovation coûte plus cher à Genève en raison de la densité du tissu urbain, des carnets de commandes pleins, du poids de l'enveloppe et de l'impossibilité de recourir à une main-d'œuvre étrangère bon marché.

Depuis octobre 2010, l'indice cantonal de la rénovation progresse de 22,3 % à Genève contre 20,8 % en Suisse (avril 2026).

• Tissu urbain dense. Le relevé OFEN-OFL de 2019 sur 20 immeubles suisses, découpé par localisation, donne 240 000 francs par logement en ville contre 155 000 en périurbain : échafaudage sur rue, stockage nul.
• Carnet de commandes. Le canton porte 1,4 milliard de réserves de travail en transformation en 2024 : carnets pleins, prix fermes.
• Poids de l'enveloppe. L'isolation extérieure crépie pèse 12,5 % du coût, premier poste de corps de métier.
• Entreprise détachée. Une société étrangère qui contourne la procédure d'annonce risque jusqu'à 30 000 francs d'amende et cinq ans d'interdiction : la main-d'œuvre étrangère à bas coût n'est pas une option.

Qu'est-ce qui fait déraper un budget de rénovation dans l'ancien ?

L'amiante, l'état réel découvert à la dépose, la mise en conformité et les travaux supplémentaires commandés en cours de route font déraper un budget de rénovation dans un immeuble genevois antérieur à 1991.

Gardez au moins 10 % du budget non engagés dans l'ancien. Les règlements de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) 102, 105 et 108 admettent déjà une précision de ± 10 % sur le devis du projet de l'ouvrage : la réserve pour imprévus vient en plus de cette tolérance.

Ces quatre mécanismes creusent l'écart entre le devis signé et le décompte final.

• Amiante. Le propriétaire fait diagnostiquer les parties touchées d'un bâtiment antérieur à 1991, avec ou sans autorisation de construire, selon la directive de l'office cantonal de l'environnement du 17 mai 2022. L'interdiction fédérale de l'amiante date de 1990. L'assainissement précède les autres corps de métier et repousse leur intervention.
• État réel découvert à la dépose. Chapes friables, colonnes de chute corrodées, isolation absente : l'entreprise chiffre sur l'état visible et facture l'état constaté.
• Mise en conformité. Les normes applicables au chantier sont celles en vigueur à l'entrée en force de l'autorisation, pas celles de la construction d'origine (loi sur les constructions et les installations diverses, LCI, art. 7).
• Travaux supplémentaires commandés en cours de route. La norme SIA 118 traite la modification de commande à ses articles 84 et suivants : les prestations supplémentaires se commandent avant exécution, leur rémunération se convient au même moment. Sur un prix à forfait, chaque changement d'avis du propriétaire ouvre une commande nouvelle, facturée en plus (art. 373 du code des obligations, CO).

Quels travaux de rénovation sont soumis à autorisation à Genève ?

Les travaux qui améliorent le confort existant sont soumis à autorisation : cuisine de gamme supérieure, salle de bains refaite, électricité refaite, mur porteur, fenêtres et façade (LDTR, rsGE L 5 20, art. 3 al. 1 et 2, art. 9 al. 1). L'entretien courant y échappe.

La LDTR vise tout bâtiment d'habitation situé en zone de construction, à l'exception des maisons individuelles d'un seul logement et des villas de 5e zone (art. 2). Deux procédures cantonales existent : l'autorisation par procédure accélérée (APA) pour les travaux intérieurs courants et la demande définitive (DD), dès lors que l'on touche au gros œuvre ou à l'aspect extérieur.

Travaux	Autorisation cantonale	Accord de la copropriété	Si le logement est loué
Peinture et sols à l'identique	Aucune, entretien courant (LDTR 3 al. 2)	Aucun, partie privative	Le locataire a besoin de votre consentement écrit (CO 260a)
Cuisine de gamme supérieure	APA (LDTR 3 al. 1 let. c)	Aucun si les conduites communes sont intactes	Le bailleur décide, loyer plafonné
Salle de bains refaite	APA (LDTR 3 al. 1 let. c)	Majorité si la colonne de chute est touchée (code civil, CC, 647c)	Travaux imposables au locataire (CO 260)
Électricité refaite	APA, modification intérieure (LCI 3 al. 7 let. b)	Aucun, partie privative (CC 712b al. 3)	Travaux imposables au locataire (CO 260)
Mur porteur, fenêtres ou façade	DD, gros œuvre et aspect extérieur (LCI 1 al. 1 let. b)	Double majorité, partie commune (CC 712b, 647d)	Le bailleur seul dépose

Le département détermine le loyer maximum applicable après travaux comme condition de l'autorisation et le contrôle 3 ans, voire jusqu'à 5 ans en transformation lourde (LDTR art. 10 et 12). Le propriétaire peut présenter une APA lui-même (règlement d'application de la LCI, RCI, art. 1A) ; une DD doit l'être par un mandataire inscrit.

Combien de temps s'écoule entre le premier devis et la réception ?

Six à douze mois s'écoulent entre le premier devis et la réception d'un appartement genevois soumis à autorisation : délais légaux et temps d'attente s'additionnent au lieu de se chevaucher.

• Devis et comparaison. Les offres comparables de chaque corps de métier se réunissent avant tout dépôt, aucun délai réglementaire ne s'appliquant à cette phase.
• Instruction. 30 jours en procédure accélérée, 60 jours en procédure ordinaire (DD) dès l'enregistrement (LCI art. 4 al. 1). Le département le prolonge en cas de dérogation et le suspend quand il réclame des pièces (al. 2 et 3).
• Recours. 30 jours dès le lendemain de la publication de l'autorisation dans la Feuille d'avis officielle (loi sur la procédure administrative, LPA, art. 62 al. 1 let. a et 3), le recours suspendant l'exécution (LPA art. 66 al. 1).
• Attente de l'entreprise. À fin mars 2026, la réserve de travail du gros œuvre relevée par la Société Suisse des Entrepreneurs dépassait de 14,6 % son niveau d'un an plus tôt.
• Chantier. Démolition, sanitaire, électricité, chapes, carrelage, menuiserie et peinture se succèdent, chacun attendant la fin du précédent et le séchage.
• Réception. Un logement modifié se réoccupe après dépôt de l'attestation de conformité (LCI art. 7 al. 1).

Cette frise déroule les six étapes d'un projet soumis à autorisation, avec le délai propre à chacune quand il en existe un.

Les fourchettes de 2 à 6 semaines qui circulent mesurent le chantier seul, pas le projet. L'autorisation tombe si les travaux ne débutent pas dans les 2 ans qui suivent sa publication (LCI art. 4 al. 5). Un chantier en site occupé se découpe pièce par pièce et s'allonge.

Qui mandater pour piloter votre chantier ?

Mandatez un architecte en direction des travaux pour piloter votre chantier dans le cas le plus courant, la rénovation d'un appartement genevois qui mobilise trois corps de métier ou plus. Deux autres montages se pratiquent : les artisans mandatés en direct et l'entreprise générale.

Montage	Qui pilote	Qui porte la responsabilité	Ce que cela coûte
Artisans en direct	Le propriétaire	Chaque entreprise, pour son lot	Aucun honoraire de pilotage
Architecte en direction des travaux	L'architecte	Chaque entreprise pour son lot, l'architecte pour sa mission	Environ 4 à 6 % du coût des travaux pour la direction des travaux seule, soit 29 % d'un mandat complet de rénovation facturé 15 à 22 %
Entreprise générale	L'entreprise générale	L'entreprise générale seule, devant vous	Jusqu'à 15 % de supplément sur les coûts des corps de métier

Ces fourchettes sont des ordres de grandeur de branche publiés par des bureaux romands, pas des tarifs : depuis son édition 2020, le règlement SIA 102 concernant les prestations et honoraires des architectes ne fixe plus les honoraires d'après le coût de l'ouvrage, la Commission de la concurrence y ayant vu une entente sur les prix. La pondération de 29 % vient de l'édition 2014.

Un dossier publié à la Feuille d'avis officielle (FAO) inscrit d'office un mandataire au budget : les plans sont signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés (art. 2 al. 3 LCI). Le même tableau conditionne la direction de travaux soumis à autorisation (art. 6 al. 1 LCI).

Comment comparer des devis de travaux ?

Pour comparer des devis de travaux, transmettez à chaque entreprise le même descriptif écrit avant de demander un prix. Des offres bâties sur des descriptifs différents ne se comparent pas.

Sept points de contrôle rendent la comparaison exploitable.

• Faire rédiger le descriptif à partir du Catalogue des articles normalisés (CAN), neutre du point de vue commercial, et l'envoyer identique aux trois entreprises.

• Vérifier les mentions du devis : raison sociale, numéro d'identification des entreprises (IDE), postes détaillés, quantités, prix unitaires, montant total, durée de validité de l'offre.

• Distinguer le prix ferme de la régie. À forfait, l'entrepreneur exécute pour la somme fixée sans réclamer d'augmentation, même si l'ouvrage exige plus de travail (art. 373 al. 1 CO) ; en régie, vous payez les heures effectives, sans plafond.

• Comparer les totaux hors taxe entre eux.

• Fixer la date d'achèvement et les jalons intermédiaires dans le contrat.

• Stipuler une peine conventionnelle de retard, l'art. 160 al. 2 CO permettant d'exiger à la fois l'exécution et la peine.

• Traquer les postes « à définir » et les réserves, qui déplacent le risque sur vous.

La norme SIA 118, conditions générales pour l'exécution des travaux de construction, n'est applicable qu'au contrat qui y renvoie expressément. Exigez ce renvoi avant signature : il impose l'échelonnement des paiements et les garanties après réception.

Comment échelonner les paiements des travaux ?

Les paiements des travaux s'échelonnent sur les livraisons : le prix se paie à la livraison, et chaque tranche à la livraison de la partie d'ouvrage correspondante (art. 372 CO), ni tout d'avance ni tout à la fin.

Un mécanisme protège votre solde, un autre menace le propriétaire qui a déjà payé.

• Retenue de garantie : 10 % de chaque acompte, retenus jusqu'à la réception. Après réception, l'entrepreneur récupère ce solde contre un cautionnement solidaire de banque ou d'assurance, qui prend le relais pendant le délai de garantie. La norme SIA 118 règle ce mécanisme à son art. 181.
• Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : inscrite au registre foncier dans les quatre mois qui suivent l'achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Un sous-traitant impayé par l'entreprise générale l'obtient sur votre immeuble même si vous avez tout payé, l'accord du propriétaire n'étant pas exigé quand le débiteur est un entrepreneur (art. 837 al. 1 ch. 3 et al. 2 CC). Y renoncer d'avance est exclu (al. 3).

Exigez les quittances des sous-traitants avant de libérer chaque tranche versée à une entreprise générale.

Quelles garanties avez-vous si les travaux sont mal faits ?

Vos garanties relèvent du régime des défauts du code des obligations révisé au 1er janvier 2026 : avis dans les 60 jours, prescription à 5 ans. La garantie décennale n'existe pas en droit suisse.

Depuis cette révision, trois délais commandent vos droits.

• 60 jours dès la livraison (art. 367 al. 1bis CO), pour signaler les défauts constatés à la vérification d'un ouvrage immobilier. À défaut d'avis, l'ouvrage est accepté et l'entrepreneur déchargé.
• 60 jours dès la découverte (art. 370 al. 4 CO) d'un défaut non décelable lors d'une vérification régulière. À défaut, il reste à votre charge.
• 5 ans dès la réception (art. 371 al. 2 CO), pour agir contre l'entrepreneur comme contre l'architecte. Ce délai n'est plus modifiable à votre détriment (al. 3).

Est nulle toute convention abrégeant ces délais d'avis, comme toute clause restreignant ou excluant le droit à la réparation d'un défaut de construction (art. 368 al. 2bis CO).

Un contrat stipulant le renvoi à la norme SIA 118 ajoute un délai de garantie de 2 ans dès la réception, durant lequel l'entrepreneur répare les défauts signalés sans que vous ayez à prouver leur origine.

Faites dresser un procès-verbal de réception mentionnant les défauts constatés et avisez par écrit, dans les 60 jours, de tout défaut découvert ensuite.

Dans quel ordre enchaîner les travaux ?

Enchaînez les travaux en démolissant et reprenant le gros œuvre, puis en posant les installations techniques, puis en exécutant les finitions, chaque famille conditionnant la suivante.

1. Démolir et reprendre le gros œuvre : dépose, percements, cloisons, reprise des supports. Les volumes et les tracés deviennent définitifs.
2. Poser les installations techniques : électricité, sanitaire, chauffage, ventilation, encastrés dans les murs, puis coulage des chapes.
3. Exécuter les finitions : revêtements de sols, plâtrerie, peinture, pose de la cuisine et des appareils sanitaires.

Inverser les deux dernières familles fait payer deux fois le poste peinture, environ 5 300 francs pour un trois-pièces de 75 m2 d'après les prix relevés en 2026 par une plateforme suisse de rénovation.

À quel guichet s'adresser pour votre projet à Genève ?

Les guichets qui se partagent un chantier de logement genevois sont l'office des autorisations de construire, l'office cantonal de l'énergie, la commune du chantier et l'administrateur de la copropriété.

Guichet	Ce qu'il traite	Quand le saisir
Office des autorisations de construire (OAC)	Constructions, transformations, démolitions	Avant de commander
Office cantonal de l'énergie (OCEN)	Subventions énergétiques	Avant d'engager les travaux
Commune du chantier, à Genève le Service de l'espace public	Occupation du domaine public	10 jours ouvrables, 4 semaines pour un usage excédant l'usage commun
Administrateur de la copropriété	Parties communes de l'immeuble	Dès l'esquisse

L'OAC, rattaché au département du territoire, instruit les transformations d'un logement existant : une demande d'autorisation de rénover s'y dépose, pas au service d'urbanisme communal. Suivent les aides énergétiques, la fiscalité des travaux et le partage des coûts en copropriété.

Quelles aides existent pour les travaux énergétiques ?

Deux aides existent pour les travaux énergétiques d'un logement genevois : le programme cantonal GEnergie et le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons.

L'OCEN reçoit la requête au moins 14 jours avant le début des travaux subventionnés. L'entrée en force de la décision d'octroi ouvre 24 mois pour réaliser les travaux.

La mesure M-10 du programme GEnergie vise l'amélioration de la classe d'enveloppe et de la classe d'efficacité énergétique globale du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). Sa décision de subvention exige la remise du CECB et du CECB Plus.

Quels travaux pouvez-vous déduire de vos impôts ?

Vos travaux d'entretien sont à déduire de votre revenu imposable ; vos travaux à plus-value, non.

L'administration fiscale cantonale dissocie l'un et l'autre. Les frais d'entretien ont pour but de conserver à l'immeuble la valeur qu'il avait lors de son acquisition, par exemple la rénovation d'une toiture. Les travaux à plus-value augmentent la valeur vénale, telle la pose d'un ascenseur, et s'imputent sur le gain, lors de la revente.

Votre déclaration passe par deux démarches.

• Déclarez les travaux à plus-value par un tableau détaillé des frais ou un décompte d'architecte, en indiquant le numéro d'autorisation de construire.
• Optez, pour chaque période fiscale, entre frais effectifs et déduction forfaitaire, celle-ci réservée à l'impôt cantonal et à votre propre logement.

Qui paie les travaux sur les parties communes en PPE ?

La communauté des copropriétaires paie les travaux sur les parties communes d'une propriété par étages (PPE), au prorata des quotes-parts (art. 712h al. 1 CC).

Quatre éléments fixent l'aspect du bâtiment ou servent aux autres copropriétaires, et demeurent communs en dépit d'un usage privatif (art. 712b al. 2 CC).

• La façade et son isolation.
• La toiture et la face extérieure des balcons.
• Les colonnes de chute.
• La ventilation et ses gaines.

L'assemblée des copropriétaires décide ces travaux ; son calendrier commande celui du chantier. Elle peut constituer un fonds de rénovation (art. 712m al. 1 ch. 5 CC), dont le solde allège d'autant la facture par lot.