Droit d'emption à Genève : annotation, durée, coût et exercice

Signer un droit d'emption engage le propriétaire d'un immeuble genevois à vendre au prix convenu, dès que le bénéficiaire le décide et pendant toute la durée fixée dans l'acte. Le bénéficiaire, lui, reste libre de ne rien acheter.

L'article 216 alinéa 2 du code des obligations réserve cet engagement à l'acte notarié, l'article 216a le plafonne à dix ans, et l'article 959 du code civil permet de l'annoter au registre foncier pour le rendre opposable à tout droit acquis ensuite sur l'immeuble.

Cet article couvre la frontière avec la préemption et le réméré, les usages genevois du pacte, l'annotation au registre foncier, le coût complet, l'exercice du droit, y compris face à un propriétaire qui refuse, et les clauses à contrôler avant de signer.

Qu'est-ce qu'un droit d'emption ?

Un droit d'emption, ou pacte d'emption, est un contrat notarié par lequel le propriétaire d'un immeuble s'oblige à le vendre à un bénéficiaire désigné, au prix convenu, si celui-ci déclare l'acheter pendant la durée fixée.

Les deux appellations visent la même opération, le code des obligations parlant de « pacte d'emption » à son article 216 alinéa 2 pour désigner le contrat, et de « droit d'emption » à son article 216a pour la prérogative qui en naît.

L'engagement ne joue que dans un sens : le propriétaire subit la décision, le bénéficiaire la prend. Trois traits en fixent la portée.

• Le propriétaire est lié dès la signature : il ne peut pas se rétracter avant l'échéance convenue.
• Le bénéficiaire n'est jamais tenu d'acheter : il exerce son droit ou le laisse s'éteindre, sans avoir à se justifier.
• Le prix est arrêté dès l'acte, en montant ou en formule de calcul : le code des obligations tient le prix pour suffisamment déterminé lorsqu'il peut l'être d'après les circonstances (article 184 alinéa 3).

Ce schéma oppose ce que chaque partie signe : le bénéficiaire choisit seul son moment et renonce sans se justifier, le propriétaire reste engagé pour toute la durée et subit l'exercice du droit.

L'exercice du droit est un acte formateur : l'empteur, soit le bénéficiaire du droit, l'exerce par simple manifestation unilatérale de volonté sujette à réception, et se trouve dès cet instant dans la situation d'un acheteur ayant signé une vente (Tribunal fédéral, arrêt 121 III 210).

La préemption et le réméré obéissent à d'autres déclencheurs.

Quelle différence entre droit d'emption, préemption et réméré ?

La différence tient au déclencheur : le droit d'emption se déclenche à la seule initiative de son bénéficiaire, la préemption suppose une vente à un tiers, et le réméré appartient à celui qui a vendu l'immeuble.

Le tableau ci-dessous les compare sur les deux points qui décident de leur portée, durées tirées de l'article 216a du code des obligations.

Droit	Ce qui le déclenche	Durée maximale convenue
Droit d'emption	La déclaration du bénéficiaire, à la date qu'il choisit	10 ans
Droit de préemption	La vente à un tiers ou tout acte équivalant économiquement à une vente	25 ans
Droit de réméré	La déclaration du vendeur qui s'est réservé le rachat	25 ans

Les trois pactes exigent l'acte authentique, le seul pacte de préemption sans prix fixé d'avance se contentant de la forme écrite (article 216 alinéa 3). L'emption et la préemption engagent le propriétaire du moment ; le réméré engage l'acheteur devenu propriétaire, tenu de rendre l'immeuble à son vendeur.

Le droit d'emption donne la maîtrise du calendrier : le bénéficiaire achète quand son financement, son autorisation ou son projet de construction sont prêts, sans attendre que le propriétaire décide de vendre.

Dans quels cas signe-t-on un droit d'emption à Genève ?

Les cas où l'on signe un droit d'emption à Genève sont le terrain en zone de développement, le regroupement de parcelles, la transmission familiale, le locataire candidat à l'achat et la sortie d'une copropriété, tous bâtis sur le même besoin : réserver un immeuble sans l'acheter.

• Terrain en zone de développement. En zone de développement, l'autorisation de construire suppose un plan localisé de quartier approuvé par le Conseil d'État, qui ne peut y renoncer que dans les cas énumérés par la loi (article 2 de la loi générale sur les zones de développement). Le droit d'emption immobilise le terrain pendant cette procédure.
• Regroupement de parcelles. Un projet exige trois parcelles voisines, un seul propriétaire hésitant suffit à faire échouer l'opération. L'acquéreur signe un droit d'emption sur chacune et ne lève que d'un bloc.
• Transmission familiale. Des parents veulent que la villa revienne à un enfant sans la vendre aujourd'hui. Le droit d'emption la réserve au prix fixé dans l'acte.
• Locataire candidat à l'achat. Le locataire vise le bien qu'il occupe, sans financement bouclé. Le droit d'emption fixe le prix pendant que le bail court.
• Sortie d'une copropriété. Deux copropriétaires se séparent sans vendre à un tiers. Celui qui reste obtient un droit d'emption sur la part de l'autre.

Dans chacun de ces cas, la signature intervient aujourd'hui et le transfert de propriété plus tard, au moment où le bénéficiaire exerce son droit.

Pourquoi le droit d'emption doit-il être notarié ?

Le droit d'emption doit être notarié parce que l'article 216 alinéa 2 du code des obligations réserve le pacte d'emption immobilier à la forme authentique : un pacte reçu sans notaire est nul.

Aucune des deux parties ne peut s'en prévaloir.

L'article 11 alinéa 2 du code des obligations subordonne la validité du contrat à l'observation de la forme prescrite.

À Genève, le notaire ne se borne pas à recueillir des signatures. L'article 14 de la loi sur le notariat exige que le nom, l'état, la demeure et la capacité civile de chaque partie lui soient connus ou lui soient attestés dans l'acte par deux témoins. L'article 16 exige qu'il lise l'acte aux comparants ou le leur donne à lire, en mentionnant cette lecture dans l'acte.

La forme authentique couvre les éléments essentiels, prix compris : l'acte indique le montant ou les critères objectifs qui permettent de le calculer. L'acte notarié fonde le droit ; son annotation au registre foncier lui donne sa portée contre les tiers.

Que change l'annotation au registre foncier ?

L'annotation au registre foncier change la portée du droit d'emption, désormais opposable à tout droit acquis sur l'immeuble après elle : l'acheteur suivant comme le créancier hypothécaire suivant doivent le supporter.

Sans annotation, le droit d'emption reste un droit personnel, qui n'oblige que le propriétaire signataire. Si celui-ci vend à un tiers avant l'échéance, ce tiers n'est lié par aucun contrat auquel il n'est pas partie et devient propriétaire par son inscription (article 656 alinéa 1 du code civil). Le bénéficiaire n'obtient pas l'immeuble, seulement une action en réparation du dommage contre le propriétaire (article 97 alinéa 1 du code des obligations).

L'annotation est prévue par l'article 959 du code civil, non par le code des obligations. Les droits personnels tels que les droits d'emption y sont annotés dans les cas prévus par la loi (alinéa 1) et deviennent opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (alinéa 2).

L'annotation ne verrouille pas l'immeuble : elle n'empêche pas l'inscription d'un droit de rang postérieur (article 961a du code civil). Le propriétaire continue de constituer des hypothèques et de vendre, mais ces droits postérieurs ne sont pas opposables au bénéficiaire qui exerce le sien. Les charges inscrites avant l'annotation restent attachées à l'immeuble.

Le résultat concret oppose les deux situations sur trois points.

	Droit non annoté	Droit annoté
Le propriétaire vend à un tiers	Le tiers garde l'immeuble	Le tiers subit l'exercice du droit
Ce que réclame le bénéficiaire	Des dommages-intérêts au signataire	Le transfert de la propriété
En cas de refus	Action en réparation (article 97 du code des obligations)	Attribution judiciaire de la propriété (article 665 du code civil)

L'annotation se demande au moment de l'acte : elle ne se rattrape pas contre un droit déjà inscrit.

Combien de temps dure un droit d'emption ?

Un droit d'emption dure dix ans au maximum. L'article 216a du code des obligations plafonne le droit d'emption à dix ans, quand les droits de préemption et de réméré se conviennent pour vingt-cinq ans au plus.

La durée retenue suit le motif du montage. Adossé à l'obtention d'un financement ou d'une autorisation de construire, le droit se cale sur le temps nécessaire à cette démarche ; consenti à un promoteur qui réunit un périmètre, il couvre l'assemblage des parcelles.

À l'échéance, le droit s'éteint sans formalité : le bénéficiaire qui n'a pas déclaré l'exercer le perd. Aucune prolongation ne dépasse le plafond légal ; les parties signent un nouveau pacte d'emption, en la forme authentique exigée par l'article 216 alinéa 2 du code des obligations, qui rouvre dix ans.

La durée du droit et celle de l'annotation ne coïncident pas. L'annotation reste inscrite au feuillet de l'immeuble après l'extinction du droit, tant que personne n'en requiert la radiation.

Cette frise situe les cinq moments d'un pacte d'emption, de l'acte authentique chez le notaire à l'inscription du transfert au registre foncier. Entre l'annotation et la déclaration d'exercice s'ouvre la fenêtre de dix ans au plus, dont le bénéficiaire choisit le moment.

Comment radier une annotation devenue caduque ?

Pour radier une annotation devenue caduque, le propriétaire dépose à l'office du registre foncier une déclaration écrite du bénéficiaire du droit. À défaut, l'office peut radier d'office l'annotation dont le délai inscrit est écoulé.

1. Obtenez du bénéficiaire une déclaration écrite de radiation, exigée par l'article 964 alinéa 1 du code civil ; l'alinéa 2 admet à sa place la signature de l'ayant droit apposée sur le journal.
2. Déposez cette déclaration au registre foncier genevois, qui contrôle la légitimation du requérant (article 965 alinéa 1 du code civil).
3. Signalez l'annotation périmée à l'office si le bénéficiaire se tait : l'article 976 chiffre 1 du code civil permet à l'office de radier d'office une inscription limitée dans le temps dont le délai est écoulé, sans l'y obliger.
4. Ne versez aucun émolument supplémentaire : le tarif genevois de l'annotation couvre sa radiation totale.

Le propriétaire inactif garde à son feuillet une annotation périmée, que tout acquéreur et tout créancier gagiste lisent avant de traiter. L'annotation a un prix, fixé par le tarif genevois.

Combien coûte un droit d'emption à Genève ?

Un droit d'emption à Genève coûte 3 422 francs à la signature pour un bien de 1 200 000 francs, hors honoraires du notaire. Trois postes composent ce montant, tarifés chacun par un texte genevois.

Le tableau ajoute en quatrième ligne le droit de vente, qui n'est dû qu'au transfert de propriété.

Poste	Base de calcul	Qui le paie en pratique
Émolument de l'acte constitutif	Un tiers du barème par tranches des actes translatifs, minimum 200 fr. (REmNot, art. 10 al. 1 et art. 12 al. 1)	Le bénéficiaire du droit
Droit d'enregistrement sur le pacte	1 ‰ de la valeur vénale de l'immeuble, sans déduction des dettes ni des charges (LDE, art. 50 al. 1)	La partie à laquelle l'acte profite, soit le bénéficiaire (LDE, art. 163 al. 2)
Annotation au registre foncier	Forfait de 255 fr. par annotation, radiation totale comprise (REmORFDIT, art. 6)	Le requérant de l'annotation (REmORFDIT, art. 1 al. 3)
Droit de vente, dû au moment du transfert	3 % du prix de l'acte ou de la valeur vénale (LDE, art. 33 al. 1 et art. 35 al. 1)	L'acquéreur (LDE, art. 163 al. 1)

Sur une valeur vénale de 1 200 000 francs, le barème par tranches de l'article 10 REmNot atteint 5 900 francs pour un acte translatif, réparti en cinq tranches.

• 1 400 francs sur la première tranche de 200 000 francs, à 7 ‰
• 1 200 francs de 200 001 à 400 000 francs, à 6 ‰
• 1 800 francs de 400 001 à 800 000 francs, à 4,5 ‰
• 800 francs de 800 001 à 1 000 000 de francs, à 4 ‰
• 700 francs sur le solde jusqu'à 1 200 000 francs, à 3,5 ‰

Le tiers prévu par l'article 12 alinéa 1 REmNot ramène l'émolument à 1 967 francs. Le droit d'enregistrement de 1 ‰ ajoute 1 200 francs et l'annotation 255 francs, soit 3 422 francs à la signature.

Ce graphique compare les trois postes dus le jour de la signature pour trois valeurs vénales : 2 522 francs pour un bien à 800 000 francs, 3 422 francs à 1 200 000 francs, 5 072 francs à 2 millions. L'émolument du notaire progresse par tranches dégressives, le droit d'enregistrement suit le prix, l'annotation reste au forfait.

Le bénéficiaire supporte l'ensemble : le pacte lui profite au sens de l'article 163 alinéa 2 LDE, et c'est lui qui requiert l'annotation. Une répartition différente stipulée dans l'acte reste inopposable à l'administration de l'enregistrement (article 163 alinéa 3 LDE).

Le tarif de l'émolument ne se négocie pas, sous réserve de la réduction que l'article 5 REmNot autorise selon les circonstances ; les honoraires du notaire, distingués de l'émolument sur la note par l'article 8 REmNot, se négocient avant l'instrumentation.

Un droit jamais exercé ne restitue rien : la loi genevoise sur les droits d'enregistrement ne prévoit aucune imputation du 1 ‰ sur le droit de vente. Les 3 422 francs restent acquis à l'État et à l'étude de notaire. S'il est levé, 36 000 francs de droit de vente deviennent exigibles en entier le jour où la vente se conclut.

Comment exerce-t-on un droit d'emption ?

Le droit d'emption s'exerce par une déclaration écrite au minimum, adressée au propriétaire avant l'échéance fixée dans le pacte. La vente est parfaite dès sa réception.

1. Relisez le pacte : il fixe la date limite, la forme de la déclaration et son destinataire ; les parties qui conviennent d'une forme sont présumées n'avoir voulu se lier que dès son accomplissement (code des obligations, art. 16 al. 1).
2. Adressez la déclaration au propriétaire inscrit, sans condition ni réserve : une manifestation unilatérale suffit, et rien n'est demandé au propriétaire à ce stade.
3. Envoyez le pli en recommandé : l'arrivée chez le propriétaire, non la date de la lettre, fait foi.
4. Faites signer au propriétaire la réquisition d'inscription chez le notaire : les inscriptions s'opèrent sur sa déclaration écrite (code civil, art. 963 al. 1).
5. Attendez l'inscription au grand livre : la propriété s'acquiert par elle (code civil, art. 656 al. 1), l'effet remontant au dépôt au journal (art. 972 al. 2).

Aucune échéance légale ne s'impose : le Tribunal fédéral refuse d'étendre au droit d'emption le délai de trois mois de l'article 216e du code des obligations, même lorsque le droit dépend d'une condition (ATF 138 III 659). Seul le pacte fixe ce terme, dans la limite des dix ans de l'article 216a. Aucune démarche ne le suspend ni ne le prolonge.

L'erreur la plus coûteuse consiste à exercer sans preuve d'envoi : celui qui invoque un droit soumis à un délai doit prouver qu'il a agi à temps.

Que faire si le propriétaire refuse de signer ?

Demander au juge l'attribution du droit de propriété : le bénéficiaire l'obtient par jugement, sans la signature du propriétaire.

Celui qui détient un titre d'acquisition demande au juge l'attribution du droit de propriété quand le propriétaire refuse de faire opérer l'inscription (code civil, art. 665 al. 1).

Le jugement, une fois passé en force, remplace la déclaration écrite du propriétaire : celui qui le produit requiert seul l'inscription (art. 665 al. 2 et 963 al. 2) et, par exception à la règle de l'inscription, devient propriétaire avant celle-ci (art. 656 al. 2).

À Genève, la demande se dépose devant le Tribunal de première instance, compétent pour tous les actes de la juridiction civile que la loi n'attribue pas à une autre autorité (loi genevoise sur l'organisation judiciaire, art. 86 al. 1), qui siège dans la composition d'un juge unique (art. 85).

Cette action se distingue de l'exécution forcée d'une promesse de vente : ici la vente est parfaite depuis la déclaration d'exercice, et le juge n'a plus à faire conclure le contrat. Ce recours se prépare à la signature, dans la rédaction des clauses.

Quelles clauses vérifier avant de signer ?

Les clauses à vérifier avant de signer sont la désignation et le prix, le délai d'exercice, la condition suspensive de financement, le sort de l'indemnité, les risques et les charges, la faculté de céder ou de substituer, l'état des charges au jour de l'exercice et la réquisition d'annotation. Elles se relisent une par une sur le projet d'acte, avant le rendez-vous chez le notaire.

• La désignation et le prix. Le pacte contient les mêmes éléments qu'une vente immobilière, la forme authentique couvrant toutes les clauses objectivement essentielles (Tribunal fédéral, arrêt 5A_651/2010). Demandez un prix chiffré ou une formule de calcul complète.
• Le délai d'exercice. Vérifiez que l'acte en fixe un, et qu'il laisse le temps d'obtenir le financement.
• La condition suspensive de financement. Vérifiez qu'elle nomme le montant à obtenir, sa date limite et les preuves à produire. La condition est réputée accomplie quand une partie en empêche l'avènement au mépris de la bonne foi (code des obligations, art. 156).
• Le sort de l'indemnité. L'acte indique si la somme versée s'impute sur le prix, reste acquise ou se restitue. À défaut, elle vaut arrhes, données en signe de conclusion du contrat et non à titre de dédit (art. 158 al. 1), et celui qui les a reçues les garde sans avoir à les imputer sur sa créance (art. 158 al. 2).
• Les risques et les charges. Profits et risques passent à l'acquéreur dès l'accomplissement de la condition (art. 185 al. 3). Pour un immeuble, la règle spéciale de l'article 220 l'emporte : le transfert est présumé n'intervenir qu'à l'échéance du terme convenu pour la prise de possession. Faites préciser qui supporte intérêts, charges et assurance jusque-là.
• La faculté de céder ou de substituer. Le droit n'est pas cessible par défaut. Faites inscrire l'autorisation de céder si l'achat passera par une société.
• L'état des charges au jour de l'exercice. Faites arrêter la liste des gages, servitudes et annotations à la signature, et mettre à la charge du propriétaire la radiation de tout droit inscrit ensuite.
• La réquisition d'annotation. Vérifiez que l'acte ordonne l'annotation au registre foncier et désigne qui en supporte l'émolument.

Ces huit points se négocient avant la signature : une fois l'acte reçu, chacun devient une modification que l'autre partie accepte ou refuse. Un pacte irréprochable se heurte encore aux régimes genevois d'autorisation.

Qu'est-ce qui peut empêcher d'exercer son droit à Genève ?

Les régimes genevois et fédéraux qui peuvent empêcher d'exercer un pacte d'emption pourtant valable sont la zone de développement, la préemption publique, le logement loué et l'acquéreur étranger.

• Zone de développement : l'État y contrôle les prix pendant dix ans et le département agrée le plan de vente (articles 2 et 5 de la loi générale genevoise sur les zones de développement). Le département refuse un prix d'emption supérieur au prix contrôlé.
• Préemption publique : sur les terrains en zone de développement destinés au logement, l'État et les communes peuvent acquérir à la place du bénéficiaire, et l'octroi du droit d'emption suffit à ouvrir ce délai.
• Logement loué : le département soumet à autorisation l'aliénation d'un appartement jusqu'alors loué dans les catégories où sévit la pénurie, et la refuse quand un motif prépondérant d'intérêt public s'y oppose (article 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation).
• Acquéreur étranger : constituer un droit d'emption comme le lever compte pour une acquisition d'immeuble (article 4 de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Le bénéficiaire ressortissant de l'Union européenne ou de l'AELE sans domicile en Suisse, comme le ressortissant d'un autre État sans permis C, a besoin d'une autorisation (article 5), sauf si l'immeuble lui sert de résidence principale au lieu de son domicile légal et effectif (article 2).

Deux séries de risques s'ajoutent : un droit concurrent inscrit sur le même immeuble, et le sort du pacte si le propriétaire vend, décède ou tombe en faillite. Le propriétaire qui accorde le droit court, lui, des risques d'un autre ordre.

Un droit de préemption peut-il primer sur un droit d'emption ?

Oui, un droit de préemption peut primer sur un droit d'emption lorsqu'il est légal, ou lorsque son annotation précède celle du pacte d'emption.

Entre droits conventionnels, le conflit se déclenche à la levée : lever l'emption vaut vente, soit un cas de préemption (article 216c du code des obligations), et le préempteur a trois mois pour l'invoquer (article 216e). Entre deux droits conventionnels, le premier annoté l'emporte : l'annotation le rend inattaquable par les droits inscrits après elle (article 959 alinéa 2 du code civil). Les droits de préemption légaux, eux, priment les droits conventionnels (article 681 alinéa 3 du code civil).

À Genève, l'État et les communes tiennent un droit de préemption légal sur les biens-fonds en zone de développement affectables au logement. Le propriétaire qui promet d'aliéner un tel terrain avec octroi d'un droit d'emption avise le Conseil d'État et la commune.

Le Conseil d'État dispose de 60 jours dès le dépôt de l'acte au registre foncier pour acquérir à sa place, la commune de 30 jours supplémentaires s'il y renonce. Ce droit de préemption public passe avant le bénéficiaire de l'emption (articles 3 à 5 de la loi générale genevoise sur le logement).

Que devient le droit si le propriétaire vend, décède ou fait faillite ?

Le droit survit aux trois événements s'il est annoté ; sans annotation, il ne vaut que contre le propriétaire d'origine et se solde en argent.

• Il vend : annoté, le droit prime les inscriptions postérieures (article 959 alinéa 2 du code civil) et se lève contre le nouveau propriétaire. Sans annotation, l'acquéreur reste libre et le vendeur répare le dommage (article 97 du code des obligations).
• Il décède : les héritiers acquièrent l'universalité de la succession et répondent des dettes du défunt (article 560 du code civil). Le droit se poursuit contre eux ; annoté, il résiste à une revente après le partage.
• Il fait faillite : annoté, le droit figure à l'état des charges et l'immeuble est adjugé avec cette charge (articles 247 et 135 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, par renvoi de l'article 259). Sans annotation, le droit n'est pas opposable à la masse, à laquelle l'immeuble est affecté (article 197), et devient une créance d'argent payée en dividende (article 211).

Dans les trois cas, la ligne du registre foncier décide de ce que vaut le pacte.

Que risque le propriétaire qui accorde un droit d'emption ?

Le propriétaire risque l'immobilisation de son immeuble pendant toute la durée convenue, dix ans au plus selon l'article 216a du code des obligations.

Il doit vendre si le bénéficiaire exerce son droit, sans pouvoir se raviser ni l'obliger à acheter.

L'annotation au registre foncier y ajoute une immobilisation. Trois opérations en pâtissent.

• Vendre à un tiers. L'acheteur reprend l'immeuble grevé et subit l'exercice du droit.
• Constituer un droit nouveau. Servitude, usufruit ou droit de superficie consentis après l'annotation ne priment pas le bénéficiaire.
• Refinancer. Une cédule hypothécaire inscrite ensuite prend rang derrière l'annotation.

La contrepartie se négocie sur quatre paramètres.

• Le montant de l'indemnité d'immobilisation.
• La durée du droit, dans la limite de dix ans.
• L'imputation ou non de l'indemnité sur le prix.
• La fixation du prix, ferme ou indexée.

Ces quatre paramètres se discutent ensemble : allonger la durée se paie sur l'indemnité, figer le prix se paie sur la durée.

Le droit d'emption est-il cessible ?

Non, le droit d'emption conventionnel n'est pas cessible, sauf convention contraire ; il est en revanche transmissible par succession, selon l'alinéa 1 de l'article 216b du code des obligations.

L'article ne vise que les droits accordés par contrat, pas les droits d'emption légaux, qui relèvent de leur loi spéciale. Le pacte peut lever l'interdiction ; son alinéa 2 soumet la cession à la forme exigée pour constituer le droit, soit l'acte authentique pour un immeuble.

Céder son droit déclenche l'impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers : la loi générale sur les contributions publiques y soumet le produit de la cession du droit d'emption (articles 80 et 83).

Le droit d'emption sur des actions est-il le même ?

Non, le droit d'emption sur des actions ou des parts sociales n'est pas le même : il porte sur des titres, pas sur un immeuble, et l'article 216 du code des obligations, qui impose l'acte authentique, ne concerne que les pactes d'emption immobiliers.

Le droit d'emption sur des titres relève de la liberté contractuelle (article 19 du code des obligations) : ni acte authentique, ni annotation au registre foncier. Pour une Sàrl, l'article 785 exige l'écrit pour la cession de parts sociales comme pour l'obligation de céder.

Faut-il préférer une promesse de vente à un droit d'emption ?

Non, il ne faut pas préférer une promesse de vente à un droit d'emption quand l'acheteur veut pouvoir renoncer : le droit d'emption n'engage que le propriétaire et laisse l'acheteur libre. Trois critères départagent les deux instruments.

• La partie à engager : le droit d'emption laisse à l'acheteur la faculté de renoncer, et au vendeur aucune.
• L'opposabilité recherchée : annoté au registre foncier, le droit d'emption prime tout droit acquis ensuite sur l'immeuble (article 959 du code civil).
• La durée : dix ans au plus pour le droit d'emption (article 216a du code des obligations).

Quand les deux parties doivent être tenues d'aller à la vente, l'instrument à examiner est la promesse de vente dans sa forme bilatérale, dite promesse de vente et d'achat. Faites arbitrer ce choix par votre notaire, calendrier et marge de retrait en main.

Le droit d'emption à Genève engage le seul propriétaire, au prix convenu et pour la durée fixée dans l'acte.