Coopérative d'habitation à Genève : conditions, coût, inscription et liste

La recherche d'un logement à Genève conduit nombre de locataires sur la voie coopérative, quand le marché privé reste inaccessible. La décision en jeu n'est pas d'acheter ou de louer sur le marché ordinaire : c'est de s'inscrire, ou non, et dans quelle coopérative.

Cet article couvre le statut de coopérateur et les conditions à remplir, le coût d'entrée, le niveau des loyers, l'inscription, l'attribution d'un logement, les obligations du coopérateur, ce que l'on récupère en partant et les coopératives du canton.

Qu'est-ce qu'une coopérative d'habitation ?

Une coopérative d'habitation est une société sans but lucratif qui possède des immeubles et en loue les logements à ses propres membres.

Le droit suisse la range parmi les sociétés coopératives, définies à l'article 828 alinéa 1 du code des obligations : un nombre variable de membres, organisés corporativement pour favoriser leurs intérêts économiques par une action commune.

Le coopérateur n'est pas propriétaire de son logement. Le Tribunal fédéral distingue deux rapports de droit : un rapport corporatif né de l'acquisition de la qualité d'associé, et un bail à loyer soumis aux articles 253 et suivants du code des obligations (ATF 136 III 65).

Chaque membre dispose d'une voix à l'assemblée générale, quel que soit le nombre de parts détenues (art. 885 CO), mais c'est le bail qui ouvre le droit d'habiter. La part sociale ne confère aucune propriété ni aucun droit à la plus-value.

Qui peut prétendre à un logement en coopérative à Genève ?

Quiconque peut en principe prétendre à un logement en coopérative à Genève, mais la part sociale ne suffit pas à l'obtenir.

L'admission relève des statuts : la Société coopérative d'habitation Genève (SCHG) ne fait sociétaire qu'après attribution. Cinq conditions séparent ensuite les coopératives à loyer libre de celles placées sous contrôle cantonal.

Condition	Coopérative à loyer libre	Coopérative sous contrôle cantonal
Adhésion	Part sociale, avant ou après l'attribution (statuts)	Part sociale et dossier régie ou fondations immobilières de droit public (SFIDP)
Revenu	Statuts de la coopérative	Barème d'entrée LGL (loyer ÷ taux d'effort de 19 à 23 %), sortie à 1,75 fois l'entrée
Fortune	Aucune	Pas manifestement excessive
Domicile	Statuts	Imposition à Genève et, en principe, 4 ans de résidence continue sur les 8 dernières
Taux d'occupation	Règlement interne	Sous-occupation dès 3 pièces d'écart avec le nombre d'occupants

Frontaliers et nouveaux arrivants restent hors du parc contrôlé, mais gardent accès aux loyers libres. Le taux d'occupation suit la composition du ménage : le départ d'un enfant peut faire basculer l'appartement en sous-occupation, situation dans laquelle le taux d'effort retenu passe à 29 %. Certains statuts restreignent davantage : la Ciguë ne loge que des personnes en formation, sous 36 000 francs de revenu annuel.

Combien coûtent les parts sociales ?

Les parts sociales coûtent 5 à 10 % de la valeur du logement, selon l'office cantonal de la statistique.

Chaque coopérative fixe pourtant son propre barème, et ils divergent : 5 000 à 6 000 francs par pièce à la Codha, 4 500 francs pour un quatre-pièces à la SCHG.

L'entrée met en jeu quatre montants distincts, sans commune mesure entre l'adhésion et les parts du logement.

• Part sociale d'adhésion : 100 francs à la Codha, versée pour fixer l'ancienneté.
• Frais d'inscription : 100 francs à Coprolo, comptés dès réception du paiement.
• Cotisation annuelle : de 140 à 320 francs à la Codha selon le ménage.
• Parts liées au logement : versées à la signature du bail, parfois par tranches.

Deux voies financent ces parts. Le 2e pilier s'ouvre à l'acquisition de parts sociales d'une coopérative (OEPL art. 3), sans le minimum de 20 000 francs prescrit ailleurs (OEPL art. 5). Le retrait est imposé séparément du revenu, au cinquième du barème (LPP art. 83a, LIFD art. 38).

L'État de Genève prête au coopérateur dont les parts pèsent trop lourd sur son revenu et sa fortune, avec intérêt, contre nantissement des parts, sur cinq ans au plus (LGL art. 39E).

Ce capital reste immobilisé jusqu'au départ.

Quel écart de loyer avec le marché libre ?

L'écart de loyer avec le marché libre atteint en moyenne 36 % à 42 % en faveur du loyer coopératif genevois, d'après l'office cantonal de la statistique, sur la base de loyers relevés en mai 2025.

Un quatre-pièces se loue 1 010 francs en coopérative contre 1 639 francs à loyer libre, soit 629 francs de différence mensuelle. Ce loyer libre est celui des baux en cours : le même logement reloué dans l'année atteint 2 006 francs.

Le graphique ci-dessous met ces deux loyers côte à côte pour un quatre, un cinq et un six-pièces, avec l'écart mensuel qui grandit à chaque taille.

Le loyer coopératif se calcule sur les coûts de l'immeuble, non sur le marché. L'office parle de loyers de coopérateurs « fixés sur la base des coûts, qui […] ont tendance à rester stables, voire diminuer », là où les loyers hors coopératives sont « fixés afin de permettre au bailleur de dégager un rendement ».

Au mètre carré, cet écart augmente avec l'ancienneté de l'immeuble, de 3,1 % après 2000 à 44,7 % avant 1960 : les loyers libres sont relevés à chaque changement de locataire. Le terrain, que la collectivité cède en droit de superficie, allège encore ces coûts.

Comment s'inscrire dans une coopérative genevoise ?

S'inscrire dans une coopérative genevoise passe par le repérage des coopératives, le versement de la part sociale ou des frais d'inscription, le dépôt du dossier et la candidature sur les projets ouverts, en six étapes.

1. Repérer les coopératives sur l'annuaire du Groupement des coopératives d'habitation genevoises, qui ne gère aucune liste d'attente.
2. Vérifier le mode d'entrée de chacune et l'état de ses inscriptions : la SCHG traite le dossier de logement avant l'adhésion, la Codha à l'inverse, et les inscriptions de la SCHG sont suspendues.
3. Verser la part sociale d'adhésion ou les frais d'inscription, la date du paiement fixant l'ancienneté.
4. Déposer le formulaire signé avec les pièces demandées, identité, titre de séjour, revenus, bail actuel et poursuites.
5. Renouveler l'inscription avant son échéance, deux ans à Coprolo et un an à la SCHG, faute de quoi le dossier tombe.
6. Candidater aux projets ouverts dans le délai annoncé, environ trois à quatre semaines à la Codha.

Le schéma ci-dessous reprend ces six étapes dans l'ordre et sépare les quatre qui constituent le dossier des deux qui le maintiennent vivant.

Pour un logement coopératif subventionné, la demande se dépose au Secrétariat des fondations immobilières de droit public (SFIDP). Le Groupement rappelle qu'adhérer à une coopérative ne garantit pas un appartement à court terme.

Comment un logement est-il attribué ?

Un logement est attribué sur appel à candidatures, entre les seuls membres qui postulent dans le délai.

La tenue d'une liste d'attente, et donc le rang, dépend de la coopérative : Équilibre ne met personne en file d'attente, la Codha liste les candidatures excédentaires, et la loi cantonale impose la liste d'attente aux coopératives bâtissant sur un terrain de la fondation cantonale (LGL art. 13B let. d).

Le règlement d'attribution d'Équilibre hiérarchise trois critères, puis départage.

• Ancienneté : les volées les plus anciennes passent devant.
• Taux d'occupation : le ménage le plus dense l'emporte, l'écart admis entre le nombre de pièces et le nombre d'occupants étant de deux au plus.
• Taux d'effort : à occupation égale, le ménage dont le loyer pèse le plus lourd sur le revenu passe devant.
• Départage : hétérogénéité du groupe, engagement dans le projet, urgence du besoin.

La Codha annonce environ 3 à 7 ans dès l'inscription, qu'elle relie à la longueur de sa liste et à l'entrée en force des autorisations de construire.

Adhérer tôt à plusieurs coopératives et viser les projets en construction abrègent l'attente.

Quelles obligations pèsent sur un coopérateur ?

Deux familles d'obligations pèsent sur un coopérateur, celles du membre et celles de l'occupant.

Le droit fédéral pose le devoir de veiller de bonne foi aux intérêts sociaux (art. 866 CO) ; les statuts règlent le reste, ici ceux de la SCHG.

• Membre : défendre les intérêts de la société, respecter les statuts et les décisions des organes, participer aux activités, verser ses parts au plus tard à la signature du bail.
• Occupant : habiter personnellement le logement à titre de domicile principal, n'en faire bénéficier personne sans accord préalable de la direction, tenir le taux d'occupation admis.

Le conseil d'administration peut exclure, à la majorité des deux tiers et après avertissement écrit, l'associé qui n'habite plus son logement à titre principal ou refuse un relogement acceptable en sous-occupation. L'exclusion emporte résiliation du bail ; l'exclu peut recourir à l'assemblée générale dans les trente jours, sans effet suspensif.

Que récupère-t-on en quittant une coopérative ?

Le coopérateur sortant récupère au maximum ses parts sociales à leur valeur nominale, et ne peut prétendre à une plus-value.

Le droit fédéral laisse les statuts fixer ces droits et, à leur défaut, ne reconnaît aucun droit à la fortune sociale (art. 864 et 865 CO).

Les statuts de la SCHG prévoient un remboursement trois ans après la sortie effective ; un remboursement anticipé, consenti au cas par cas, est assorti d'un disagio de 2,5 % par année calculé prorata temporis. Les parts financées par la prévoyance professionnelle sont remboursées à l'institution de prévoyance.

En cas de décès, le conjoint ou le partenaire enregistré avec lequel le coopérateur défunt faisait ménage commun devient de plein droit associé, mais pas les héritiers. En cas de divorce, les parts sociales sont transférées à celui qui conserve le logement.

Quelles sont les coopératives d'habitation du canton de Genève ?

Les coopératives d'habitation du canton de Genève sont au nombre de 133, propriétaires de 12 540 logements, soit 7,1 % du parc locatif cantonal, au 31 mars 2025 selon le recensement de la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l'habitat coopératif.

Lors du premier recensement de cette fondation, en 2021, on en dénombrait 128 pour près de 12 000 logements. Plus de la moitié du parc est détenue par huit coopératives.

Quatre coopératives couvrent les principaux profils de candidat.

• Société coopérative d'habitation Genève : généraliste, fondée en 1919, près de 2 000 logements.
• Codha : habitat participatif créé en 1994, 870 logements et 8 126 membres au 31 décembre 2025.
• La Ciguë : réservée aux personnes en formation.
• Les Ailes : née en 1955 chez des employés de Swissair, 545 logements, siège à Cointrin.

66 % du parc coopératif genevois se situe sur la rive droite, 21 % dans le secteur Rhône-Arve, 13 % sur la rive gauche.

Le graphique ci-dessous récapitule la taille du parc coopératif genevois et sa répartition sur les trois secteurs du canton.

Une partie de ce parc relève du régime subventionné, un montage foncier explique le niveau des loyers coopératifs, et fonder sa propre coopérative reste possible.

Quelle différence avec un logement subventionné ?

La différence avec un logement subventionné tient d'abord à la base du loyer : la coopérative possède son immeuble et fixe le loyer sur son coût de revient, quand l'État agrée pour les immeubles aidés l'état locatif, soit l'ensemble des loyers de l'immeuble.

Un logement subventionné relève de ce second régime, encadré par la loi générale sur le logement et ses barèmes de revenu.

Critère	Coopérative d'habitation	Logement subventionné
Propriétaire	la coopérative, dont les habitants sont membres	un propriétaire aidé par l'État
Base du loyer	coût de revient	état locatif agréé (LGL art. 42)
Revenu	fixé par la coopérative, sauf pour ses logements sous contrôle cantonal	contrôlé par l'État, barème de sortie à 1,75 fois le barème d'entrée (LGL art. 30, al. 5)

Certaines coopératives détiennent des logements d'utilité publique classés en habitations bon marché (HBM), superposant les deux régimes dans un immeuble.

Pourquoi les coopératives construisent-elles en droit de superficie ?

Les coopératives construisent en droit de superficie, sans acheter le terrain, pour sortir le prix du foncier de leur investissement : la collectivité garde le terrain, appelé le fonds, et leur cède l'usage du sol contre une rente.

Ce montage, le droit de superficie, abaisse le coût de revient qui sert de base au loyer. À Genève, l'État et les communes attribuent ces terrains à des organismes sans but lucratif ; quand l'État remet un tel droit sur ses propres terrains, il met l'opération au concours dès 50 logements d'utilité publique (RUP art. 16).

La loi plafonne à cent ans la durée de ce droit lorsqu'il est inscrit au registre foncier comme droit distinct (CC art. 779l), la durée effective étant fixée dans l'acte ; à son terme, les constructions retournent au propriétaire du fonds contre indemnité.

Peut-on créer sa propre coopérative d'habitation ?

Oui, un collectif d'habitants peut créer sa propre coopérative d'habitation.

Le droit suisse impose sept membres au moins à l'acte constitutif, passé en la forme authentique, puis l'inscription au registre du commerce (CO art. 830, 831 et 835).

À Genève, la fondation cantonale de promotion du logement conseille ces opérations. Cette voie remplace l'attente sur une liste par un projet à monter, que le Groupement des coopératives d'habitation genevoises qualifie de long.